Hypotheekinschrijving doorhalen? Heropening vereffening toch niet mogelijk

Wanneer de eigenaar van een pand naar de notaris stapt, bijvoorbeeld voor het vestigen van een nieuwe hypotheek of de verkoop van zijn woning, kan deze eigenaar voor een vervelende verassing komen te staan als blijkt dat er nog een hypotheekrecht ingeschreven staat. Verkoop of het vestigen van een nieuwe hypotheek is daardoor niet mogelijk. Meestal gaat het om een hypotheekrecht waarbij de lening al geruime tijd is afgelost, maar partijen zijn vergeten de inschrijving van het hypotheekrecht door te halen in het Kadaster. Dat is geen probleem als de hypotheeknemer nog bestaat: deze kan dan gewoon verklaren dat de inschrijving ‘waardeloos’ is. De hypotheeknemer is daar overigens ook verplicht toe als de hypotheeklening volledig is afgelost.

Dit is wel een probleem wanneer de hypotheeknemer niet langer bestaat, bijvoorbeeld omdat de vennootschap inmiddels is ontbonden. Het geven van de verklaring van waardeloosheid is in dat geval niet mogelijk. Voor de eigenaar bestaan er in dat geval twee mogelijkheden de inschrijving alsnog door te laten halen.

De eerste mogelijkheid is het starten van een procedure bij de rechtbank om de hypotheekinschrijving waardeloos te laten verklaren en een machtiging te verstrekken de inschrijving door te halen. Wanneer de hypotheeklening volledig is afgelost, zal de rechtbank de inschrijving waardeloos verklaren. Zie bijvoorbeeld de uitspraak in een kortgedingprocedure van de rechtbank Arnhem. In deze kwestie hadden de eigenaren een spoedeisend belang, omdat de aanvaardingstermijn van de hypotheekofferte zou verstrijken als de inschrijving niet snel werd doorgehaald. Hebben de eigenaren geen spoedeisend belang, dan zal een (langdurige) procedure gevolgd moeten worden.

De tweede mogelijkheid is het indienen van een verzoek bij de rechtbank om de vereffening van de vennootschap te heropenen. De vennootschap komt dan als het ware weer tot leven en kan de benodigde handelingen verrichten om de inschrijving door te halen. Deze mogelijkheid is omstreden. Heropening van de vereffening is namelijk alleen mogelijk wanneer de vennootschap nog een bate blijkt te hebben. Er bestaat discussie of een inschrijving in het Kadaster een bate is of daarmee gelijkgesteld kan worden. De rechtbank Noord-Holland heeft geoordeeld dat heropening van de vereffening ook mogelijk is bij een inschrijving en dat de regels voor heropening vereffening vanwege een bate naar analogie toegepast moeten worden.

De rechtbank Limburg is recent tot de tegenovergestelde conclusie gekomen in haar uitspraak van 6 februari 2024. Volgens de rechtbank vertegenwoordigt een inschrijving van een hypotheekrecht in het Kadaster geen vermogensrechtelijke waarde en is het dus geen bate. En heropening van vereffening is alleen mogelijk wanneer sprake is van een bate. Het verzoek werd dus afgewezen. Wel merkte de rechtbank voor de volledigheid op dat een procedure om de inschrijving waardeloos te laten verklaren voor de verzoekers openstond.

De rechtbank Limburg geeft expliciet aan dat alleen via een procedure tot waardeloosheidsverklaring de hypotheekinschrijving doorgehaald kan worden. Heropening vereffening is daarvoor niet mogelijk. Andere rechtbanken kijken daar anders naar. Aangezien het per rechtbank verschilt of een verzoek tot heropening vereffening mogelijk is, zou meer duidelijkheid en uniformiteit hierover te waarderen zijn. Het zou in ieder geval een onnodige gang naar de rechter voorkomen.

Heeft u vragen over het doorhalen van een hypotheekinschrijving? Neem contact op met Sonja Geldermans, advocaat Ondernemingsrecht.

Wil je elke maand een overzicht van updates en blogs in je mailbox? Klik dan hier om je in te schrijven voor de nieuwsbrief!