De letter van de aannemingsovereenkomst: ‘goed en deugdelijk werk’ afgeleverd?

De opdrachtgever en de aannemer sluiten met elkaar op 18 mei 2016 een koop-/aannemingsovereenkomst voor de realisatie van een eengezinswoning. Op deze overeenkomst is de Woningborg Garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw 2016 (GWRN 2016) van toepassing. Na het sluiten van de overeenkomst gaat de aannemer met de bouw van de woning aan de slag, waarna de woning op 27 september 2017 wordt opgeleverd.

Vanaf het moment van oplevering stelt de opdrachtgever dat het vloerverwarmingssysteem niet aan de verwachtingen voldoet. Na nader onderzoek aan de kant van de opdrachtgever blijkt in februari 2019 inderdaad dat er problemen bestaan met de warmteregulatie van de woning.

De opdrachtgever beroept zich op de ‘Notitie “regeling verwarmings/koelinstallaties” woningen/appartementen’ voor het onderbouwen van de gestelde gebreken. In de notitie is een regeling opgenomen met specifieke vereisten voor het vloerverwarmingssysteem, waarbij voorschriften zijn opgesteld voor elke afzonderlijke ruimte van een woning. Op grond hiervan stelt de opdrachtgever dat de aannemer is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de overeenkomst.

De aannemer stelt op zijn beurt dat de opdrachtgever zich niet kan beroepen op de notitie, nu deze dateert van een latere datum dan de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. De aannemer stelt het werk te hebben uitgevoerd zoals afgesproken in de overeenkomst. Als de opdrachtgever het vloerverwarmingssysteem anders had willen inrichten, had zij dat bij het sluiten van de overeenkomst kenbaar moeten maken, aldus de aannemer. De notitie maakt in de optiek van de aannemer in ieder geval geen deel uit van de overeenkomst.

De arbiter is van oordeel dat de door opdrachtgever aangehaalde notitie niet behoort tot de tussen partijen gesloten overeenkomst. Dat in deze notitie wordt verwezen naar de garantieregeling die van toepassing is op de woning van de opdrachtgever (GWRN 2016), maakt dat niet anders. De notitie dateert van na het sluiten van de overeenkomst en behoort daarmee niet tot de gemaakte afspraken tussen partijen.

Toch schiet de arbiter de opdrachtgever te hulp. De in de notitie neergelegde aanbevelingen maken deel uit van de eisen van ‘goed en deugdelijk werk’, aldus de arbiter. Aan deze eisen heeft de aannemer zich jegens de opdrachtgever wél verbonden. Dat er ten aanzien van het vloerverwarmingssysteem te weinig concrete afspraken zijn gemaakt in de koop-/aannemingsovereenkomst, wordt ondervangen door het uitgangspunt van goed en deugdelijk werk. Het is inmiddels vaste jurisprudentie dat met het niet halen van de gewenste temperaturen niet wordt voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk, aldus de arbiter.

Voor aannemers zorgt het ingenomen standpunt van de Raad van Arbitrage voor (rechts)onzekerheid. Waar de afspraken in de aannemingsovereenkomst (en de daarop van toepassing verklaarde garanties) leidend zijn, kan de opdrachtgever toch nog worden ‘gered’ door de open norm van ‘goed en deugdelijk werk’. Zelfs wanneer in de overeenkomst geen concrete afspraken zijn gemaakt over de toepasselijke normen.

Afsluitend luidt het devies voor aannemers als volgt: maak duidelijke afspraken met de opdrachtgever en neem de afspraken op in de overeenkomst. Zorg ervoor dat de werkzaamheden en de bijbehorende specificaties zo helder mogelijk zijn beschreven. Op deze wijze kunt u als aannemer aantonen dat u de gemaakte afspraken bent nagekomen. Wanneer hierover toch onduidelijkheid bestaat, zal in de praktijk immers worden teruggevallen op de open norm van ‘goed en deugdelijk werk’. En het is maar de vraag wat een arbiter in dat geval zal oordelen.

De gehele uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw is hier te lezen.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met één van onze specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.