Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Airbnb en appartement

Michèle van Velzen

28 juni 2019 - 2 minuten leestijd

De gemeente Amsterdam wil Airbnb aan banden leggen en in sommige wijken zelfs helemaal verbieden (Parool: Amsterdam wil Airbnb in sommige wijken verbieden).

Wilt u uw woning verhuren als vakantiewoning dan moet dat publiekrechtelijk zijn toegestaan. Maar hoe zit het privaatrechtelijk? In het bijzonder als het gaat om een appartement?

De specifieke privaatrechtelijke regels voor een appartement zijn te vinden in het splitsingsreglement. Wilt u uw woning via bijvoorbeeld Airbnb verhuren dan moeten die regels dat toelaten. Stel: we gaan uit van de situatie dat de verhuur publiekrechtelijk is toegestaan. Wanneer staat het licht dan ook privaatrechtelijk op groen?

Vijf situaties

Het licht staat op groen als:

  1. in het splitsingsreglement is bepaald dat Airbnb is toegestaan.

Het licht staat op oranje als:

  1. in het splitsingsreglement niet expliciet is bepaald dat Airbnb is toegestaan, maar er een positief vergaderbesluit door de vereniging van eigenaars (“VvE”) wordt genomen en verhuur niet onredelijk bezwarend is.

Het licht staat op rood als:

  1. in het splitsingsreglement is bepaald dat Airbnb niet is toegestaan.
  2. in het splitsingsreglement niet expliciet is bepaald dat Airbnb is toegestaan, en er geen positief vergaderbesluit door de vereniging van eigenaars wordt genomen.
  3. in het splitsingsreglement niet expliciet is bepaald dat Airbnb is toegestaan, en er een positief vergaderbesluit door de vereniging van eigenaars wordt genomen maar de verhuur als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt.

Schema:

Oranje?

Waarom staat het licht in situatie twee op oranje en niet op groen? Omdat bijvoorbeeld in het splitsingsreglement als bestemming ‘particulier woongebruik’ is vermeld.

In een rechtszaak tussen eigenaars van een VvE stond de vraag centraal of recreatieve verhuur, kortdurende verhuur aan toeristen, is te beschouwen als een vorm van particulier woongebruik zoals vermeld in het splitsingsreglement. De vraag die dan gesteld moet worden is: wat was de bedoeling van degene die de appartementensplitsing tot stand bracht? Die bedoeling moet objectief uit de akte worden gedistilleerd.

Het hof Amsterdam vond in deze zaak dat de term ‘particulier woongebruik’ een zekere mate van bestendigheid veronderstelt, dat de woning wordt gebruikt als privéwoning, hetzij als eerste, hetzij als tweede woning. Het hof vond dat toeristen niet wonen, maar slechts tijdelijk verblijven in de door hen gehuurde ruimte.

Dus… het hof Amsterdam vond recreatieve verhuur in strijd met het splitsingsreglement.

Splitsingsreglement

In veel ‘oude’ splitsingsreglementen is er niets bepaald over Airbnb of soortgelijke concepten. Het is dan ook een betrekkelijk nieuw fenomeen dat een hoge vlucht heeft genomen. Je komt dan al snel in de situatie dat er ten minste een positief vergaderbesluit voor nodig is.

Bij het opstellen van het nieuwste model van het splitsingsreglement van 2017 is men er overigens vanuit gegaan dat Airbnb in principe niet gewenst is. Wel is er een ‘escape’ opgenomen voor het geval recreatieve verhuur in overeenstemming is met de in de akte vermelde bestemming van het appartement dan wel de vergadering toestemming verleent. In dat laatste geval moet de in de akte vermelde bestemming van het appartement die toestemming wel kunnen ‘dragen’ lijkt mij.

Overigens kan het model van het splitsingsreglement natuurlijk naar wens worden aangepast. Wij kunnen u daarbij begeleiden.

It’s all in the family

Passen er familieleden of vrienden op uw appartement en vraagt u zich nu af of dit (privaatrechtelijk) wel legaal is? Geen nood. Het hof Amsterdam ziet familie en vrienden van de eigenaar als gasten. Gebruiken zij het appartement dan is dat “ook bij afwezigheid van de eigenaar zelf, te beschouwen als particulier woongebruik, omdat het gebruik als het ware een voortzetting is van het woongebruik van de eigenaar zelf.”

Michèle van Velzen

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?