Mondeling akkoord bij het kopen van een huis: bindende overeenkomst?

De hiervoor geschetste onderhandelingsstrategieën zijn allesbehalve zeldzaam. Woningzoekenden moeten zich onderscheiden om een huis ‘gegund’ te krijgen. In de praktijk komt het regelmatig voor dat de verkoper mondeling akkoord gaat met een bod van een potentiële koper, maar dat vóór de ondertekening van de koopakte een aantrekkelijker bod door een andere partij wordt neergelegd. De verkoper wordt daarmee geconfronteerd met een lastige situatie waarin hij moet kiezen tussen een meer integere beslissing of een meer zakelijke beslissing. Regelmatig kiest de verkoper voor het laatstgenoemde, om vervolgens het mondelinge akkoord met de initiële koper te herroepen. De gedupeerde koper zal vervolgens stellen dat een overeenkomst tot stand is gekomen, met de mededeling dat ook een mondeling akkoord tussen partijen rechtsgeldig is. Met het herroepen van het akkoord en het kiezen voor een ander bod pleegt de verkoper in de ogen van de koper contractbreuk.

Hoe onrechtvaardig het voor de gedupeerde koper ook kan voelen; bij de verkoop van een woning tussen twee particuliere consumentenpartijen is een mondeling akkoord niet bindend. Om een rechtsgeldige overeenkomst tussen deze partijen tot stand te laten komen, moet sprake zijn van een ondertekende koopakte. Een mondeling akkoord is onvoldoende. Dit leerstuk wordt het schriftelijkheidsvereiste genoemd.

Het schriftelijkheidsvereiste kan door een partij niet worden ingeroepen wanneer de desbetreffende partij een professionele (ver)koper is. Een beroepsmatig handelend verkoper is dus gebonden aan een mondeling akkoord. Andersom geldt ook dat een beroepsmatig handelend koper is gebonden aan een mondeling akkoord. Het schriftelijkheidsvereiste geldt daarmee in beginsel alleen voor consumentenpartijen. Wanneer de koper een professionele partij is, maar de verkoper niet, kan het schriftelijkheidsvereiste door de verkoper echter ook niet worden ingeroepen (ECLI:NL:RBAMS:2019:1691).

Wanneer je als koper met de verkoper een mondeling akkoord hebt bereikt, is het dus te voorbarig om de champagne al koud te zetten. Met name in de huidige woningmarkt is het zaak om het akkoord eerst te formaliseren met het opmaken en ondertekenen van de koopakte. Vanzelfsprekend dient dit, ondanks de gretigheid die wellicht kan bestaan bij de koper, niet te overhaast te gebeuren. Dat neemt niet dat weg dat, tot het moment van ondertekenen, er mogelijk nog altijd kapers op de kust liggen…

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met één van onze specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.