Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Roerend of onroerend, that is the question

Michèle van Velzen

28 mei 2019 - 4 minuten leestijd

Het is lente! Tijd om weer lekker naar buiten te gaan. Houdt u ervan om naar het strand te gaan? Dan weet u ongetwijfeld dat de strandpaviljoens weer zijn opgebouwd. Zit u met een drankje ontspannen bij een strandpaviljoen dan vraagt u zich vast niet af of het roerend of onroerend is. Toch houdt deze vraag de gemoederen bezig, en niet alleen bij strandpaviljoens. Bij veel bouwwerken is het namelijk niet zonneklaar of ze roerend of onroerend zijn.

Het antwoord op deze vraag is relevant in verband met de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, de overdrachtsbelasting, de vraag wie eigenaar is van het bouwwerk, de manier van levering en de vestiging van een zekerheidsrecht.

De huidige opinie op basis van de wet en de rechtspraak is als volgt.

In de wet is het onderscheid tussen roerend en onroerend vastgelegd:

  1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
  2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.

Voor de kwalificatie ‘duurzaam’ geldt het door de Hoge Raad in 1997 geformuleerde ‘bestemmingscriterium’:

Zijn de zaken naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven?

Op basis van dit criterium heeft De Hoge Raad bevonden dat het hof terecht had geoordeeld dat de portacabin onroerend was.

Het hof had het volgende in aanmerking genomen:

  • de portacabin was als bedrijfsgebouw (kantoorruimte) in gebruik genomen naast het reeds ter plaatse bestaande bedrijfsgebouw;
  • beide gebouwen of constructies waren visueel door middel van een schutting met elkaar verbonden;
  • aan de onderzijde van de portacabin was een (demonteerbare) plint bevestigd die tot of tot in de grond reikte, zodat de portacabin visueel eveneens één geheel met de grond vormde;
  • rond de portacabin bevond zich een goed onderhouden tuin;
  • de portacabin had een aparte ingang en was bereikbaar via een tegelpad;
  • de portacabin was aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet; zij had een telefoonaansluiting en een aansluiting op de riolering;
  • de hypotheekbank had bedongen dat hypotheek zou worden gevestigd op de beide bedrijfsgebouwen (waaronder de portacabin);
  • de taxateur had in zijn taxatierapport de panden, waaronder de portacabin, omschreven als twee bedrijfsgebouwen en ten aanzien van de portacabin vermeld dat zij haar fundatie had in betonpoeren en een stalen frame.

Daarbij was niet van belang dat technisch de mogelijkheid bestond om de portacabin te verplaatsen.

Van een ‘vereniging’ met de grond is al vrij snel sprake, zo blijkt uit jurisprudentie. Uit het ook in 1997 gewezen ‘Havenkranenarrest’ volgt dat een flexibele verbinding met de grond al genoeg is.

In 2010 boog de Hoge Raad zich nogmaals over een casus met havenkranen. Weer werden havenkranen als onroerend bestempeld.

Het ging in dat geval om kranen die bestemd waren om ter plaatse zeeschepen te laden en te lossen. Zij waren geplaatst op rails en konden over die rails heen en weer bewegen over een afstand van maximaal 600 tot 800 meter. Feitelijk, zij het indirect via rails, stonden de kranen in voortdurende verbinding met de onder de kranen gelegen grond.

Of er aan het criterium van duurzaamheid wordt voldaan, moet worden beoordeeld aan de hand van de bedoeling van de bouwer. Het gaat er daarbij om wat er in de concrete omstandigheden van het geval van die bedoeling naar buiten blijkt.

Is het bouwwerk onroerend dan is de eigenaar van de grond ook eigenaar van het bouwwerk op basis van de regel van verticale natrekking.

Wil men zekerheid, maar is niet met zekerheid te zeggen of een bouwwerk roerend of onroerend is, kan een recht van opstal uitkomst bieden.

Een recht van opstal doorbreekt de verticale natrekking. Het recht van opstal is namelijk een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.

Op een zelfstandig recht van opstal kan een recht van hypotheek worden gevestigd.

Een recht van erfpacht of een recht van vruchtgebruik zouden ook kunnen worden toegepast als onzeker is of het bouwwerk als roerend of onroerend kwalificeert.

Terug naar het strandpaviljoen. Is een strandpaviljoen roerend of onroerend? Dat hangt ervan af… Uit rechtspraak is op te maken dat als het paviljoen elk jaar aan het begin van het strandseizoen wordt opgebouwd en aan het einde van dat seizoen weer wordt afgebroken en gedurende enige maanden elders opgeslagen, aannemelijk is dat het als roerend kan worden aangemerkt.

Daarbij moet het voor een willekeurige derde duidelijk zijn dat het strandpaviljoen niet bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.

Dus: uw mening telt bij het antwoord op de vraag!

De vraag ‘roerend of onroerend?’ speelt bij allerlei soorten bouwwerken. Daarbij kan het om grote belangen gaan.

Zo werd door het Hof Amsterdam in 2018 geoordeeld dat koel- en rijpingscellen en stellages bestemd voor de geconditioneerde opslag en rijping van fruit een onroerende zaak zijn en dat er derhalve terecht een bedrag van € 128.154 aan overdrachtsbelasting was geheven.

Een belangrijke overweging hierbij was dat op grond van bouwtekeningen en foto’s aannemelijk werd geacht dat het gebouw (exclusief de cellen en stellages) en de daarin aanwezige cellen en stellages als één geïntegreerd geheel waren ontworpen en gebouwd, specifiek bestemd voor de geconditioneerde opslag en rijping van fruit.

Tegen deze uitspraak van het hof Amsterdam is beroep in cassatie ingesteld. Tevergeefs, zo blijkt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 5 april 2019.

‘Roerend of onroerend?’

Het kan zomaar voor u van belang zijn.

Wij weten er wel raad mee.

Michèle van Velzen, kandidaat-notaris

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?