Geen specifieke regels voor ontbinding van huurovereenkomst voor sociale woonruimte

De wet bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst aan de wederpartij het recht geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, die ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. De huurder in deze kwestie doet (daarom) een beroep op deze ‘tenzij-bepaling’.

De rechtbank heeft daarop aan de Hoge Raad gevraagd hoe de wettelijke bepaling moet worden uitgelegd. Is dat letterlijk, in die zin dat iedere tekortkoming de bevoegdheid geeft om een overeenkomst te ontbinden tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is? En is er aanleiding om bijzondere eisen te stellen aan ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale woonruimte, die toch schaars is? De Hoge Raad heeft dit alles onlangs verduidelijkt.

Hoofdregel is dat iedere tekortkoming de bevoegdheid geeft om een overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Wel kan steeds en niet, zoals Eigen Haard had gesteld, slechts bij uitzondering of in zeldzame gevallen een beroep worden gedaan op de ‘tenzij-bepaling’. Of dat beroep slaagt is afhankelijk van de ernst van de overtreding: slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst. Dit wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Daarbij kan dan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden.

Gelet hierop bestaat naar de mening van de Hoge Raad geen behoefte aan bijzondere regels ten aanzien van de ontbinding van een huurovereenkomst voor sociale woonruimte.

Heeft u vragen over dit artikel, neemt u dan contact op met Per van der Kooi, Advocaat Vastgoed.