Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Overzicht Delen
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Het recht op een verhuiskostenvergoeding bij renovatie

Alwin Farahani

22 januari 2021 - 3 minuten leestijd

Het renoveren van een woning is ingrijpend. Zó ingrijpend, dat het regelmatig voorkomt dat een huurder tijdelijk naar een andere woning moet verhuizen. Nadat de renovatiewerkzaamheden zijn afgerond, kan de huurder weer terugkeren in de eigen woning. Het voordeel is in dat geval dat de woning – als het goed is – een flinke ‘upgrade’ heeft gekregen. De wet schrijft voor dat een huurder bij renovatie recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, wanneer een tijdelijke verhuizing naar een andere woning noodzakelijk is. Aan deze regel zitten echter haken en ogen; een huurder heeft niet altijd recht op de verhuiskostenvergoeding. Hoe dat precies zit wordt in deze blog uitgelegd.

Dringende werkzaamheden of renovatie?

In een eerdere blog beantwoordde ik vijf belangrijke vragen over renovatie die in de praktijk regelmatig voorbijkomen. Daarin beschreef ik onder meer dat werkzaamheden aan een woning uiteen kunnen vallen in twee categorieën:

  • Dringende werkzaamheden; en
  • Renovatiewerkzaamheden.

Het verschil tussen deze werkzaamheden lijkt op het eerste oog misschien niet groot, maar het verschil in juridische betekenis is aanzienlijk. Dat geldt onder meer voor de verschuldigdheid van een verhuiskostenvergoeding.

De wet verstaat onder renovatie: “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Indien de renovatiewerkzaamheden tijdelijke verhuizing van de huurder noodzakelijk maken, is de verhuurder aan deze huurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd. Daarmee komt de verhuurder tegemoet aan de kosten die de huurder moet maken voor de tijdelijke verhuizing. Dat lijkt misschien simpel en vanzelfsprekend, maar dat is het zeker niet altijd.

Gecombineerde werkzaamheden

Allereerst is het van belang om onderscheid te maken tussen de eerdergenoemde dringende werkzaamheden en renovatie. In de praktijk worden renovatiewerkzaamheden bijvoorbeeld nogal eens gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden. Vaak worden de totale werkzaamheden dan gemakshalve aangeduid als ‘groot onderhoud’. In dat geval is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – los van de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Deze vuistregel vloeit onder meer voort uit een uitspraak van de Hoge Raad in 2016.

Wanneer is er sprake van verhuizing?

De verhuiskostenvergoeding is dus slechts verschuldigd voor zover sprake is van renovatiewerkzaamheden. Daarnaast kan echter ook discussie bestaan over de betekenis van het begrip ‘verhuizing’. Is immers geen sprake van een verhuizing in de zin van de wet, dan bestaat voor de huurder ook geen recht op een verhuiskostenvergoeding. In de rechtspraak bestaat verdeeldheid over wat wel en niet onder het begrip ‘verhuizing’ valt. Er bestaan grofweg twee opvattingen:

  1. Van verhuizing is wel sprake wanneer je je inboedel en huisraad niet naar een andere woning verplaatst, en daarnaast geen daadwerkelijke verhuiskosten maakt;
  2. Van verhuizing is geen sprake wanneer je je inboedel en huisraad niet naar een andere woning verplaatst, en daarnaast geen daadwerkelijke verhuiskosten maakt.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden interpreteert het begrip ‘verhuizing’ volgens de eerste opvatting, terwijl het gerechtshof Den Haag juist de twee opvatting erop nahoudt.

In beide rechtszaken waar de gerechtshoven over kwamen te beslissen, was sprake van een huurder die tijdelijk naar een volledig gestoffeerde woning verhuisde, zodat er als het ware sprake was van het tijdelijk ‘logeren’ in een andere woning. Van gemaakte verhuiskosten was niet of nauwelijks sprake.

Het hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat er gewoon kon worden gesproken van een ‘verhuizing’ in de zin van de wet. Daarmee bestond voor de huurder een aanspraak op de verhuiskostenvergoeding. De overweging van het hof:

“Dat de huurder nauwelijks of geen kosten wegens verhuizing van inboedel en/of (her)inrichting van de tijdelijke of gerenoveerde woning heeft gemaakt, is voor het bestaan van die aanspraak niet van belang.”

Het hof Den Haag redeneerde juist de andere kant op en overwoog het volgende:

“Tevens is het hof van oordeel dat in dit geval geen sprake is geweest van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Vast staat immers dat [appellant] de huisraad voor zijn huishouding niet naar een andere woning heeft verplaatst, noch (her)inrichtingskosten heeft gemaakt.”

Het verlossende woord

Het is opvallend dat twee gerechtshoven het wettelijke begrip ‘verhuizing’ verschillend interpreteren. Verhuurders en huurders worden daardoor geconfronteerd met rechtsonzekerheid; of een verhuiskostenvergoeding is verschuldigd, lijkt voorlopig sterk afhankelijk te zijn van de situatie – en ook nog eens van het gerechtshof waar het geschil aanhangig is. Duidelijk is dat het laatste woord over de verhuiskostenvergoeding nog niet is gezegd. Het is wachten op een interpretatie van de Hoge Raad, die voor eens en altijd zal moeten beslissen over het wat en wanneer inzake de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Ook interessant?