Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Onrechtmatig handelen van de makelaar en de omvang van de schade

Per van der Kooi

7 maart 2019 - 2 minuten leestijd

Een makelaar die de voor hem geldende NVM-meetinstructie niet naleeft en een onjuiste oppervlakte van de woning meldt, handelt onrechtmatig. De vraag is vervolgens hoe de schade moet worden bepaald.

Een bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) aangesloten makelaar had op Funda en in een verkoopbrochure aangegeven dat een woning een bruto vloeroppervlakte van 150 m2 had. De koopprijs van de woning bedroeg afgerond € 190.000,-. Na het sluiten van de koopovereenkomst had een deskundige de woning volgens de NVM-meetinstructie ingemeten. Volgens de rapportage van die deskundige had de woning een oppervlakte van 124 m2. De kopers vorderen (onder meer) een schadevergoeding van (afgerond) €32.000,- (ongeveer 16% van de koopsom, de oppervlakte van de woning was ook circa 16% geringer dan in de verkoopbrochure was gemeld).

Nadat de rechtbank een vergoeding van € 20.000,- had toegekend heeft het gerechtshof geoordeeld dat de schade moet worden bepaald door het waardeverminderende aspect als gevolg van het feit dat de woning een oppervlakte van 124 m2 in plaats van 150 m2 had. Dat waardeverminderende aspect was, aldus het hof, het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel (te weten: verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot) heeft gemist. Omdat koper inmiddels vele verbouwingen aan de woning heeft gedaan, moet niet worden gekeken naar de waarde die de woning thans vertegenwoordigt, maar moet de schade worden beoordeeld naar het moment van de aankoop van de woning.

De makelaar stelt, in cassatie, dat wanneer hij de koper juist zou hebben geïnformeerd over de oppervlakte van de woning, dat niet zou hebben geleid tot een wijziging van de woonoppervlakte van de woning of de waarde van de woning. Van een waardevermindering als gevolg van het onrechtmatig handelen was volgens hem dan ook geen sprake.

De Hoge Raad gaat daar in een recent gewezen arrest in mee. De omvang van de schade moet worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin koper verkeert met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de makelaar achterwege zou zijn gebleven, met andere woorden: met de situatie dat de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 124 m2 zou hebben vermeld.

In beide gevallen was de oppervlakte van de woning 124 m2. Dan zou de schade dus nihil zijn. Koper had echter ook aangevoerd dat hij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als hem voorafgaand aan de aankoop van de woning de juiste oppervlakte zou zijn medegedeeld. Om die reden verwijst de Hoge Raad de zaak naar en ander gerechtshof. Dat hof zal de schade moeten bepalen op basis van de hypothetische situatie dat koper de woning niet zou hebben gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters.

Per van der Kooi, Advocaat vastgoed- en bouwrecht

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?

Airbnb en appartement

28 juni 2019 Airbnb en appartement