Verschillende kantonrechters hebben zich inmiddels in kort geding uitgesproken over de vraag of de huurprijs als gevolg van het coronavirus tijdelijk moet worden gewijzigd. Het gaat dan om voorlopige voorzieningen, uitspraken in bodemprocedures, waarin een definitieve uitspraak wordt gedaan zijn op dit moment nog schaars.
De kantonrechter heeft eerst en in lijn met eerdere uitspraken vastgesteld dat de coronacrisis en de in verband daarmee genomen maatregelen moeten worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden. Niet is namelijk gebleken dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een pandemie waarbij de nationale overheid verstrekkende vrijheidsbeperkende maatregelen heeft genomen.
In geval van gewijzigde omstandigheden rust in beginsel de verplichting op partijen om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst te komen. Dat is in dit geval niet gelukt, zodat de rechter zich hierover moet uitspreken.
Geen der partijen heeft, zo gaat de rechter verder, bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis. In beginsel wordt de pijn daarom, ook weer in lijn met eerdere rechtspraak, gelijkelijk over beide partijen verdeeld. Bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs vormt de afgenomen omzet het uitgangspunt. De huurder dient inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het referentiejaar en het jaar waarin de omzetdaling zich heeft voorgedaan. Bij het bepalen van de omzet wordt geen rekening gehouden met de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (de tegemoetkoming onder de NOW is geoormerkt om bij te dragen in de loonkosten en daarom niet relevant bij het vaststellen van de omvang van het verminderde huurgenot) maar wel met een deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (namelijk dat deel van de TVL dat bedoeld is ter dekking van de doorlopende huur).
De rechter heeft vervolgens een formule bedacht voor de berekening van de gewijzigde huur. Uitgangspunt is, dus, dat de pijn gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld. Dat betekent dat bij een omzetdaling van 100% de oorspronkelijke huurprijs met 50% wordt verminderd. De formule ziet er als volgt uit:
oh – (d% : 2) = gh
‘oh’ is daarbij de oorspronkelijke huur, ‘d%’ het percentage van de omzetdaling en ‘gh’ de gewijzigde huur.
In het onderhavige geval bedroeg de omzetdaling in 2020 ten opzichte van 2019 75%. Dat leidde per saldo tot een vermindering van de huurprijs van 37,5%.
Met zowel de vaststelling van de al dan niet mee te nemen tegemoetkomingen als de gehanteerde formule kunnen huurders en verhuurders (totdat in hoger beroep eventueel anders wordt geoordeeld) voorlopig zelf tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst komen (maar als dat niet zo is weet u ons wel weer te vinden).
Vragen?
Heeft u vragen over de berekening van de gewijzigde huurprijs, neemt u dan contact op met Per van der Kooi.