White Paper beschikbaar over huurkoop, financial lease, erfpachtlease en “Groninger akte”

Huurkoop en financial lease kunnen onder de huidige wetgeving in juridisch opzicht min of meer op één lijn worden gesteld. De kredietverschaffer heeft de zekerheid dat hij zijn eigendom nog niet “kwijt” is totdat de kredietnemer al het verschuldigde heeft betaald; daar tegenover staat dat de kredietnemer op grond van de (Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (Twhoz) beschermd wordt tegen een faillissement van de kredietverschaffer of een dubbele verkoop.

Vaak wordt als nadeel van huurkoop en financial lease gezien dat op grond van de Twhoz een taxatierapport verplicht is voor de onderbouwing van de vergoeding die de koper / kredietnemer is verschuldigd. Voorts dat diezelfde Twhoz de rechter de bevoegdheid geeft om een huurkoopovereenkomst te wijzigen ingeval van een wanverhouding tussen de rechten en verplichtingen van de huurkoper. Tot slot is het voor professionele financiers onaantrekkelijk dat  een lessee die tegen een hoge rentestand had gefinancierd de mogelijkheid heeft om boetevrij en zelfs met korting af te lossen op het moment waarop de rentestand lager is.

Er is een wetsvoorstel in voorbereiding om aan die bezwaren tegemoet te komen. Zo lang dit niet is ingevoerd, betekent dit echter niet dat huurkoop helemaal geen aantrekkelijke optie is. Ik ben echter van mening dat de nadelen in veel gevallen, met name als het gaat om kortstondige financiering door de verkoper en niet om financial lease door een professionele kredietverschaffer, overkomelijk zijn en dat zowel de koper als de verkoper gebaat zijn bij een goed en evenwichtig contract dat is getoetst door een notaris.

Verkopers die moeite blijven hebben met de huurkoperbeschermende bepalingen in de Twhoz kunnen de “Groninger akte” in overweging nemen, d.w.z. een (directe) levering onder de ontbindende voorwaarde dat de volledige koopsom + uitstelrente op een bepaalde datum niet betaald zijn. Er is wel een belangrijk nadeel: het is niet volledig zeker dat deze constructie onder alle omstandigheden “werkt” indien de koper failliet gaat op het moment waarop hij nog niet volledig aan zijn verplichtingen heeft voldaan. In het slechtste geval keert de eigendom niet terug naar de verkoper, maar maakt deze deel uit van de failliete boedel. Voorts kan de inwerkingtreding van de ontbindende voorwaarde in gevallen waarin een substantieel deel van de koopprijs al wel aan de verkoper / kredietverschaffer betaald was naar verhouding een erg ingrijpend middel zijn. Bij alle financieringsvormen geldt dat partijen zich goed moet laten voorlichten door een juridisch en fiscaal specialist. Lees hier de white paper.

Heeft u vragen over de white paper, neemt u dan contact op met ons team vastgoed