Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Staatssteun bij de verkoop van gronden en gebouwen: de huidige stand van zaken en een blik op de toekomst

10 december 2014 - 2 minuten leestijd

Staatssteun is verboden, tenzij het geoorloofd is. Toch heeft men bij het begrip ‘‘staatssteun’’ al gauw een negatief beeld, wat voor een groot deel te wijten is aan de media. Er wordt nu eenmaal meer aandacht besteed aan zaken waarbij staatssteunregels verkeerd zijn toegepast. Maatschappelijk gezien is dit interessanter, er is immers belastinggeld verspild.

Als er volgens de Europese Commissie (EC) sprake is van staatssteun, dan kan dit uiteindelijk leiden tot een terugvorderingsbeschikking: teveel betaalde steun moet aan de decentrale overheid worden terugbetaald. Dit wil zeggen dat de financiële pijn met name wordt gevoeld op de markt. Gemeenten kunnen daarentegen worden gezien als een onbetrouwbare partner. Het zorgt voor imagoschade bij de gemeente en met een terugvorderingsbeschikking zijn veel (buitencontractuele) kosten verbonden.  

In tal van verordeningen en mededelingen heeft de EC steunmaatregelen verenigbaar met de gemeenschappelijke markt verklaard. Het verlenen van staatssteun is in dat geval dan niet verboden. Ten aanzien van het voorkomen van staatssteun in de bouwsector kan de  ‘Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties’  (de Mededeling) worden gevolgd. In de Mededeling zijn twee methoden opgenomen, te weten:

  1. De verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure; en
  2. Een taxatie door een onafhankelijke deskundige.

2015: de huidige Mededeling komt waarschijnlijk ten einde
Het volgen van de Mededeling is voor veel Nederlandse gemeenten een belangrijke manier om staatssteun bij gebiedsontwikkeling te voorkomen. De vraag is echter of dit volgend jaar ook nog het geval zal zijn. Het is de verwachting dat de ‘Ontwerpmededeling van de Commissie betreffende het begrip “staatssteun” in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU’ (de Ontwerpmededeling) de huidige Mededeling in 2015 gaat vervangen.

De Ontwerpmededeling biedt meerdere manieren om marktconforme transacties af te sluiten. Door een marktconforme transactie af te sluiten wordt staatssteun voorkomen. De Ontwerpmededeling stelt dat empirisch bepaald kan worden dat een transactie marktconform is:

  1. Wanneer de transactie plaatsvindt op voet van gelijkheid tussen overheidsinstanties en private partijen; of
  2. Wanneer de aan- en verkoop van activa, goederen en diensten (of andere vergelijkbare transacties) plaatsvindt via een open, transparante, niet-discriminerende en onvoorwaardelijke tenderprocedure.

Indien aan de hand van specifieke marktgegevens niet empirisch kan worden bepaald dat een transactie marktconform is, kan dit worden beoordeeld via 1. Benchmarking; of 2. Andere waarderingsmethoden.

Commentaar
Niet elke verandering is per definitie een verbetering. Dat geldt ook voor de Ontwerpmededeling indien deze, zonder verdere aanpassingen, de huidige Mededeling gaat vervangen. Met name het bepalen of een transactie marktconform is, zou voor gemeenten belastend kunnen zijn. De EC gaat er kennelijk vanuit dat een dergelijk vooronderzoek voor gemeenten, en dus ook kleinere gemeenten met minder expertise, geen belemmering zal zijn. Het gebruik van benchmarking of een andere waarderingsmethode komt immers pas aan de orde als empirisch niet aangetoond kan worden dat een transactie marktconform is. Het is aannemelijk dat, indien de Ontwerpmededeling wordt aangenomen, dit de afname van de gemeentelijke bureaucratie niet ten goede komt.  

Lagere overheden (en projectontwikkelaars) worden dan ook geadviseerd om tijdig aandacht te schenken aan deze ontwikkelingen. Ook kan voldoende kennis worden opgedaan uit de beschikkingenpraktijk van de EC. Zo blijkt uit de beschikking van de EC in de zaak Leidschendam-Voorburg dat de residuele grondwaardemethode in vastgelopen bouwprojecten minder geschikt is, naarmate de omstandigheden op de markt meer zijn gewijzigd.

Michael Ashcroft, student stagiair

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?