Aansprakelijkheid van aannemers voor schade tijdens bouw verruimd?

Een aannemer moet bij een pand een kelder afzinken. Tijdens het afzinken scheurt een deel van de kelderwand, waarop de werkzaamheden worden stilgelegd. Na het nemen van stabiliserende maatregelen, hervat de aannemer afzinkproces.

De eigenaar van het naastgelegen pand meldt ernstige scheurvorming in zijn pand. Ondanks sommatie om de werkzaamheden te staken gaat de aannemer door.

Kort daarna wordt het afzinken van de kelder afgerond.

Uit deformatiemetingen blijkt het buurpand verzakt. De buurman vordert schadevergoeding van de aannemer, op grond van onrechtmatige daad.

Zowel de rechtbank als het hof wijzen de vordering af. Het hof stelt dat een gedraging niet onrechtmatig is alleen omdat deze schade oplevert én deze schade voorzienbaar was. Vereist is dat de aannemer een zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden waardoor de schade is ontstaan.

Het hof vindt de door de aannemer gehanteerde methode voor de werkzaamheden niet onjuist of onveilig. Ook heeft de aannemer voor de start een bouwveiligheidsplan en een monitoringsplan opgesteld ter voorkoming en beperking van schade aan naburige panden. Volgens het hof heeft de aannemer het werk voldoende zorgvuldig voorbereid en uitgevoerd.

Waar het hof met name kijkt naar de door de aannemer betrachte zorgvuldigheid, vindt de Hoge Raad dit onvoldoende.

De Hoge Raad constateert dat de werkzaamheden van de aannemer een aanmerkelijk risico inhielden op schade aan het naastgelegen pand. Dat risico was er ook mét voorzorgsmaatregelen en zorgvuldige uitvoering van de aannemer. Van de uiteindelijk verwezenlijkte schade kan volgens de Hoge Raad “niet zonder meer” worden aangenomen dat de benadeelde buurman die schade dan maar zelf moet dragen.

De schade behoort “niet zonder meer” tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk verkeer moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander. Relevant is daarbij volgens de Hoge Raad dat de werkzaamheden in het belang van de opdrachtgever werden uitgevoerd en geen voordeel opleverden voor de benadeelde en het veeleer op de weg lag van de aannemer om zich tegen het toebrengen van schade te verzekeren.

De Hoge Raad oordeelt dat de werkzaamheden zoals die zijn uitgevoerd door de aannemer wel degelijk een onrechtmatige daad kunnen opleveren.

Met dit arrest lijkt de Hoge Raad de aansprakelijkheid van aannemers te verruimen aangaande schade aan omliggende panden, die zich tijdens bouwwerkzaamheden voordoet. Eerder was de heersende leer dat een aannemer pas aansprakelijk kon zijn als deze onvoldoende voorzorgsmaatregelen had genomen of tijdens de bouw onzorgvuldig had gehandeld.

De Hoge Raad voegt daar nu aan toe dat een aannemer óók aansprakelijk kan zijn als er bij de bouw een aanmerkelijk risico is op schade. In die gevallen kan een aannemer aansprakelijk zijn zélfs als deze voldoende zorgvuldig heeft gehandeld.

In het arrest houdt de Hoge Raad een slag om de arm met formuleringen als “niet zonder meer”, dus hoe dit arrest in de praktijk verder effect zal hebben, zal de toekomst uitwijzen. De Hoge Raad heeft deze zaak doorverwezen naar een ander gerechtshof, die in het licht van dit arrest de kwestie opnieuw moet beoordelen.

Het arrest leest u hier: ECLI:NL:HR:2024:17

Ons kantoor is vaak betrokken bij kwesties over schade als gevolg van bouwactiviteiten. Daarbij treden wij regelmatig op voor schadelijdende partijen (vastgoedeigenaren), maar ook regelmatig voor aannemers.

Wilt u hier meer over weten, neemt u dan contact op met: Jacco van Lint en Per van der Kooi, advocaten vastgoedrecht en David Wenniger, juridisch medewerker vastgoedrecht.

Wil je elke maand een overzicht van updates en blogs in je mailbox? Klik dan hier om je in te schrijven voor de nieuwsbrief!