Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

4 tips voor een vrijblijvende intentieovereenkomst

Frank Eradus

7 juli 2018 - 2 minuten leestijd

Een projectontwikkelaar is voor de ontwikkeling van een nieuw energieneutraal woon-zorgcomplex voor senioren in gesprek met de gemeente. Een deel van de voor realisatie benodigde grond is reeds verworven; het andere deel is in handen van de gemeente. Het plan lijkt goed te passen in het gemeentelijk seniorenbeleid op het gebied van wonen en zorg. Een complex project, maar de gemeente is bereid om de haalbaarheid van de verdere ontwikkeling van het plan met de projectontwikkelaar te onderzoeken.

Tip 1: Leg intenties en doelstellingen vast

Het verdient dan aanbeveling om de intenties en doelstellingen rondom een project in te kaderen en vast te leggen in een vrijblijvende intentieovereenkomst. Op die wijze kunt u – al of niet exclusief – met de gemeente in overleg treden om de diverse aspecten zoals de grondpositie, de financiering, het ruimtelijk kader en de ontwerpstudies- en bouwplannen te onderzoeken. Vervolgens kunt u besluiten tot het al of niet verder ontwikkelen van het project en komen tot een ontwikkelings- en daaropvolgende realisatieovereenkomst.

Tip 2: Neem een exit-regeling op

Er zijn in de intentiefase echter nog veel zaken onzeker die realisatie van het project in de weg kunnen staan, zoals de financiering en het verwerven van grondposities en de vergunningen. Dat vraagt om de mogelijkheid er zonder meer uit te kunnen stappen. Kan dat zomaar? Voor het antwoord op die vraag geldt al sinds de uitspraak van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 dat iedere partij vrij is om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de (ontwikkelings- en realisatie) overeenkomst onaanvaardbaar zou zijn.

Verlies daarbij niet uit het oog dat naast de intentieovereenkomst ook uit notulen of correspondentie kan worden afgeleid wat partijen hebben bedoeld. Voorkom dus harde, afdwingbare verplichtingen die u kunnen beletten om er vrijblijvend uit te stappen.

Tip 3: Toch harde verplichting? Dan onder opschortende voorwaarde

Indien juist wel (harde) verplichtingen in de intentieovereenkomst moeten worden opgenomen, dan kunnen deze het beste worden geformuleerd als zogenaamde opschortende voorwaarden.

Het kan bijvoorbeeld gaan om een financieringsvoorbehoud, het verkrijgen van grondposities of noodzakelijke vergunningen of toestemmingen.

Het voordeel van contracteren onder opschortende voorwaarde is dat afspraken pas bindend worden op het moment dat de voorwaarde is ingetreden.

Tip 4: Sluit schadevergoedingsplicht uit

Het is daarbij verstandig om af te spreken dat het afbreken van onderhandelingen niet leidt tot enige schadevergoedingsplicht.

Tegen het einde van de duur van de intentieovereenkomst zult u met de gemeente moeten beslissen of het project al of niet verder zal worden ontwikkeld. Maar wilt u ervan af, dan moet dat kunnen en graag zonder vervelende financiële gevolgen!

Meer weten?

Een goede intentieovereenkomst blijft maatwerk.

Heeft u hulp nodig, neem dan contact op, ik help u graag!

Frank Eradus, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?