Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Vastgoed, Overheid & Notariaat

Omgevingsvergunningen en evidente privaatrechtelijke belemmeringen

Per van der Kooi

6 februari 2014 - 2 minuten leestijd

In het omgevingsrecht bestaat al decennia een vaste lijn in de rechtspraak dat vergunningverlenende instanties zich bij het verlenen van omgevingsvergunningen niet bezig hoeven te houden met civielrechtelijke verhoudingen tussen een aanvrager en derde belanghebbenden.

Deze lijn sluit aan op het feit dat achtereenvolgende omgevingsrechtelijke wetten (Woningwet, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) niet het criterium bevatten dat een voorgenomen project ook civielrechtelijk door de beugel moet kunnen. De wetgever wenst vergunningverlenende instanties nu eenmaal niet op te zadelen met de plicht om vast te stellen wat de rechtsverhouding tussen burgers onderling is als het gaat om de realisatie van een project. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de civiele rechter, indien burgers er onderling niet uitkomen.

Een uitzondering op deze regel werd en wordt gevormd door omgevingsvergunningen voor projecten die afwijken van een bestemmingsplan. In dat geval dient immers een belangenafweging plaats te vinden. Een evidente privaatrechtelijke belemmering zou in dat kader aanleiding voor de overheid moeten vormen om de gevraagde omgevingsvergunning te weigeren.

Deze lijn bestond overigens ook al voordat de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht werd ingevoerd en gold dus ook voor vrijstellingen die werden verleend op basis van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en later voor ontheffingen op basis van de Wet ruimtelijke ordening, opvolger van de WRO.

Waar komt een en ander nu concreet op neer? Een voorbeeld. Als voor de bouw van een woning een vergunning wordt aangevraagd en het project aan alle regels in het bestemmingsplan en ook de andere wettelijke criteria voldoet, dan dient de vergunning te worden verleend. Dat het project op bezwaren van de buren stuit of zou kunnen stuiten, bijvoorbeeld omdat zij vinden dat die woning deels op hun grond komt te staan of omdat die alle daglicht in hun woning wegneemt, is voor het gemeentebestuur verder irrelevant. Ook de bestuursrechter weegt die aspecten niet mee. De buren zullen zich dus tot de civiele rechter moeten wenden als zij de bouw van de woning willen tegenhouden.

Heel anders is het als het plan om de woning te bouwen niet aan de planregels voldoet. Als dan voldoende vaststaat dat de aanvrager van plan is een woning te bouwen op de grond van een ander en de eigenaar van de grond daaraan niet mee zal werken, dan is sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering op grond waarvan de overheid van vergunningverlening zou moeten afzien.

Soortgelijke lijnen zijn waarneembaar als het gaat om de vaststelling van bestemmingsplannen. In beginsel geldt ook hier dat de planwetgever geen rekening hoeft te houden met civielrechtelijke belemmeringen. Uitzondering op deze regel is echter dat een bestemmingsplan niet kan worden vastgesteld als een evidente privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan uitvoering van een bestemmingsplan binnen de planperiode.

Op 22 januari 2014 kwam de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in een bestemmingsplankwestie tot het oordeel dat een splitsingsakte geen evidente privaatrechtelijke belemmering vormde die in de weg stond aan de uitvoering van het bestemmingsplan, omdat was gebleken dat de VVE al had ingestemd met het project waarop het plan betrekking had (ECLI:NL:RVS:2014:137).

Deze uitspraak brengt naar mijn mening met zich dat afwijzing van een project door een VVE in beginsel wel een evidente privaatrechtelijke belemmering vormt. Die kan niet alleen in de weg staan aan de vaststelling van een plan, dat betrekking heeft op een specifiek bouwproject, waarbij een VVE is betrokken, maar ook aan de verlening van een omgevingsvergunning. De initiatiefnemer van een project en de weerspannige VVE moeten het eerst maar eens onderling uitvechten, desnoods bij de civiele rechter, voordat de overheid zich over een aanvraag voor een dergelijk project buigt.

Roland Mans, advocaat bestuursrecht

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?