Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Geen boete, want geen juiste ingebrekestelling

29 juli 2011 - 2 minuten leestijd

Onlangs deed het Gerechtshof Leeuwarden een leerzame uitspraak in een dagelijks voorkomend geval. De koper van een huis laat de verkoper weten de financiering niet rond te krijgen. De koper beroept zich dus op het financieringsvoorbehoud in het koopcontract. De onderbouwing laat echter te wensen over; het bewijsmateriaal voor het niet kunnen verkrijgen van de benodigde financiering schiet te kort. 

De verkoper is hier uiteraard erg ongelukkig mee en laat het hier niet bij zitten. Alvorens echter verdere acties te kunnen ondernemen, verplicht de koopovereenkomst hem om de koper eerst in gebreke te stellen. Dit dient ertoe om de koper alsnog in de gelegenheid te stellen binnen een redelijke termijn alsnog zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen.

De verkoper doet dit als volgt. Hij sommeert de koper om alsnog te komen met deugdelijk bewijsmateriaal ter onderbouwing van het niet kunnen verkrijgen van de benodigde financiering, bij gebreke waarvan de koper de contractuele boete (10% van de koopsom) verschuldigd zal zijn. De koper voldoet hier niet aan, en betaalt de boete ook niet. De verkoper stapt dus naar de rechter, en vordert ontbinding van de koopovereenkomst wegens niet-nakoming van de koop en de boete.

Het Gerechtshof in Leeuwarden maakt echter duidelijk dat de verkoper de ingebrekestelling verkeerd heeft aangepakt. Volgens het Hof had de verkoper op grond van de koopcontract de koper tot betaling van de koopprijs, het storten van een waarborgsom en het meewerken aan levering van de woning kunnen sommeren. De verkoper kan de koper echter niet sommeren om alsnog met stukken te komen, die een beroep op een ontbindende voorwaarde mogelijk maken.

Omdat de verkoper naar het oordeel van het Hof geen rechtsgeldige ingebrekestelling overeenkomstig de koopovereenkomst heeft uitgebracht, is de koper jegens hem ook nimmer in verzuim geraakt dus ook niet verplicht geworden om de contractuele boete te betalen. De verkoper verliest daarom deze zaak, hetgeen eenvoudig voorkomen had kunnen worden.

Een ingebrekestelling, gericht op het alsnog voldoen aan betalingsverplichtingen en meewerken aan levering had volstaan. Door de koper was immers geen rechtsgeldig beroep op ontbinding van de koopovereenkomst wegens het niet kunnen krijgen van financiering gedaan.

Moraal van dit verhaal: Blijf met uw ingebrekestelling zelf niet in gebreke. Uiteraard helpen wij u desgewenst graag verder.

Hanno Wols, partner vastgoed en bestuursrecht

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?