Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu
Franchiserecht

Goedkeuring van een huurkoppeling: niet altijd nodig volgens de rechter

Jan-Willem Kolenbrander

7 oktober 2013 - 2 minuten leestijd

Een franchisenemer zal bij het sluiten van de franchiseovereenkomst vaak ook een (onder)huurovereenkomst met de franchisegever sluiten. De franchisegever heeft immers doorgaans al de beschikking over aantrekkelijke vestigingspunten of kan die punten gemakkelijker verkrijgen dan de betreffende franchisenemer zelf vanwege de diverse contacten die de franchisegever in de branche heeft.

De franchisegever zal het vestigingspunt enkel ter beschikking willen stellen aan de franchisenemer gedurende de looptijd van de franchiseovereenkomst. Komt deze te beëindigen, dan zal de franchisegever het vestigingspunt terug willen voor een ‘nieuwe’ franchisenemer. Om die reden zal er door partijen in de (onder)huur- en franchiseovereenkomst een zogenaamde ‘huurkoppeling’ opgenomen worden, hetgeen inhoudt dat als één van de overeenkomsten komt te beëindigen, de andere overeenkomst eveneens en automatisch komt te beëindigen. Op die wijze zal de beëindiging van een samenwerking tussen partijen doorvloeien op alle overeenkomsten.

Een huurkoppeling kan echter in strijd zijn met semi-dwingende bepalingen van het huurrecht. Het huurrecht is immers bedoeld om de huurder te beschermen. Een contractuele bepaling waarbij de huurovereenkomst eerder komt te beëindigen dan voorzien in de wet kan daarmee op gespannen voet staan. Om die reden is ten aanzien van de huur van bedrijfsruimte in de wet opgenomen dat van bepaalde wettelijke bepalingen, zoals ten aanzien van de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken zonder dat deze bepalingen eerst door de kantonrechter zijn goedgekeurd. Is een afwijkende bepaling niet goedgekeurd door de kantonrechter, dan is deze afwijkende bepaling te vernietigen door de huurder.

In een recent vonnis van de rechtbank te Den Haag wordt opgemerkt dat een huurkoppeling ook rechtsgeldig kan zijn als – kort samengevat – deze koppeling de franchisenemer niet beroofd van essentiële huurbescherming. Zo lang de franchisenemer voldoet aan zijn verplichtingen voortvloeiende uit de franchiseovereenkomst geniet hij immers volledig huurbescherming. Daarbij is eveneens van belang geacht dat er nimmer door de franchisenemer/huurder is geklaagd over de koppeling. Het feit dat de huurkoppeling nimmer is goedgekeurd door de kantonrechter maakt dat dan ook niet anders. Dit vonnis kan dan ook gezien worden als een nuancering op reeds bestaande jurisprudentie aangaande de huurkoppeling.

Is het vragen van goedkeuring voor afwijkende bedingen aan de kantonrechter met dit vonnis een achterhaald instituut geworden? Zeker niet, omdat er – zonder deze voorafgaande goedkeuring –een element van onzekerheid zal blijven bestaan hoe een rechter uiteindelijk zal reageren op een (niet-goedgekeurde) huurkoppeling. Hadden de feiten in bovengenoemde kwestie immers anders gelegen, dan had de uitkomst ook zonder meer anders kunnen zijn geweest. De franchisenemer had dan misschien wel aanspraak kunnen maken op huurbescherming. Dergelijke gevallen zijn in de rechtspraak ook te vinden.

Kortom, willen partijen absolute zekerheid over de rechtsgeldigheid van een huurkoppeling, dan verdient het zeker de voorkeur om op voorhand goedkeuring aan de kantonrechter te vragen. Zijn partijen, met name uiteraard de franchisegever, bereid enig (proces)risico op de koop toe te nemen, dan biedt voornoemde jurisprudentie enige beweegruimte.

Jan-Willem Kolenbrander, advocaat franchiserecht

Blijf op de hoogte

Ontvang de laatste updates en de beste tips in je inbox

Ook interessant?