Enkel glas in monumenten helemaal niet steeds een gebrek

Lees hier de uitspraak.

Naar de stelling van huurder was sprake van een gebrek. Het woord ‘gebrek’, aldus huurder, ziet niet (alleen) op gebrekkige zaken maar op gebrekkig huurgenot. Een gebrek kan dus ook zijn gelegen in de aanwezigheid van gebrekkig functionerende (want slecht geïsoleerde) ramen en wanden.

Verhuurder stelde dat geen sprake was van een gebrek. Het is nu eenmaal bekend dat de isolatiekwaliteit van een oud monumentaal pand minder is dan van een nieuwbouwwoning. Er zou ook geen sprake zijn van genotsbeperking. Het vervangen van enkel glas was dan ook niet het herstel van een gebrek (wat voor rekening van de verhuurder komt) maar een woningverbetering (waarvoor de huur kan worden verhoogd).

De rechtbank volgde het standpunt van de huurder.

Deze uitspraak deed veel stof opwaaien. Belangenverenigingen, nieuwszenders en juristen buitelden over elkaar: enkel glas was, vanaf nu, een gebrek. De Woonbond wilde dat de minister enkel glas in het Besluit Gebreken zou ‘aanwijzen’. Op die lijst staan tekortkomingen die in elk geval als gebrek worden aangemerkt.

Uit dat laatste alleen kan al worden afgeleid dat enkel glas niet steeds een gebrek is. Zou dat wel het geval zijn, dan hoeft enkel glas immers niet in de gebrekenlijst te worden opgenomen. De rechtbank heeft ook niet gezegd dat enkel glas steeds een gebrek is. Die heeft gezegd: “Al hetgeen hiervoor is overwogen, in onderling verband en samenhang bezien, leidt tot het oordeel dat de aanwezigheid van enkel glas thans bij een woning als de onderhavige als gebrek moet worden aangemerkt.”

Wat had de rechtbank dan overwogen en in onderling verband en samenhang bezien? Onder meer dat in de woning inmiddels deels al dubbel glas aanwezig was en dat verhuurder een vergunning voor het plaatsen van dubbel glas had aangevraagd. Het was dus technisch mogelijk en juridisch toegestaan om dubbel glas te zetten. Dat is namelijk bij monumenten niet steeds het geval.

Die nuance is in de soms hijgerige berichtgeving wat ondergesneeuwd geraakt. Bovendien is dit één uitspraak van één rechtbank. Waarvan nog hoger beroep kan worden ingesteld. (Of dat is gebeurd of nog gaat gebeuren is mij nu niet bekend.) Er zijn ook andere uitspraken van andere rechters, waarin enkel glas niet als een gebrek werd aangemerkt.

De huurcommissie beschouwt enkel glas in zijn Gebrekenboek ook niet als gebrek. En ook de minister beschouwt enkel glas, ook na deze uitspraak, niet als gebrek. Hij zegt in antwoord op kamervragen geen aanleiding te zien om zijn beleid te herzien. Deze uitspraak betreft een specifieke situatie en een specifiek dispuut tussen partijen. Dit kan niet gemakkelijk veel breder getrokken worden, aldus de minister.

Het is goed dit alles in het achter (of misschien wel het voor-)hoofd te houden.

Heeft u vragen? Neem dan contact op met Per van der Kooi, advocaat Vastgoed & Overheid.

Wil je elke maand een overzicht van updates en blogs in je mailbox? Klik dan hier om je in te schrijven voor de nieuwsbrief!