Normaal maatschappelijk risico en voorzienbaarheid bij planschade

Zo bepaalt de Afdeling eerst dat voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. In de nieuwe Wro wordt daarbij, in tegenstelling tot de oude WRO, een binnenplanse ontheffing als een zelfstandige oorzaak van schade aangemerkt. Dit dient naar het oordeel van de Afdeling tot gevolg te hebben, dat bij de planvergelijking een in een bestemmingsplan opgenomen ontheffingsmogelijkheid bij de maximale invulling van dat bestemmingsplan buiten beschouwing wordt gelaten. Er is geen aanleiding hierover anders te oordelen indien zowel het oude als nieuwe planologisch regime onder de oude WRO tot stand zijn gekomen. Hiermee bekrachtigt de Afdeling haar uitspraak van 1 augustus 2012 (nr. 201108638/1/T1/A2).

Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, Wro betrekt het college van burgemeester en wethouders de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak in zijn beslissing omtrent de aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Volgens de Afdeling is de planschade voorzienbaar indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. De planschade dient dan voor rekening van de koper te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat zodanig beleidsvoornemen een formele status heeft. In casu was een streekplan met bijbehorende kaart en toelichting al voldoende om voorzienbaarheid aan te nemen. Dat de precieze planologische invulling van het plangebied op basis daarvan nog niet vaststond, laat vervolgens onverlet dat een koper hier rekening mee kon houden.

De planschade die men door een planologische wijziging lijdt wordt, ingevolge artikel 6.2, lid 1, Wro, in zijn geheel niet tegemoetgekomen wanneer deze tot het normaal maatschappelijk risico behoort. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar Heilo-uitspraak van 5 september 2012 (nr. 201113115/1/T1/A2), moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden, in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Los van de uitkomst van vorenstaande vraag bestaat er bovendien op grond van artikel 6.2, lid 2, aanhef en onder b, Wro een drempel, te weten: twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Dit deel van de schade zal kortom altijd voor rekening van de aanvrager blijven.Dit ontslaat het college van burgemeester en wethouders er echter niet van om inzichtelijk te maken in hoeverre de waardedaling van een onroerende zaak binnen het normaal maatschappelijk risico valt. De tot het normaal maatschappelijk risico behorende schade kan namelijk boven genoemde drempel uitstijgen en dient dan dus ook voor rekening van de aanvrager te blijven.

In de onderhavige zaak had appellante beroep ingesteld tegen de planschadevergoeding van het college van burgemeester en wethouders van Zederik aan belanghebbende. Waarschijnlijk moest appellante deze rekening vanwege een planschadeovereenkomst oppakken. Zij betoogt bij de Afdeling dat de planschade die boven de drempel uitstijgt en door het college is vergoed, tot het normaal maatschappelijk risico behoort, dus voor rekening van belanghebbende had moeten blijven. Appellante voert hiervoor een aantal omstandigheden aan op basis waarvan de planologische wijziging in de lijn der verwachtingen zou liggen. De planschade-adviseur van het college stelde echter dat het college hier geen rekening mee hoefde te houden, omdat ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak deze omstandigheden zich niet of niet in volle omgang voordeden.Door op dat advies af te gaan, heeft het college volgens de Afdeling echter miskend dat voor het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, de situatie ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak niet van belang is. De beoordeling van het normaal maatschappelijk risico is dus een andere dan die van de voorzienbaarheid, waar men wel uitgaat van de situatie ten tijde van de aankoop.

De Afdeling komt ten slotte tot het oordeel dat het besluit niet voldoende zorgvuldig is voorbereid en toereikend is gemotiveerd. Zij draagt het college op dit gebrek te herstellen. Hierbij dient het college eerst rekening te houden met de voorzienbaarheid van de planologische wijziging en daarna te bepalen in hoeverre de waardedaling binnen het normaal maatschappelijk risico valt en boven de drempel uitstijgt.

Heeft u vragen over normaal maatschappelijk risico en voorzienbaarheid bij planschade, neemt u dan contact op met ons team team vastgoed.