Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Gebreken en de klachtplicht: tijdig geklaagd, of kans gemist?

Alwin Farahani

28 september 2020 - 3 minuten leestijd

Wanneer twee partijen een overeenkomst sluiten, zijn zij verplicht hun contractuele verplichtingen na te komen. Het (juist) nakomen van de contractuele verplichtingen gaat in de praktijk nogal eens mis. In aannemingsgeschillen staat regelmatig ter discussie of sprake is van een gebrek in het afgeleverde werk. Eerder schreef ik al over het afleveren van ‘goed en deugdelijk werk’ en wat hieronder wordt verstaan. Wat gebeurt er als de discussie over een gebrek überhaupt niet plaatsvindt? Wat als de opdrachtgever zich pas na maanden (of zelfs jaren) bij de aannemer beklaagt over een gebrek in het werk? Voldoet de opdrachtgever dan nog wel aan zijn klachtplicht?

Oplevering van het werk

In zijn algemeenheid geldt dat de opdrachtgever voorafgaand aan de oplevering van het werk eventuele opleverpunten moet melden bij de aannemer. De aannemer moet vervolgens met de opleverpunten aan de slag en deze verhelpen. Na aanvaarding door de opdrachtgever wordt het werk als opgeleverd beschouwd.

Het komt soms voor dat bepaalde gebreken zich pas (enige tijd) na de oplevering openbaren. Ondanks het feit dat de oplevering al heeft plaatsgevonden, kan de aannemer hiervoor onder omstandigheden aansprakelijk worden gehouden. In dat geval moet de opdrachtgever hierover zijn beklag doen bij de aannemer. De aannemer dient vervolgens een redelijke termijn te krijgen om de gebreken te herstellen.

Wettelijke klachtplicht

Voor de aannemer is het onaangenaam wanneer de opdrachtgever zich lange tijd na oplevering nog meldt met een gebrek in het werk. In die situatie kan het oneerlijk voelen als de opdrachtgever nog begint te protesteren over de ondeugdelijkheid van het werk. Vooral als het gestelde gebrek wellicht al langere tijd bestaat.

De wet voorziet in een regeling die de aannemer meer zekerheid biedt. Op de opdrachtgever rust na oplevering een klachtplicht. Deze klachtplicht houdt in dat de opdrachtgever binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijze had moeten ontdekken, moet klagen over een gebrek in de prestatie. Doet de opdrachtgever dit niet, dan kan hij op het gebrek in het werk geen beroep meer doen. Met andere woorden: zijn rechten komen te vervallen. De opdrachtgever kan de aannemer in dat geval niet verplichten het gebrek alsnog te herstellen.

‘Binnen bekwame tijd’

De vraag die direct rijst, is wat kan worden verstaan onder klagen ‘binnen bekwame tijd’. Het antwoord op deze vraag is sterk afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. In zijn algemeenheid kan wel worden gezegd dat in de bouwpraktijk een lange periode niet ongebruikelijk is. In veel gevallen moet immers een onafhankelijke deskundige worden ingeschakeld om de mogelijke gebreken te onderzoeken.

Contractuele afwijkingen

Van de wettelijke klachtplicht kan worden afgeweken. Partijen kunnen in de overeenkomst of de algemene voorwaarden dus voor een afwijkende regeling kiezen. De klachtplicht kan met een specifieke termijn worden afgekaderd, of juist ten gunste van de opdrachtgever worden verruimd. Wees daarom alert bij het maken van afspraken over de klachtplicht en de vervaltermijnen.

Tot slot

Voor de klachtplicht bestaat geen algemene termijn waarmee rekening kan worden gehouden. Desondanks is het als aannemer goed om in het achterhoofd te houden dat een opdrachtgever niet zonder meer over gebreken kan protesteren, wanneer de oplevering langere tijd geleden heeft plaatsgevonden. Meldt een opdrachtgever zich na een paar jaar met een gebrek, dan kan hem mogelijk worden verweten dat hij zijn beklag te laat doet. Met name indien hij al langere tijd bekend is met het gebrek. Heeft de opdrachtgever niet tijdig geklaagd, dan kan er van de aannemer niets meer worden gevraagd.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Ook interessant?