Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Garantieregeling in aannemingsovereenkomst: hoe te interpreteren?

Per van der Kooi

23 september 2019 - 2 minuten leestijd

In aannemingsovereenkomsten worden vaak garanties afgegeven om bepaalde toekomstige kenmerken van de woning te waarborgen. Voor de opdrachtgever natuurlijk fijn, voor de aannemer misschien wat listiger. Ondanks dat de garanties meestal kraakhelder zijn, kan er toch discussie ontstaan over de afgegeven garanties. In de onderhavige kwestie staat de vraag centraal hoe om te gaan met een garantieverklaring voor het aanleggen van vloerverwarming. Daarbij rijst de vraag hoeveel gewicht er moet worden gehangen aan de technische omschrijving van de overeenkomst. Nadat partijen er onderling niet uitkwamen, werd deze vraag voorgelegd aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

Partijen hebben op 23 september 2016 een aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw) gesloten. In deze overeenkomst is de Woningborg garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw van toepassing. In de technische omschrijving van de overeenkomst staat vermeld dat de woning op de begane grond zal worden voorzien van vloerverwarming en op de bovenverdiepingen van radiatoren. Daarnaast wordt voor verschillende ruimtes contractueel een minimumtemperatuur gegarandeerd. Zo moet bijvoorbeeld de temperatuur in de toiletruimte te allen tijde minimaal 15˚ C zijn.

In de technische omschrijving is geen vloerverwarming opgenomen in de toiletruimte op de begane grond. Opdrachtgever stelt daar wel degelijk recht op te hebben. Daarbij verwijst opdrachtgever naar de omschrijving van de overeenkomst. Op de begane grond zou immers vloerverwarming worden aangelegd; daaronder valt ook de toiletruimte, aldus opdrachtgever. Aannemer stelt echter dat het aanleggen van een vloerverwarming in een toiletruimte zeer ongebruikelijk is. Daarnaast wordt door opdrachtgever niet gesteld dat de minimumtemperatuur van 15˚ C zonder vloerverwarming niet zou worden gehaald.

De Raad van Arbitrage gaat niet mee in de redenering van opdrachtgever. De arbiter stelt dat uit de technische omschrijving niet blijkt dat de vloerverwarming in alle ruimtes op de begane grond moet worden aangelegd. Het doel van het aanleggen van vloerverwarming is het waarborgen van de minimumtemperaturen in iedere ruimte op de begane grond. Om die minimumtemperaturen te kunnen realiseren is het echter niet noodzakelijk om ook in de toiletruimte vloerverwarming aan te leggen. Zolang de temperatuur in de toiletruimte minimaal 15˚ C blijft, is er niets aan de hand. En dat kon de aannemer wél garanderen. Het ontbreken van vloerverwarming is daarom niet in strijd met de overeengekomen garanties. Het belang van opdrachtgever is daarmee komen te vervallen.

Kortom, bij het interpreteren van een aannemingsovereenkomst dient altijd het achterliggende doel van de garanties in ogenschouw te worden genomen. De letter van de overeenkomst is daarbij ondergeschikt aan de uitleg die partijen redelijkerwijs aan de bepaling mogen geven. Het doel heiligt dus de middelen, ook wanneer er minder middelen nodig zijn om het doel te bereiken.

De gehele uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw is hier te lezen.

Alwin Farahani en Per van der Kooi

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?