Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Het exoneratiebeding in het licht van de redelijkheid en billijkheid

Alwin Farahani

15 februari 2021 - 3 minuten leestijd

In een huurovereenkomst kunnen partijen een exoneratiebeding opnemen. Een exoneratiebeding strekt ertoe de aansprakelijkheid van een partij te beperken. Zo kan het beding bijvoorbeeld bepalen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde. Eventuele schade komt in dat geval voor rekening van de huurder. Onder bepaalde omstandigheden kan een rechter een exoneratiebeding buiten toepassing verklaren, bijvoorbeeld omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De wettelijke grondslag hiervoor is artikel 6:248 lid 2 BW. Wanneer van een dergelijke onaanvaardbaarheid sprake is, verschilt van kwestie tot kwestie. Eind januari 2021 deed de Hoge Raad hierover een belangrijke uitspraak, waarmee het leerstuk weer is geactualiseerd.

Feitencomplex

In de kwestie waarover de Hoge Raad kwam te oordelen, was sprake van het volgende. De verhuurder, ‘Bart’s Retail’, dreef een onderneming waarmee zij in 1977 een franchiseketen had opgezet; in de volksmond beter bekend als ‘Bakker Bart’. De verhuurder sloot met de huurder een huurovereenkomst en een daaraan gekoppelde franchiseovereenkomst. De huurder zou in het winkelpand van de verhuurder een bakkerij gaan exploiteren.

In de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen werden verschillende exoneratiebedingen opgenomen ten gunste van de verhuurder. Kortweg werd de aansprakelijkheid van de verhuurder voor verschillende soorten schade van de huurder uitgesloten.

Asbest

Na het sluiten van de overeenkomsten werd in het winkelpand niet-hechtgebonden asbest aangetroffen. Ten gevolge daarvan moest het winkelpand tot nader order worden gesloten. De bakkerij kon dus niet worden geëxploiteerd. De verhuurder betaalde tijdelijk een wekelijks bedrag van € 3.403,71 aan de huurder, als tegemoetkoming voor de schade.

Exoneratie onaanvaardbaar?

De huurder startte vanwege de sluiting van het winkelpand een gerechtelijke procedure, waarin zij onder meer vergoeding van de volledige schade vorderde. De verhuurder stelde op haar beurt dat zij op grond van de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst niet gehouden was de totale schade van de huurder te vergoeden. De huurder was het hiermee oneens en stelde dat de bedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar waren.

Oordeel van het hof

Het hof Arnhem-Leeuwarden verwierp de stellingen van de verhuurder en gaf de huurder gelijk. Volgens het hof waren de exoneratiebedingen inderdaad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof overwoog daartoe het volgende:

“Immers, het ter beschikking stellen van het gehuurde als Bakker Bart winkel is de kern van de prestatie. Zonder deze ter beschikkingstelling komt niet alleen aan de huurovereenkomst maar ook aan de franchiseovereenkomst elke betekenis te ontvallen. De aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest maakte dat de winkel niet kon worden geëxploiteerd waarmee de kernprestatie niet is nagekomen. Voorts heeft Bart’s Retail, nadat zij had geconstateerd dat het gehuurde vanwege de aanwezigheid van asbest niet alleen niet geschikt was om als bakkerswinkel te gebruiken, maar deze zelfs heeft gesloten, zich gehouden gevoeld om [verweerders] wekelijks schadeloos te stellen voor het gemiste huurgenot en de gemiste winst/omzet. Bij deze stand van zaken is een beroep op de exoneraties naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.”

Oordeel van de Hoge Raad

Tegen de uitspraak van het hof werd door de verhuurder beroep in cassatie ingesteld. Met succes: de Hoge Raad deelde de opvatting van het hof met betrekking tot de exoneratiebedingen niet. Volgens de Hoge Raad had het hof onvoldoende terughoudendheid betracht in de toepassing van de redelijkheid en billijkheid. Het hof had onvoldoende gemotiveerd waarom de exoneratiebedingen in dit geval ‘onaanvaardbaar’ waren. De concrete omstandigheden speelden in dat verband ook een belangrijke rol:

“De door het hof genoemde omstandigheden dat de tekortkoming de kern van de prestatie betreft, dat zonder terbeschikkingstelling van het gehuurde niet alleen aan de huurovereenkomst maar ook aan de franchiseovereenkomst elke betekenis komt te ontvallen en dat Bart’s Retail gedurende een bepaalde periode [verweerders] wekelijks schadeloos heeft gesteld, maken onvoldoende duidelijk waarom het beroep op de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.”

De verhuurder werd in het gelijk gesteld: de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst bleven in stand.

Terughoudende toets

In de literatuur is veelvuldig beschreven dat artikel 6:248 lid 2 BW terughoudend moet worden toegepast. Het buiten toepassing verklaren van een exoneratiebeding op grond van de redelijkheid en billijkheid is een ingrijpend wettelijk instrument. Uit eerdere rechtspraak blijkt dat een contractueel beding niet zo snel ‘onaanvaardbaar’ is. De Hoge Raad heeft dit in 2021 wederom benadrukt, waarmee de juridische kaders rondom dit leerstuk nogmaals duidelijk zijn geschetst.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Ook interessant?