Als gevolg van de lockdown kunnen restauranthouders, cafébazen en winkeliers hun gehuurde pand niet, of veel beperkter, exploiteren. Vanuit juridisch perspectief is dan de vraag of sprake is van een ‘gebrek’ zoals opgenomen in de wet (art. 7:204 lid 2 BW). Exact deze vraag heeft de Haagse rechter beantwoord (klik).
Uit de parlementaire geschiedenis volgt – zo overweegt de rechter – dat niet alleen een stoffelijke toestand, zoals een lekkage, een gebrek is. Iedere omstandigheid die het genot beperkt is een gebrek. Als gevolg van de lockdown wordt namelijk niet het huurgenot verschaft dat bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht worden verwacht. De huidige gezondheidscrisis was onvoorzienbaar en is aan de huurder niet toe te rekenen. De omstandigheid dat een pand kan worden gebruikt als afhaallocatie of voor de exploitatie van een bezorgdienst, maar dat (in beginsel) niet anders.
Zelfs als in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst huurprijsvermindering is uitgesloten, kan de huurprijs worden verminderd. De rechter gaat hiertoe over op grond van een wettelijke bepaling die bij onvoorziene omstandigheden het mogelijk maakt om een overeenkomst te wijzen, artikel 6:258 BW. Een mogelijkheid die eerder al was toegepast in een kort geding door het Hof Amsterdam (klik). Vraag is vervolgens hoe de rechter de overeenkomst wijzigt?
De rechter vermindert de huur met 50% (ook tijdens de periode dat afhalen mogelijk was). Daarmee worden de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen verdeelt. De boete die in de huurovereenkomst is opgenomen voor het niet tijdig betalen van de huur gaat ook van tafel.
Deze lijn was overigens al eerder te zien bij diverse kort gedingen die afgelopen maanden zijn gevoerd. Belangrijk verschil is dat het in deze zaak niet ging om een voorlopig oordeel in een kort geding, maar om een bodemzaak. Een uitspraak waar dus meer gezag aan toekomt.
Vragen?
Heeft u vragen over de huurkorting, neemt u dan contact op met Menno de Wijs.