Transformatie kantoorpanden naar woningen: 2% overdrachtsbelasting?

Onze hoogste rechter heeft zich in verschillende uitspraken (zie: ECLI:NL:HR:2017:290 , ECLI:NL:HR:2017:291 , ECLI:NL:HR:2017:294 , ECLI:NL:HR:2017:295) uitgelaten over de vraag wanneer er sprake is van verkrijging van een woning, waarvoor het lagere tarief geldt. Het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd is hierbij van belang. Dit doel kan veranderen door een verbouwing. Zo kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een kantoorpand dat omgebouwd is tot verschillende woningen. Wanneer het pand inderdaad compleet is omgebouwd tot woningen wordt het waarschijnlijk niet meer als kantoorpand gezien. Het oorspronkelijke doel is dan veranderd. Een belangrijk criterium daarbij is of met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt kan worden gemaakt voor een kantoorfunctie. In zo’n situatie kan naar verwachting het lagere tarief worden toegepast. De status van het pand op het moment van de verkrijging is daarbij beslissend.

De vraag is hoe er moet worden omgegaan met de verkrijging van kantoorpanden die verbouwd worden tot woningen, waarbij de verbouwing nog niet is afgerond. Dit worden ook wel transformatiepanden genoemd. Het hiervoor vermelde criterium is ook hier het uitgangspunt.

Wanneer men kijkt naar het ontwerp- en bouwdoel, is het transformatiepand een kantoor. Dat blijft zo totdat het transformatiepand zodanig is verbouwd, dat het als een woning kan worden gezien.

Wanneer kan het als een woning worden gezien? Er zijn gevallen waarin de rechter vond dat het pand een woning was, terwijl de verbouwing nog niet was afgerond. Zo was er sprake van een kantoorpand dat kort voor de verkrijging was gestript, en waar de aannemer net was begonnen met zijn opbouwwerkzaamheden. Doordat het pand al was gesplitst in appartementen en de opbouwwerkzaamheden waren begonnen, vond het Hof dat er sprake was van een woning. Daarnaast was dit doel van wonen in overeenstemming met de omgevingsvergunning en het transformatieplan. Dat droeg bij aan het standpunt van het Hof. (zie:  ECLI:NL:GHDHA:2018:1301)
In een andere zaak was er ook sprake van een transformatie van kantoor naar woning, maar ontbraken er leidingen voor keuken en sanitaire voorzieningen. In dat geval vond het Hof dat er geen sprake was van een woning. (zie: ECLI:NL:GHSHE:2019:81)

Wanneer een kantoor compleet is omgebouwd naar een woning zal het pand voor de overdrachtsbelasting als woning worden aangemerkt. In het geval een kantoorpand nog wordt verbouwd op moment van verkrijging, wordt het moeilijker.

We hebben gezien dat er wordt gekeken naar de aard van hetgeen wordt verkregen ten tijde van de verkrijging. Uit de rechtspraak volgt een aantal aanknopingspunten. Is onduidelijk of het pand de bestemming ‘kantoor’ heeft of ‘woning’, dan kunnen de eisen en/of beperkingen die voor het pand voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften wel eens van doorslaggevende betekenis zijn.

Verschillende uitspraken liggen nu voor bij onze hoogste rechter. Binnenkort zal er dus waarschijnlijk meer te zeggen zijn over dit onderwerp. Voor nu lijkt de uitkomst positief, aangezien er meerdere gevallen zijn waarin de Hoven vonden dat het lagere tarief kon worden toegepast, terwijl de verbouwing nog niet was afgerond. Wij hopen u meer informatie te kunnen verschaffen op het moment dat de hoogste rechter naar buiten komt met zijn uitspraak. Wanneer u vragen heeft over de overdrachtsbelasting kunt u altijd bij ons terecht!

Heeft u vragen over deze blog, neemt u dan contact op met Annemarie van Egmond.