Juridische Kaders en Rechtspraak
Een van de regelmatig voorkomende problemen zijn onverwachte rechten van derden of andersoortige beperkingen die blijken na aankoop. Bijvoorbeeld erfdienstbaarheden of contractuele verplichtingen ten opzichte van buren of andere derden. De vraag is dan onder meer óf de verkoper dit had moeten melden voor het sluiten van de overeenkomst, óf dat de koper onderzoek daarnaar had moeten doen.
Dergelijke vraagstukken zijn niet alleen van belang in het kader van het algemene leerstuk van non-conformiteit (artikel 7:17 BW). De wet kent immers ook nog een andere meer specifieke bepaling in artikel 7:15 BW, inhoudende (lid 1) dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. In lid 2 is verder bepaald dat (ongeacht enig andersluidend beding) de verkoper instaat voor de afwezigheid van lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in (kort gezegd) het Kadaster, doch daarin ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet waren ingeschreven.
Op 5 april 2024 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:521) zich (opnieuw) uitgesproken over de werking van 7:15 BW in het kader van een “postzegelbestemmingsplan” (een bestemmingsplan dat specifiek op een locatie is toegeschreven). In dat geval ging het om de aankoop van meerdere percelen grond, met woning en paardenhouderij. In de koopovereenkomst was vermeld dat een omgevingsvergunning was verleend voor uitbreiding van het bouwvlak van de paardenhouderij. De koper had echter geen onderzoek gedaan naar de omgevingsvergunning (die er achteraf niet eens bleek te zijn) en het postzegelbestemmingsplan, en was daardoor niet op de hoogte van voorwaarden die aan uitbreiding van de paardenhouderij werden gesteld, met name de voorwaarde dat een landschapsplan moet worden opgesteld. De koper claimde bij de rechtbank vermindering van de koopprijs. De vorderingen werden zowel door de rechtbank alsook door het gerechtshof in hoger beroep afgewezen. Daarna ging de koper in cassatie bij de Hoge Raad.
Lessen voor Kopers en Verkopers
Aangaande het beroep op 7:15 BW heeft de Hoge Raad in het arrest van 5 april 2024 aangegeven dat meer algemene publiekrechtelijke beperkingen (zoals voorvloeiende uit bestemmingsplannen) niet onder de werking van artikel 7:15 BW vallen. Ook een postzegelbestemmingsplan kan niet worden gezien als zo’n bijzondere beperking.
Eerder heeft de Hoge Raad op 30 januari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:159 Portsight) ook geoordeeld dat alleen bijzondere publiekrechtelijke lasten en beperkingen vallen onder 7:15 BW, indien die zien op een op de eigenaar (of rechtsvoorganger) gericht specifiek besluit. In het Portsight-arrest ging het om beperkingen die voortvloeiden uit de “Beleidsregels grote rivieren”, maar die werden niet als dergelijke bijzondere publiekrechtelijke last/beperking beschouwd.
Eerder in 2004 heeft de Hoge Raad (Bos/Smeenk-arrest, inzake ruilverkavelingslasten) geoordeeld dat publiekrechtelijke lasten en beperkingen wel in 7:15 BW kunnen worden betrokken. Maar in het Portsight-arrest in 2015 heeft de Hoge Raad dat beperkt tot bijzondere publiekrechtelijke lasten en beperkingen.
Als laatste voorbeeld: uitspraak Hoge Raad 16 december 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2884) werd geoordeeld dat de koop van een woning die op grond van het bestemmingsplan alleen agrarische bestemming had (maar waarvoor wel toestemming was om deze als burgerwoning te bewonen. Bij het gerechtshof hadden de verkopers nog € 70.000,- koopprijsvermindering weten te bereiken, maar de Hoge Raad wees het beroep op 7:15 BW af, omdat het bestemmingsplan geen bijzondere publiekrechtelijke beperking was in de zin van artikel 7:15 BW.
Lessen?
Les 1: Zorg dat bijzonderheden (zoals vergunningen en mogelijke uitbreidingen of beperkingen) goed en duidelijk worden omschreven in de koopovereenkomst. Dit is des te meer van belang voor de verkoper. Onduidelijke of verkeerde omschrijvingen kunnen later tot problemen leiden, te meer omdat bij de koper makkelijk andere verwachtingen kunnen ontstaan. Dus beter meer aandacht te besteden aan de koopovereenkomst. Die tijdsinvestering betaalt zich terug in het beperken van de kans op discussies achteraf.
Les 2: De koper doet er goed aan om zich voorafgaande aan de koop (en onderhandelingen) goed te verdiepen in de geldende bestemmingsplan(nen) (thans omgevingsplannen genaamd, sinds de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024). Ook ontwerpbestemmingsplannen en andere ruimtelijke beleid (en ontwikkelingen) en andere overheidsregelgeving (bijvoorbeeld huisvestingsverordeningen) kunnen relevant zijn, afhankelijk van de plannen die koper heeft.
Vragen?
De boutique Vastgoed & Overheid van De Clercq adviseert regelmatig kopers en verkopers in situaties als deze. Wij doen regelmatig onderzoek naar bestemmingsplannen en mogelijkheden/beperkingen, adviseren verkopers en kopers bij overeenkomsten, en staan verkopers en kopers bij in discussies achter.
Neemt u hiervoor contact op met onze advocaten, onder andere Jacco van Lint (advocaat/partner) of David Wenniger (advocaat).
Nieuwsbrief
Wil je elke maand een overzicht van updates en blogs in je mailbox? Klik dan hier om je in te schrijven voor de nieuwsbrief!