Twee berekeningsmethoden
Grosso modo zijn er twee berekeningsmethodes: de ‘Amsterdamse’ en de ‘Gelderse’.
In die van de Rechtbank Amsterdam wordt de TVL opgeteld bij omzet. Omdat geen der partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis wordt de dan nog resterende omzetdaling gelijkelijk over verhuurder en huurder verdeeld (dus door twee gedeeld).
Of in een formule: oh – (d% : 2) = gh, waarbij ‘oh’ de oorspronkelijke huur, ‘d%’ het percentage van de omzetdaling en ‘gh’ de gewijzigde huur is. Als bij elkaar opgeteld de behaalde omzet en de ontvangen TVL 25% van de normale omzet bedraagt en het omzetverlies dus 75%, bedraagt de huurkorting 37,5%.
Zie mijn eerdere blog hieromtrent
De Rechtbank Gelderland hanteert een andere berekening. Die kijkt in hoeverre de huur wordt gedekt door de TVL en naar de omzetdaling? De omzetdaling wordt gedeeld door twee, uitgedrukt in een percentage A. Stel: de omzetdaling bedroeg 80%, dan is A 40%. Vervolgens kijkt deze rechtbank naar het deel van de huur dat niet door de TVL is gedekt, uitgedrukt in een percentage B. Stel: de TVL dekte 60% van de huur, dan is B (ook) 40%. De huurkorting bedraagt dan 40% van 40% = 16%.
De Gelderse berekening leidt (dus) tot een heel andere uitkomst dan de Amsterdamse.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een op 14 september 2021 gewezen arrest een streep gezet door de Amsterdamse rekenmethode – en feitelijk ook door de Gelderse (al lijkt de berekening van het hof in de verte wel op die laatste).
Huurder betoogde in die procedure dat de TVL bij de omzet moest worden opgeteld en dat alleen rekening moest worden gehouden met de TVL die al ontvangen was. De verhuurder meende dat de TVL van de totale vaste lasten moet worden afgetrokken, waarna het percentage huurkorting wordt berekend door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant van de vaste lasten te vermenigvuldigen met de helft van het omzetdalingspercentage en dat bovendien moet worden uitgegaan van de TVL waarop de huurder recht heeft, ongeacht of die al is ontvangen of later wordt bijgeschreven.
Het hof oordeelt (in navolging van de verhuurder) dat de TVL moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten. Uitgangspunt van de huurkorting door de gevolgen van de coronacrisis is dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de huurder en de verhuurder ernstig is verstoord: er wordt betaald voor een ruimte die gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt. Compensatie door de overheid (in de vorm van de TVL) heeft effect op die verstoorde waardeverhouding. Bovendien gaat de overheid ervan uit dat de TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen, aldus het hof.
Vervolgens wordt bepaald welk deel van de resterende vaste lasten betrekking heeft op de huur (huurdeel vaste lasten). Over die resterende huur wordt dan een korting berekend op basis van 50% van de omzetdaling.
Bij het bepalen van de omzet wordt dan ook nog rekening gehouden met door een onderhuurder niet betaalde huur. In dit geval had de huurder, een hotelketen, een deel van het pand onderverhuurd aan een zustervennootschap die een restaurant exploiteerde. Hoewel de onderhuurder aan haar zuster vanwege corona geen huur meer betaalde, viel volgens het hof niet in te zien waarom die tijdens de coronacrisis niet minstens 50% van de onderhuur zou moeten betalen. Deze (fictieve) onderhuur werd bij de omzet opgeteld.
In een formule: huurkorting = (totale vaste lasten – TVL) x huurdeel vaste lasten x (percentage omzetdaling :2).
De rekenmeesters kunnen weer aan de gang.
advocaat huurrecht