Geen opzegging, toch einde huurovereenkomst?

In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar moet worden opgezegd.

Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Meditta huurt sinds 1 augustus 2003 een kantoor- en praktijkruimte waarin een huisartsenpost is gevestigd.  De huur is in 2013 voortgezet voor de duur van vijf jaar.

Huisartsenposten worden sinds 2010 zoveel mogelijk in ziekenhuizen geïntegreerd. In verband daarmee heeft Meditta in 2015 met de verhuurder gesproken over een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Daarover is toen geen overeenstemming bereikt. Nadien heeft zij ook schriftelijk een voorstel gedaan voor tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

Nadat Meditta in januari 2018 aan de verhuurder heeft aangegeven om tafel te willen om de beëindiging van de huur te bespreken, beroept de verhuurder zich erop dat de huur niet is opgezegd en dus doorloopt.

Meditta stelt dat het op grond van de mededelingen die zij had gedaan aan verhuurder zonder meer duidelijk was dat Meditta de huurovereenkomst na afloop van de geldende termijn met ingang van 1 augustus 2018 niet wilde voortzetten. Volgens Meditta is het ook om die reden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich er nu op beroept dat de huurovereenkomst niet is opgezegd en dus met vijf jaar is verlengd.

Naar de mening van verhuurder zou het alleen dan onaanvaardbaar zijn dat hij zich er nu op beroept dat de huurovereenkomst niet is opgezegd, indien het hem vóór de uiterste datum waarop de opzegging had moeten plaatsvinden, ondubbelzinnig duidelijk was dat de huurder de huur niet wilde verlengen. Volgens hem was dat in dit geval niet duidelijk geworden.

Meditta vordert een verklaring voor recht dat de ‘opzegging’ (het gesprek en de latere brief over voortijdige beëindiging uit 2015) van de huurovereenkomst effect heeft gesorteerd.

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.

Het gerechtshof is het met de verhuurder eens dat het beroep op de opzeggingsbepalingen uit de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (alleen) onaanvaardbaar is als het bij verhuurder vóór de uiterste datum waarop de huur volgens de overeenkomst kon worden opgezegd, dus vóór 31 juli 2017, al duidelijk was dat Meditta de huur na 31 juli 2018 niet wilde voortzetten.

Het hof is, anders dan de kantonrechter, echter van oordeel dat er in de aanloop naar de datum 31 juli 2017 bij verhuurder in redelijkheid geen twijfel over kon bestaan dat Meditta de huur na afloop van de lopende termijn van vijf jaar per 31 juli 2018 niet wilde voortzetten.

Daarvoor was van belang:

• In 2015 heeft Meditta medegedeeld tot een voortijdige beeindiging van de huurovereenkomst te willen komen. Die uitdrukkelijk uitgesproken wens is niet verenigbaar met het veronderstellen van een bij Meditta levende wens om de huurovereenkomst na 31 juli 2018 voort te zetten;
• In een brief uit 2015 heeft Meditta uitdrukkelijk aan verhuurder voorgesteld om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden uiterlijk op 1 januari 2017 te laten eindigen. Meditta heeft daarbij meegedeeld dat het uitdienen van de huurovereenkomst voor haar geen haalbare optie is. Meditta heeft in dit verband een afkoopsom aangeboden ter compensatie van de voortijdige huurbeëindiging;
• Meditta heeft de huisartsenpost vervolgens in 2017 daadwerkelijk verplaatst naar het ziekenhuis. Hetgeen zij in 2015 aankondigde als aanleiding om een beëindiging van de huur te wensen, is dus daadwerkelijk omstreeks het beoogde moment gerealiseerd;
• Verhuurder wist dat de huisartsenpost uit het gehuurde was vertrokken is, want hij heeft Meditta  gewezen op de verplichting tot daadwerkelijk gebruik van het gehuurde.

Op grond van deze omstandigheden concludeert het hof dat het voor verhuurder vóór 31 juli 2017, zonder meer duidelijk moet zijn geweest dat Meditta de huur na afloop van de lopende termijn niet wilde voortzetten. Dat Meditta heeft verzuimd om de huur tijdig bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven op te zeggen, moet in de gegeven omstandigheden worden beschouwd als een kennelijke en ook voor verhuurder duidelijk kenbare onachtzaamheid. Aan het feit dat die opzegging uitbleef, mocht verhuurder in de gegeven omstandigheden niet het vertrouwen ontlenen dat Meditta wenste dat de huur zou voortduren na de lopende vijfjaarsperiode.

Om die reden acht het hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich erop beroept dat de huur niet is geëindigd. Dat brengt mee dat de huurovereenkomst op 31 juli 2018 is geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen verlengde huurperiode van 5 jaar.

Heeft u vragen over de huurovereenkomst, neemt u dan contact op met Per van der Kooi.