Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) – Gebreken (deel 4)

Voor aannemers en opdrachtgevers is de oplevering van het bouwwerk een belangrijk – zo niet het belangrijkste – moment. Dat is immers het moment waarop het risico voor gebreken aan het werk overgaat van de aannemer op de opdrachtgever. Nadien is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Volgens de wet komen de gebreken na oplevering dus voor rekening en risico van de opdrachtgever, tenzij de opdrachtgever kan aantonen dat de aannemer aansprakelijk is.

In de praktijk is het voor opdrachtgevers lang niet gemakkelijk om de aansprakelijkheid van de aannemer te kunnen vaststellen. De opdrachtgever moet aannemelijk maken dat hij het gebrek bij de oplevering van het werk redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken. Regelmatig zitten de opdrachtgevers met een bewijsprobleem. In dat geval blijven de gevolgen van de gebreken voor rekening van de opdrachtgever; het uitgangspunt is immers dat de aannemer na oplevering is ontslagen van aansprakelijkheid.

De Wkb komt de opdrachtgever tegemoet en draait het wettelijke uitgangspunt volledig om. Onder de nieuwe wetgeving blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze hem niet zijn toe te rekenen. Het is dus aan de aannemer om de toerekenbaarheid van het gebrek te weerspreken en zich daarmee te vrijwaren van aansprakelijkheid. Het bewijsrisico komt dus bij de aannemer te liggen: slaagt hij niet in het weerleggen van de toerekenbaarheid, dan is hij aansprakelijk voor het gebrek. Kortom, de wetswijziging heeft grote gevolgen voor de aannemer.

Toch bestaat er (in veel gevallen) voor de aannemer een mogelijkheid om af te wijken van de nieuwe aansprakelijkheidsverdeling. De Wkb biedt daar gelegenheid toe. Wanneer de aannemer te maken heeft met een professionele opdrachtgever, mogen afwijkende afspraken worden gemaakt. Dit moet dan wel uitdrukkelijk worden opgenomen in de aannemingsovereenkomst. Heeft een aannemer gecontracteerd met een particulier die niet in beroep of bedrijf handelt, dan kan niet worden afgeweken van de nieuwe regels.

De aannemer kan dus met een professionele opdrachtgever afspreken dat de aansprakelijkheid van de aannemer in beginsel eindigt na oplevering. Met andere woorden: er kan worden gekozen voor de aansprakelijkheidsverdeling van het oude (huidige) stelsel. Dit biedt mogelijkheden. Als aannemer wil je immers niet dat een mogelijke aansprakelijkheidsclaim je nog jarenlang boven het hoofd hangt. Na oplevering wil je de focus verleggen en je richten op een nieuwe klus. Het is raadzaam om bij het contracteren – al dan niet met juridische bijstand – direct goede afspraken te maken met de opdrachtgever. Wederom geldt: een gedegen voorbereiding voorkomt hoge kosten achteraf.

Voor meer vragen over de Wkb kunt u contact opnemen met één van onze specialisten van het team Vastgoed.

Ook verschenen in deze blogserie:

Deel 1: Een eerste kennismaking

Deel 2: Doelstellingen

Deel 3: Waarschuwingsplicht