Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte ‘in het algemeen belang’; flinke schadevergoeding

De uitbater van snackbar/lunchroom De Lekkerbek huurt sinds 1978 een bedrijfsruimte in het Theaterkwartier in Lelystad. De Gemeente Lelystad heeft het pand in 2017 aangekocht. Om het Theaterkwartier te herontwikkelen moet het pand van De Lekkerbek worden gesloopt. In verband daarmee zegt de gemeente de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op. Eigen gebruik bestaat in dit geval uit de sloop van het pand met het oog op de uitvoering van een werk in het algemeen belang. De huurder stemt daarmee niet in. De gemeente vordert daarom dat de rechter zal vaststellen dat de huur op 1 januari 2020 eindigt. De gemeente is bereid de schade die huurder door het einde van de huur lijdt te vergoeden.

Naar het oordeel van de Rechtbank Midden-Nederland heeft de gemeente voldoende onderbouwd dat sprake is van dringend eigen gebruik. Het plan tot herontwikkeling is voldoende concreet, het winkelcentrum waarin het gehuurde is gevestigd is al deels gesloopt en er is al een overeenkomst gesloten tot realisatie van een bioscoop, horeca en woningen. Sloop van het gehuurde is hiervoor noodzakelijk.

Partijen twisten over de hoogte van de schadeloosstelling. Beide partijen hebben een berekening laten maken. De gemeente gaat in haar berekening uit van de (fictieve) situatie dat de onderneming wordt verplaatst, huurder gaat uit van bedrijfsbeëindiging. Hij heeft ook steeds aan de gemeente kenbaar gemaakt dat het einde van de huurovereenkomst ook het einde van de onderneming zou betekenen.

Indien, zoals hier het geval was, een nieuwe verhuurder (sinds 2017 de gemeente) de huur wegens werken in het algemeen belang opzegt, heeft de huurder recht op een schadeloosstelling indien, kort gezegd, de huurovereenkomst langer zou hebben voortgeduurd en niet zou zijn opgezegd als het gehuurde tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet zou zijn verkocht. (Als de ‘oude’ verhuurder de huur op die grond zou opzeggen, zou de huurder geen recht op schadevergoeding hebben).

Volgens de wetgever mag het voor de huurder van bedrijfsruimte geen verschil maken of het bedrijfspand in het algemeen belang wordt onteigend (in welk geval de huurder aanspraak heeft op schadeloosstelling) of dat de huur door een nieuwe verhuurder wegens een werk van algemeen belang wordt opgezegd.

De Hoge Raad heeft eerder, in een onteigeningszaak, bepaald dat als maatstaf voor de berekening van de schadeloosstelling – en de vraag of een bedrijf wordt verplaatst of wordt beëindigd – moet worden gehanteerd, wat een redelijk handelend persoon zou doen indien hij zijn bedrijf in het onteigende (hier: gehuurde) niet meer kan voortzetten.

De rechter achtte het in dit geval niet reëel om bij het vaststellen van de schadeloosstelling uit te gaan van bedrijfsverplaatsing. Huurder had onder meer aangevoerd dat hij daarvoor, gelet op zijn gezondheidstoestand, de energie niet kon opbrengen. De rechtbank liet in het midden of er daadwerkelijk medische belemmeringen waren om de onderneming elders voort te zetten en is, zonder  overigens verder te motiveren waarom, bij de berekening van de schade uitgegaan van de schade die huurder zou lijden doordat hij ten gevolgen van het einde van de huur zijn onderneming eerder dan door hem voorzien of gewenst zou beëindigen.

Daardoor heeft huurder niet alleen recht op vermogensschade (bestaande uit een vergoeding voor goodwill, inventaris en liquidatieschade, in totaal € 131 K) maar ook op inkomensschade tot aan de pensioendatum (door de rechter vastgesteld op € 100 K).

Heeft u vragen over deze blog, neemt u dan contact op met Per van der Kooi.