Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Transformatie kantoorpanden naar woningen: 2% overdrachtsbelasting?

Janbert Heemstra

27 november 2019 - 3 minuten leestijd

De overdrachtsbelasting kent twee tarieven. Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting is 6%. Dit tarief is bijvoorbeeld van toepassing op kantoorpanden.

Voor de verkrijging van een woning geldt er vanaf 2011 een verlaagd tarief van 2%. Er is de afgelopen tijd veel te doen over de vraag wanneer er sprake is van een woning voor de overdrachtsbelasting. In dat geval kan immers het lagere tarief van 2% worden toegepast.

In dit blog volgen handvatten voor het antwoord op de vraag of uw pand als woning kan worden gezien voor de overdrachtsbelasting.

De kern gaat over de vraag of het lagere tarief geldt wanneer een kantoorpand wordt omgebouwd naar woningen.

Het uitgangspunt

Onze hoogste rechter heeft zich in verschillende uitspraken (zie: ECLI:NL:HR:2017:290 , ECLI:NL:HR:2017:291 , ECLI:NL:HR:2017:294 , ECLI:NL:HR:2017:295) uitgelaten over de vraag wanneer er sprake is van verkrijging van een woning, waarvoor het lagere tarief geldt. Het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd is hierbij van belang. Dit doel kan veranderen door een verbouwing. Zo kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een kantoorpand dat omgebouwd is tot verschillende woningen. Wanneer het pand inderdaad compleet is omgebouwd tot woningen wordt het waarschijnlijk niet meer als kantoorpand gezien. Het oorspronkelijke doel is dan veranderd. Een belangrijk criterium daarbij is of met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt kan worden gemaakt voor een kantoorfunctie. In zo’n situatie kan naar verwachting het lagere tarief worden toegepast. De status van het pand op het moment van de verkrijging is daarbij beslissend.

Transformatiepanden

De vraag is hoe er moet worden omgegaan met de verkrijging van kantoorpanden die verbouwd worden tot woningen, waarbij de verbouwing nog niet is afgerond. Dit worden ook wel transformatiepanden genoemd. Het hiervoor vermelde criterium is ook hier het uitgangspunt.

Wanneer men kijkt naar het ontwerp- en bouwdoel, is het transformatiepand een kantoor. Dat blijft zo totdat het transformatiepand zodanig is verbouwd, dat het als een woning kan worden gezien.

Wanneer kan het als een woning worden gezien? Er zijn gevallen waarin de rechter vond dat het pand een woning was, terwijl de verbouwing nog niet was afgerond. Zo was er sprake van een kantoorpand dat kort voor de verkrijging was gestript, en waar de aannemer net was begonnen met zijn opbouwwerkzaamheden. Doordat het pand al was gesplitst in appartementen en de opbouwwerkzaamheden waren begonnen, vond het Hof dat er sprake was van een woning. Daarnaast was dit doel van wonen in overeenstemming met de omgevingsvergunning en het transformatieplan. Dat droeg bij aan het standpunt van het Hof. (zie:  ECLI:NL:GHDHA:2018:1301)
In een andere zaak was er ook sprake van een transformatie van kantoor naar woning, maar ontbraken er leidingen voor keuken en sanitaire voorzieningen. In dat geval vond het Hof dat er geen sprake was van een woning. (zie: ECLI:NL:GHSHE:2019:81)

Conclusie

Wanneer een kantoor compleet is omgebouwd naar een woning zal het pand voor de overdrachtsbelasting als woning worden aangemerkt. In het geval een kantoorpand nog wordt verbouwd op moment van verkrijging, wordt het moeilijker.

We hebben gezien dat er wordt gekeken naar de aard van hetgeen wordt verkregen ten tijde van de verkrijging. Uit de rechtspraak volgt een aantal aanknopingspunten. Is onduidelijk of het pand de bestemming ‘kantoor’ heeft of ‘woning’, dan kunnen de eisen en/of beperkingen die voor het pand voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften wel eens van doorslaggevende betekenis zijn.

Verschillende uitspraken liggen nu voor bij onze hoogste rechter. Binnenkort zal er dus waarschijnlijk meer te zeggen zijn over dit onderwerp. Voor nu lijkt de uitkomst positief, aangezien er meerdere gevallen zijn waarin de Hoven vonden dat het lagere tarief kon worden toegepast, terwijl de verbouwing nog niet was afgerond. Wij hopen u meer informatie te kunnen verschaffen op het moment dat de hoogste rechter naar buiten komt met zijn uitspraak. Wanneer u vragen heeft over de overdrachtsbelasting kunt u altijd bij ons terecht!

Janbert Heemstra, notaris

Met dank aan Merijn Heijmerink.

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?