Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
IT, IE & Privacy

Online platforms (4): Service fee Airbnb in strijd met de wet

Jeroen van Helden

27 maart 2020 - 3 minuten leestijd

In een eerder blog schreef ik over de vraag hoe online platforms als Booking.com, Uber en Airbnb gekwalificeerd moeten worden naar Nederlands privaatrecht. Over die vraag bestond en bestaat veel onduidelijkheid. Begin deze maand deed de rechtbank Amsterdam uitspraak in een zaak over Airbnb, waarbij het platform een gevoelige tik op de vingers kreeg (ECLI:NL:RBAMS:2020:1477). De service fee die Airbnb rekent aan huurders is volgens de rechtbank namelijk in strijd met de wet.

Verbod op dubbele bemiddelingskosten

De wetgever heeft het onwenselijk gevonden dat als een particulier een bemiddelaar inschakelt voor de huur of koop van onroerend goed, de bemiddelaar vervolgens dubbele bemiddelingskosten zou rekenen. Dus zowel aan de consument koper/huurder als aan de verkoper/verhuurder. Daarom is in het Burgerlijk Wetboek opgenomen dat als een bemiddelaar ‘twee heren dient’, deze geen recht heeft op loon van de consument koper of huurder (artikel 7:417 vierde lid BW jo artikel 7:425 BW jo artikel 7:427 BW).

Airbnb

Airbnb lijkt precies dit te doen. Airbnb rekent namelijk niet alleen een commissie richting de verhuurder, maar brengt ook een service fee in rekening bij de huurder. Enkele particulieren die tijdelijk een woning hadden gehuurd via Airbnb, stelden zich daarom op het standpunt dat Airbnb in strijd handelde met het verbod op het rekenen van dubbele bemiddelingskosten en dat zij niet gehouden waren de service fee aan Airbnb te betalen. De centrale vraag die de rechtbank in deze zaak moest beantwoorden was of Airbnb inderdaad voor deze huurders had bemiddeld, zodat het verbod op dubbele bemiddelingskosten van toepassing was.

Het ‘prikbord-criterium’

In 2015 formuleerde de Hoge Raad het ‘prikbord-criterium’ (ECLI:NL:HR:2015:3099). Volgens de Hoge Raad komt tussen een aspirant-verhuurder en een platform voor de verhuur van woonruimte in beginsel steeds een bemiddelingsovereenkomst tot stand zodra de aspirant-verhuurder zijn woning adverteert op het platform. Dit is volgens de Hoge Raad slechts anders wanneer het platform functioneert als een ‘elektronisch prikbord’. Als het platform een passieve rol vervult en het mogelijk is voor aspirant-verhuurder en aspirant-huurder rechtstreeks en zonder tussenkomst van het platform in contact met elkaar te treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen, dan is geen sprake van bemiddeling.

De uitspraak

Volgens de rechtbank Amsterdam voldoet Airbnb niet aan het prikbord-criterium. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Booking.com (zie ECLI:NL:GHAMS:2019:1849), schermt Airbnb de aspirant-huurder en aspirant-verhuurder van elkaar af, zodat zij alleen via het platform met elkaar in onderhandeling kunnen treden. Bij de zoekresultaten vermeldt Airbnb geen gegevens die het voor de potentiële huurder mogelijk maken om buiten Airbnb om in contact te treden met de potentiële verhuurder. Zo ontbreken het adres van de accommodatie, de exacte aanduiding daarvan op de kaart en de achternaam en contactgegevens van de verhuurder. Pas na het plaatsen van een reservering (het aanbod) en de acceptatie daarvan door de verhuurder (aanvaarding), worden die gegevens beschikbaar gesteld.

Ook op andere manieren oefent Airbnb nadrukkelijk invloed uit op de totstandkoming van huurovereenkomsten via haar platform. Zo toont Airbnb geen uitputtende lijst met zoekresultaten die aan de zoekvraag voldoen, maar enkel een – door haar samengestelde – selectie daarvan. Van de ongeveer 21.000 accommodaties in Amsterdam, zouden gemiddeld maar zo’n 306 suggesties aan de potentiele huurder worden gepresenteerd. Ook bepaalt Airbnb voor een belangrijk deel de uiteindelijke huurprijs. Dit door actieve advisering aan de verhuurder en door gebruik te maken van variabele commissies die per locatie en per datum kunnen verschillen. Ten slotte verloopt de boekingsprocedure, inclusief betalingen, volledig via het platform van Airbnb.

Airbnb doet dus aan bemiddeling en omdat zij daarbij ‘twee heren dient’ mag zij geen bemiddelingskosten rekenen aan particuliere huurders.

Gevolgen

Voor Airbnb Nederland heeft de uitspraak aanzienlijke gevolgen. Het in rekening brengen van de service fee is immers een integraal en niet onbelangrijk onderdeel van haar business model. Mogelijk zal Airbnb deze kosten nu doorberekenen aan verhuurders. Particulieren die de afgelopen drie jaar een service fee aan Airbnb hebben betaald kunnen deze vergoeding in beginsel succesvol terugvorderen.

Airbnb heeft aangekondigd in hoger beroep te gaan. Daarin zal Airbnb vermoedelijk (opnieuw) aanvoeren dat het Nederlandse verbod op dubbele bemiddelingskosten in strijd is met Europees recht, meer in het bijzonder met Richtlijn 2000/31/EG over elektronische handel. Wordt vervolgd.

Jeroen van Helden, advocaat IT, IE & Privacy


Dit blog maakt onderdeel uit van de blogserie: ‘Online platforms’:

Ook interessant?