Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Een gebrek aan de vloerverwarming? Het blijft een hot topic

Per van der Kooi

30 oktober 2019 - 2 minuten leestijd

De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft de laatste tijd meerdere uitspraken gedaan die betrekking hadden op vloerverwarming. Eerder schreven wij hierover al de blog ‘garanties in aannemingsovereenkomsten’. Vaak gaat de discussie over de vraag of wel voldoende vloerverwarming is aangelegd. Uit een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage blijkt dat er ook discussie kan bestaan over de vraag of sprake is van een gebrek wanneer de aannemer juist overijverig is geweest.

In procedures bij Raad van Arbitrage stelt opdrachtgever meestal dat er te weinig werk is verricht, terwijl aannemer juist stelt voldoende te hebben gedaan. In de onderhavige zaak is het juist andersom. Bij een koop-/aannemingsovereenkomst heeft opdrachtgever gekozen voor de meerwerkoptie ‘Vloerverwarming aanbrengen als hoofdverwarming’ in de woonkamer en de keuken. Opdrachtgever heeft bij het verstrekken van de opdracht vermeld dat hij zowel aan de korte als de lange wand in de keuken over een bepaalde lengte geen vloerverwarming wenst. Aannemer heeft vervolgens diezelfde week nog de vloerverwarming aangebracht en daarbij inderdaad op een deel van zowel aan de korte als de lange zijde van de keuken geen vloerverwarming aangelegd, maar wel over een minder lang stuk dan opdrachtgever wenste.

Opdrachtgever stelt vervolgens dat aannemer te veel vloerverwarming in de keuken heeft aangelegd, terwijl dit niet zo was afgesproken. Aannemer verweert zich tegen deze stelling door aan te geven dat hij simpelweg niet aan het verzoek van opdrachtgever kon voldoen, omdat er anders strijd zou ontstaan met de garanties in de aannemingsovereenkomst. Wanneer aannemer minder vloerverwarming zou hebben aangelegd, dan zou de gegarandeerde minimumtemperatuur in de keuken niet worden gehaald. Door te voldoen aan de instructie van opdrachtgever zou aannemer daarom juist in strijd handelen met de afgegeven garantie.

De arbiter gaat mee in de redenering van aannemer. Aannemer heeft gekozen voor de meest wenselijke uitvoering die niet valt aan te merken als gebrekkig. Het voldoen aan de wensen van opdrachtgever had ertoe geleid dat de verwarmingsinstallatie niet zou voldoen aan de normen. Aannemer is zoveel mogelijk tegemoet gekomen aan de wensen van opdrachtgever, terwijl hij daartoe niet verplicht was. Terzijde merkt de arbiter op dat het wellicht beter was geweest als aannemer deze gedachtegang met opdrachtgever had gedeeld, maar dat hij niet in zijn verplichtingen is tekortgeschoten door dit niet te doen.

Al met al is er dus geen sprake van een gebrek, aldus de arbiter. Opdrachtgever kan zich daarom ook niet beroepen op de garantieregeling, nu aannemer juist conform die garantie heeft gehandeld. Ook hier geldt wederom: de gegarandeerde temperatuur blijft te allen tijde leidend. Soms is daar meer werk voor nodig, soms minder. Zo lang die temperatuur wordt gehaald, zit de aannemer gebakken.

Alwin Farahani en Per van der Kooi

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?