Een bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) aangesloten makelaar had op Funda en in een verkoopbrochure aangegeven dat een woning een bruto vloeroppervlakte van 150 m2 had. De koopprijs van de woning bedroeg afgerond € 190.000,-. Na het sluiten van de koopovereenkomst had een deskundige de woning volgens de NVM-meetinstructie ingemeten. Volgens de rapportage van die deskundige had de woning een oppervlakte van 124 m2. De kopers vorderen (onder meer) een schadevergoeding van (afgerond) €32.000,- (ongeveer 16% van de koopsom, de oppervlakte van de woning was ook circa 16% geringer dan in de verkoopbrochure was gemeld).
Nadat de rechtbank een vergoeding van € 20.000,- had toegekend heeft het gerechtshof geoordeeld dat de schade moet worden bepaald door het waardeverminderende aspect als gevolg van het feit dat de woning een oppervlakte van 124 m2 in plaats van 150 m2 had. Dat waardeverminderende aspect was, aldus het hof, het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel (te weten: verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot) heeft gemist. Omdat koper inmiddels vele verbouwingen aan de woning heeft gedaan, moet niet worden gekeken naar de waarde die de woning thans vertegenwoordigt, maar moet de schade worden beoordeeld naar het moment van de aankoop van de woning.
De makelaar stelt, in cassatie, dat wanneer hij de koper juist zou hebben geïnformeerd over de oppervlakte van de woning, dat niet zou hebben geleid tot een wijziging van de woonoppervlakte van de woning of de waarde van de woning. Van een waardevermindering als gevolg van het onrechtmatig handelen was volgens hem dan ook geen sprake.
De Hoge Raad gaat daar in een recent gewezen arrest in mee. De omvang van de schade moet worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin koper verkeert met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de makelaar achterwege zou zijn gebleven, met andere woorden: met de situatie dat de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 124 m2 zou hebben vermeld.
In beide gevallen was de oppervlakte van de woning 124 m2. Dan zou de schade dus nihil zijn. Koper had echter ook aangevoerd dat hij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als hem voorafgaand aan de aankoop van de woning de juiste oppervlakte zou zijn medegedeeld. Om die reden verwijst de Hoge Raad de zaak naar en ander gerechtshof. Dat hof zal de schade moeten bepalen op basis van de hypothetische situatie dat koper de woning niet zou hebben gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters.
Vragen?
Heeft u vragen over dit artikel, neemt u dan contact op met Per van der Kooi, Advocaat Vastgoed.