Opzegging huur van bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik

In zijn arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:494) heeft de Hoge Raad zich hierover uitgesproken. De verhuurder van een hotelpand in Amsterdam heeft de verhuur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, omdat hij een aanmerkelijk beter rendement kan behalen door het hotel zelf te exploiteren. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. In hoger beroep heeft het gerechtshof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof overweegt dat, ofschoon het hotel bij zelfexploitatie tot een rendementsverbetering voor de verhuurder kan leiden, de verhuurder het gehuurde daarvoor in dit geval niet dringend nodig heeft. De verhuurder heeft, door het pand destijds te verhuren (in plaats van zelf te exploiteren) welbewust van een hoger rendement afgezien. Die eigen keuze doet daarom af aan de dringendheid van de wens van de verhuurder om het hotel zelf te exploiteren. Bovendien heeft de verhuurder meerdere panden in eigendom en is niet duidelijk waarom juist het gehuurde gebruikt moet worden voor het starten van een nieuw hotel.

De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Volgens vaste rechtspraak moeten bij opzegging tegen het einde van de eerste huurperiode (een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte wordt doorgaans aangegaan voor de duur van vijf jaar en nadien voor een zelfde periode verlengd) de belangen van verhuurder en huurder worden afgewogen. Bij opzegging tegen het einde van de twee huurperiode, waarvan hier sprake was, is geen plaats voor een belangenafweging.

Met ‘dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ is, aldus de Hoge Raad, bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen daarvoor voldoende zijn. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en hij het verhuurde nodig heeft om dit te voorkomen.

Indien de verhuurder andere mogelijkheden heeft om in zijn behoeften te voorzien, staan die alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg, indien het benutten daarvan in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd. Huurder moet dan stellen en aannemelijk maken dat aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. Het is niet aan verhuurder om te stellen en aannemelijk te maken dat hij geen andere mogelijkheid heeft dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde.

Per van der Kooi, advocaat vastgoed- en huurrecht