Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

De juridische kwalificatie van renovatie: vijf belangrijke vragen beantwoord

Alwin Farahani

29 oktober 2020 - 3 minuten leestijd

Het renoveren van een woning heeft veel voeten in de aarde. Zowel bouwkundig als financieel komt er veel bij kijken. Bij een renovatie zijn echter ook belangrijke juridische aspecten waarmee rekening moet worden gehouden. Met name wanneer sprake is van een renovatie die betrekking heeft op verschillende woningen, en dus meerdere huurders treft. Voordat met de renovatie wordt begonnen, moet in kaart zijn gebracht wat de juridische (on)mogelijkheden zijn vóór, tijdens en na de renovatie. In deze blog komen vijf belangrijke vragen uit de praktijk aan bod.

1. Is er een verschil tussen (groot)onderhoud en renovatie?

Ja. De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie vergt een beoordeling van de omstandigheden van het geval. De belangrijkste vraag die in dat verband moet worden gesteld is de volgende: is er sprake van een vergroting van het woongenot? Kan deze vraag bevestigend worden beantwoord, dan is waarschijnlijk sprake van renovatie. In de praktijk blijkt het antwoord op deze vraag echter niet altijd even simpel. Zo oordeelde het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in 2017 dat geen sprake is van renovatie als de keuken, het sanitair en de tegels van de badkamer en het toilet op een reguliere wijze worden vervangen zonder bijzondere toevoegingen. Het woongenot wordt met de vervanging niet vergroot. Er is in dat geval sprake van onderhoud waarbij ‘nieuw voor oud’ plaatsvindt, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik. Voor de kwalificatie ‘renovatie’ moet echt sprake zijn van een duidelijke vergroting van het woongenot. De vraag of sprake is van renovatie, blijkt dus niet zo eenvoudig te beantwoorden als het op het eerste oog lijkt.

2. Is het toegestaan om de huur na de renovatie te verhogen?

Ja, het is toegestaan om de huur na de renovatie te verhogen. Om dat te kunnen doen, moet wel zijn voldaan aan een aantal cumulatieve voorwaarden:

  • Er moet sprake zijn van renovatiewerkzaamheden (zie het antwoord op vraag 1). Voor dringende werkzaamheden kan geen huurverhoging worden doorgevoerd;

 

  • De nieuwe huur is niet hoger dan toegestaan bij het nieuwe puntenaantal;

 

  • De huurverhoging staat in redelijke verhouding tot de kosten die de verhuurder heeft gemaakt.

3. Mogen de huurders een huurverhoging weigeren?

Ja, zij het niet onvoorwaardelijk. Wanneer de huurders niet akkoord zijn met de huurverhoging als gevolg van de renovatie, kunnen zij binnen drie maanden na de totstandkoming van de renovatiewerkzaamheden de Huurcommissie vragen hierover uitspraak te doen. Stelt de Huurcommissie vast dat de huurverhoging redelijk is, dan zal de huurder de verhoging moeten accepteren.

4. Mag de huurverhoging voor alle huurders worden doorgevoerd, of moeten hier individuele afspraken over worden gemaakt?

De huurverhoging mag worden doorgevoerd in al die gevallen waarin sprake is van renovatie (toename van het woongenot). Of voor iedere woning dezelfde huurverhoging kan worden doorgevoerd is afhankelijk van de per woning uitgevoerde renovatiewerkzaamheden en de huurprijsgrens (puntenmaximum) per woning.

De verhuurder ontkomt er dus niet aan om per woning de maximale huurverhoging te berekenen aan de hand van het puntenstelsel. De huurverhoging kan vervolgens op grond van de wet worden doorgevoerd. Er hoeven dus in principe geen aparte afspraken met de individuele huurders te worden gemaakt. Wel zullen de huurders afzonderlijk moeten worden geïnformeerd over de voorgenomen verhoging, afgestemd op hun individuele situatie.

5. Moeten er na de renovatie nieuwe huurovereenkomsten worden gesloten?

In principe niet. Wanneer de verhuurder niet de intentie heeft de huurovereenkomsten vanwege de renovatie op te zeggen, hoeven na afronding van de renovatiewerkzaamheden ook geen nieuwe huurovereenkomsten te worden gesloten. De oude huurovereenkomsten kunnen gewoon worden voortgezet. Wel is van belang dat aan de huurders, voorafgaand aan de renovatiewerkzaamheden, een renovatievoorstel wordt gedaan, waarin ook de te verwachten huurverhoging is opgenomen.

Een goede voorbereiding is het halve werk

Aan renovatie zitten veel juridische haken en ogen. Het voorgaande is slechts een greep uit de vragen waarmee een verhuurder bij renovatie wordt geconfronteerd. Het is van belang om de juridische (on)mogelijkheden zo goed mogelijk vooraf in kaart te brengen, om problemen tijdens de renovatie (en achteraf) te voorkomen. Hier geldt dat een goed begin het halve werk is. Wie zorgvuldig is in de voorbereiding, plukt daarvan later de vruchten.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Ook interessant?