Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Raad van Arbitrage: opschorten of ontbinden niet mogelijk vóór oplevering!?

Frank Eradus

7 januari 2019 - 3 minuten leestijd

Dat heeft de Raad van Arbitrage voor de Bouw onlangs beslist in het vonnis van 7 juli 2017,  No. 35.335. Een opmerkelijk vonnis met aanzienlijke gevolgen voor de praktijk.

Wat was het geval. Tussen opdrachtgever en aannemer was een aannemingsovereenkomst gesloten. Daarop werd de UAV 2012 van toepassing verklaard. Niks bijzonders.

Tijdens het werk claimde aannemer verlenging van de bouwtijd en stagnatieschade. Ook dat komt voor.

Intussen maakte de opdrachtgever zich behoorlijk zorgen over de voortgang van het werk en verzocht de aannemer om herstel van bepaalde gebreken. Na te hebben gedreigd met opschorting van opengevallen bouwtermijnen, ontbond de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst op meerdere gronden. Er volgt een procedure bij de Raad van Arbitrage. De opdrachtgever vordert bij verklaring voor recht dat de aannemingsovereenkomst is ontbonden. De Raad wijst de vordering echter af.

De Raad van Arbitrage redeneert aanvankelijk geheel conform artikel 6:265 lid 2 BW, namelijk dat ontbinding van de aannemingsovereenkomst eerst mogelijk is nadat de aannemer ‘in verzuim’ is geraakt. Van verzuim is bijvoorbeeld sprake wanneer de opdrachtgever uit mededelingen van de aannemer moet afleiden dat deze in de nakoming van de overeenkomst zal tekortschieten. Normaal gesproken kan de opdrachtgever – ook tijdens het tot stand brengen van het werk – in geval van verzuim de betalingsverplichtingen opschorten totdat de aannemer bijvoorbeeld de vereiste herstelwerkzaamheden heeft verricht.

Als het echter aan de Raad van Arbitrage ligt, kunnen verplichtingen niet tijdens het tot stand brengen van het werk worden opgeschort, noch kan de aannemingsovereenkomst worden ontbonden, maar is dit pas bij oplevering toegestaan.

De Raad van Arbitrage redeneert:

Of van verzuim sprake is, kan veelal pas worden beoordeeld op het moment van oplevering (het moment van de opeisbaarheid van de door de aanneemster te leveren prestatie)” … “Tijdens de bouw heeft een aannemer nog de gelegenheid eventuele geconstateerde gebreken te herstellen,  terwijl ook bij oplevering geconstateerde gebreken op dat moment veelal nog niet tot verzuim leiden, omdat een aannemer die gebreken nog na oplevering mag herstellen, zo spoedig mogelijk (paragraaf 9 lid 7 UAV 2012). Pas daarna kan verzuim intreden”.

En tot slot:

Bij het hiervoor overwogene heeft te gelden dat het moment waarop gemeten wordt of aanneemster aan haar resultaatsverplichting heeft voldaan, het moment van oplevering van het werk is.” En: Verplichtingen om tijdens het werk instructies van de directie op te volgen (paragraaf 6 lid 2 UAV 2012) en om onvoldoende werk naar genoegen van de directie te verbeteren/vernieuwen (lid 7), doen daar niet aan af en bieden derhalve niet zonder meer een grond voor ontbinding van de aannemingsovereenkomst.”

Samengevat. De prestatie van de aannemer is volgens De Raad van Arbitrage pas opeisbaar bij oplevering. Niet nagekomen verplichtingen tijdens het tot stand brengen van een werk, levert volgens dit vonnis van de Raad van Arbitrage in beginsel geen grond voor ontbinding van de aannemingsovereenkomst of voor opschorting van betaling.

In de kern komt het er in feite op aan hoe de prestatie van de aannemer precies wordt gekwalificeerd. Daarmee is de opeisbaarheid van de prestatie immers bepaald op grond waarvan de bevoegdheid tot opschorting en ontbinding wegens verzuim kan worden ingeroepen.

Met andere woorden, is de prestatie nu het opleveren van een werk of is de prestatie een tot stand brengen van een werk? Beide kernverplichtingen van aanneming van werk zijn opgenomen in artikel 7:750 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek:

“Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld.” 

De redenering van de Raad lijkt volledig gericht op opleveren van het werk. De Raad gaat er kennelijk aan voorbij dat er ook tijdens het tot stand brengen van een werk, bijvoorbeeld door het op onjuiste aanbrengen van de fundering, al verzuim van bepaalde verplichtingen kan intreden. Volgens dit vonnis van de Raad, kan echter eerst bij oplevering van een werk sprake zijn van verzuim. Daardoor is opschorten en/of ontbinden van de overeenkomst vóór oplevering niet meer mogelijk. Dat lijkt mij niet acceptabel en zelfs in strijd met geldend Nederlands recht.

Terwijl onder juristen verschillend wordt gedacht over dit principe, zullen we het echter voorlopig met dit averse vonnis van de Raad van Arbitrage moeten doen. Doorgaans komt de Raad niet gemakkelijk terug op eerder gewezen vonnissen.

Als tip zou ik daarom alvast meegeven om de kernprestaties – een tot stand brengen of opleveren van een werk – glashelder in uw aannemingsovereenkomst te benoemen en zo mogelijk onder te verdelen. Zodoende kan dan toch worden bepaald welke verplichtingen/prestaties op een bepaald moment opeisbaar zijn. In geval van verzuim kan dan de bevoegdheid tot opschorting of ontbinding van de overeenkomst gewoon worden ingeroepen. Daar kan zelfs de Raad van Arbitrage dan niet omheen.

U begrijpt natuurlijk wel, het verschilt nogal namens wie de aannemingsovereenkomst wordt opgesteld: de aannemer of de opdrachtgever.

Mocht u nader advies wensen, dan bent u uiteraard van harte welkom voor een (vrijblijvend) gesprek.

F.A. Eradus, advocaat/partner bij De Clercq Vastgoed

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?

Airbnb en appartement

28 juni 2019 Airbnb en appartement