Recht van opstal door verjaring doet eigendom opstal overgaan

Als hoofdregel geldt dat de eigenaar van grond ook eigenaar is van hetgeen daarop is gebouwd. Door het vestigen van een recht van opstal kan een juridische scheiding worden aangebracht tussen de eigendom van de ondergrond en hetgeen daarop is gebouwd.

In de casus die ten grondslag lag aan een recente uitspraak van Hof Leeuwarden is een recreatiewoning onderwerp van het geschil. De recreatiewoning staat op een perceel dat eigendom is van A. Op enig moment koopt B deze recreatiewoning van C. Strikt genomen was dit niet mogelijk aangezien niet C maar A door natrekking eigenaar is van de recreatiewoning. Partijen handelden echter alsof de recreatiewoning een roerende zaak was en de eigendom hiervan dus niet per definitie samenviel met de eigendom van de ondergrond. Vervolgens huurt B de onderliggende grond van A.

In de procedure stelt B dat er door verjaring een recht van opstal is ontstaan. Dit recht zou leiden tot de voornoemde juridische scheiding tussen de grond en de recreatiewoning. Hierdoor zou B eigenaar van de woning zijn. B vordert een verklaring voor recht. A verwijst naar de huurovereenkomst en voert aan dat er geen recht van opstal kan zijn ontstaan omdat B de recreatiewoning slechts houdt voor A en niet voor zichzelf.

Het hof oordeelt dat de vraag of B de recreatiewoning voor zich houdt, naar verkeersopvatting wordt beoordeeld. Vervolgens verwijst het Hof naar de omstandigheden van het geval. In dit kader acht het hof de feitelijke macht die B met instemming van A uitoefende op de woning van belang. Volgens het hof hebben partijen zich gedragen alsof B eigenaar van de woning was.

Uit dit arrest blijkt dat het verhuren van grond waarop bebouwing staat onder omstandigheden ongewenste gevolgen kan hebben. In voornoemde uitspraak hebben de omstandigheden ertoe geleid dat (onbedoeld) een juridische scheiding is ontstaan tussen de grond en de bebouwing. De eigendom van de bebouwing is hiermee van de eigenaar van de grond (A) overgaan op een derde (B).

Voor vragen of meer informatie kunt u contact opnemen met ons team Vastgoed, Overheid & Notariaat.