Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

U wilt onderhandelingen afbreken. Hoe voorkomt u dat de aannemer schade claimt?

Frank Eradus

31 juli 2018 - 3 minuten leestijd

Stelt u zich eens voor: uw bedrijfspand midden in de binnenstad voldoet eigenlijk al lang niet meer en u moet uitbreiden. De plannen voor de bouw van de nieuwe bedrijfshal zijn gereed. Voor de koop- aannemingsovereenkomst met de aannemer worden de laatste puntjes op de ‘i’ gezet. Er is lang en stevig onderhandeld en er is op veel punten inmiddels overeenstemming bereikt. Maar u bent er nog steeds niet helemaal uit met de aannemer.

De laatste tijd ziet u echter uw orderportefeuille drastisch teruglopen en de bank stelt inmiddels kritische vragen. De financiering van uw plannen staat zelfs ter discussie.

De aannemer heeft intussen enorm zijn best gedaan om het bestek en de tekeningen op tijd klaar te hebben. Hij vraagt u wanneer de bouw kan beginnen. We komen er toch wel uit?

De aannemer wil dus graag door, maar u kunt eigenlijk niet meer verder en u ziet zich zelfs genoodzaakt de onderhandelingen af te breken. Een dikke streep door al uw mooie plannen.

De aannemer is boos en laat het er niet bij zitten en wil door met onderhandelen. Maar u kunt geen kant meer op…

WAT NU?

Bent u verplicht om door te onderhandelen? Kunt u aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de aannemer lijdt door het afbreken van de onderhandelingen? Uit vele uitspraken van rechters blijkt dat doorslaggevend is in welke fase de onderhandelingen zich bevinden, maar dat is lang niet altijd gemakkelijk vast te stellen. De praktijk is weerbarstig en biedt vaak weinig houvast voor een eenduidig antwoord op uw vragen. De onderhandelingen met uw aannemer zijn nauwelijks schriftelijk vastgelegd en het ging vaak alle kanten op. Het is onduidelijk in welke fase de onderhandelingen zich precies bevinden.

DRIEFASENLEER

Bij onderhandelingen worden in de literatuur en rechtspraak doorgaans drie fasen onderscheiden, de zogenaamde ‘driefasenleer’. Tijdens de eerste, verkennende fase van de onderhandelingen mag u de onderhandelingen staken zonder juridische of financiële gevolgen. Gedurende de tweede fase staat het u echter niet zonder meer vrij de onderhandelingen af te breken en loopt u het risico dat u de door de aannemer gemaakte kosten moet betalen: het zogenaamde negatieve contractsbelang moet dan worden vergoed. Afbreken van onderhandelingen tijdens de derde en laatste fase betekent dat u zowel de gemaakte kosten als de gederfde winst van de aannemer zult moeten voldoen, het zogenaamd positieve contractsbelang. Deze zogenaamde ‘driefasenleer` is doorgaans de juridische lat waarlangs uw situatie door de rechter zal worden beoordeeld.

Zoals u al weet, is het in de praktijk niet heel gemakkelijk te bepalen in welke (precontractuele) fase u zich bevindt op het moment van afbreken daarvan.

GERECHTVAARDIGD VERTROUWEN

De Hoge Raad heeft al in 2005 in afwijking van de hiervoor genoemde driefasenleer bepaald, dat ieder van de onderhandelende partijen in beginsel vrij is om de onderhandelingen af te breken, tenzij dat onaanvaardbaar zou zijn op grond van het bij de aannemer door u gewekte ‘gerechtvaardigde vertrouwen’dat de aannemingsovereenkomst zou worden gesloten of dat in verband met de andere omstandigheden van het geval afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar zou zijn. Partijen moeten daarbij rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.

BEOORDELING

Voor de beoordeling van uw situatie zal onder meer rekening worden gehouden met de wijze waarop u de onderhandelingen afbreekt en u tot het ontstaan van het vertrouwen bij de aannemer heeft bijgedragen. Daarnaast zal dus moeten worden beoordeeld of u voldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van uw aannemer. Voorts is van belang of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene, gewijzigde omstandigheden hebben voorgedaan, zoals uw almaar teruglopende orderportefeuille.

Het komt er kort gezegd op neer of u,tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen en ondanks de voor u gewijzigde omstandigheden, het ‘gerechtvaardigde vertrouwen` bij de aannemer heeft opgewekt dat de overeenkomst tot stand zou komen.

Of daarvan sprake is, laat zich echter niet eenvoudig vaststellen en zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Maar aan zo’n vage maatstaf heeft u nu niets. Wel is u inmiddels duidelijk dat u het risico loopt de aannemer schadeloos te moeten stellen. U bent al aansprakelijk gesteld…

INTENTIEOVEREENKOMST (LETTER OF INTENT)

Hoe had u dat kunnen voorkomen? Door het vooraf maken van goede afspraken over de wijze waarop u met een partij in onderhandeling wilt gaan en de gevolgen daarvan goed vast te leggen.

Een heldere intentieovereenkomst is daarvoor hét geëigende middel. In zo’n overeenkomst legt u de intentie vast om een bepaald doel te bereiken, in uw geval het realiseren van een nieuw bedrijfspand. U kunt in de overeenkomst ook vastleggen onder welke voorwaarden of voorbehouden u de onderhandelingen of de definitieve overeenkomst wilt aangaan.

Denk daarbij aan een voorbehoud van financiering of bijvoorbeeld de goedkeuring van uw aandeelhouders en stel als voorwaarde dat afspraken altijd schriftelijk moeten worden vastgelegd. Het is natuurlijk wel belangrijk dat u zich ook steeds aan de intentieovereenkomst houdt.

Een intentieovereenkomst leent zich vooral heel goed om de (financiële) gevolgen van het eventueel afbreken van onderhandelingen, als aan bepaalde voorbehouden of voorwaarden niet wordt voldaan, helder af te spreken.

Dat had u en de aannemer veel ellende kunnen besparen. Eigenlijk heel simpel.

 

Frank Eradus, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?