Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Overzicht Delen
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Huurkorting vanwege corona. Gebrek of onvoorziene omstandigheid? De Hoge Raad krijgt het laatste woord.

Per van der Kooi

14 april 2021 - 2 minuten leestijd

Huurkorting vanwege corona. Daarover zijn inmiddels de nodige rechtzaken gevoerd en er zijn er thans nog veel aanhangig. Kort gedingen en bodemprocedures, is de sluiting vanwege corona een gebrek of een onvoorziene omstandigheid? Wij hebben hier al eerder over geschreven. Verschillende rechters, verschillende uitkomsten, wie ziet door de bomen het bos nog? De kantonrechter in Roermond heeft daarom aan de Hoge Raad gevraagd hoe deze zaken moeten beoordeeld.

Voor deze kantonrechter in de Rechtbank Limburg diende een zaak tussen de verhuurder van een horecapand en huurder Heineken. Heindeken heeft het pand onderverhuurd. De horecaonderneming is vanwege de uitbraak van het coronavirus op last van de overheid gesloten geweest tussen 15 maart en 1 juni 2020. Heineken wil haar klanten (in dit geval de onderhuurder) twee maanden huur kwijtschelden en heeft aan de verhuurder voorgesteld dat die daarin bijdraagt door één maand huurkorting voor haar rekening te nemen. De verhuurder voelt daar niets voor, die heeft zelf ook een paar panden waarin hij horecabedrijven exploiteert en waarvoor de hypotheeklasten doorlopen. Als hij moet bijdragen aan het voorstel van Heineken, ondersteunt de verhuurder feitelijk zijn concurrent. Aldus de verhuurder.

De discussie spitst zich toe op de vraag of met deze omstandigheden rekening moet worden gehouden. Is sprake van een gebrek, dan zou dat (volgens Heineken) niet hoeven, is sprake van onvoorziene omstandigheden, dan dienen de omstandigheden (volgens de verhuurder) wel te worden meegenomen bij de beoordeling.

In de tot op heden gewezen uitspraken is in veel gevallen aangenomen dat de overheidsmaatregelen als gevolg van corona leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en daarom te kwalificeren is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Daartegen kan, aldus de kantonrechter, worden aangevoerd dat de overheidsmaatregelen (de gedwongen sluiting) zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf. Het is daarom de vraag of sprake is van een op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt – en dus als een gebrek.

Dat in veel gevallen een beroep is gedaan op onvoorziene omstandigheden heeft veelal te maken met een beroep van de verhuurder op een bepaling in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden die huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitsluit. De wettelijke regeling omtrent onvoorziene omstandigheden lijkt, aldus weer de kantonrechter, een ruimer beoordelingskader te bieden dan de gebrekenregeling, omdat bij de onvoorziene omstandigheden rekening kan worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

Omdat thans niet helder is hoe de verdeling van de schade van de coronamaatregelen tussen huurders en verhuurders juridisch vorm gegeven kan en mag worden moet worden besluit de rechter om de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen:

1.Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2.Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3.(of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4.Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Wordt dus zeker vervolgd!

Per van der Kooi

advocaat huurrecht

Ook interessant?