Huurverhogingsbeding met een jaarlijkse opslag van 3% is in het algemeen niet oneerlijk

Die vragen gingen over een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst voor woonruimte in de vrije sector. In algemene voorwaarden bij huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector wordt vaak (in één beding) bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (indexatiebeding) én een vaste – dan wel maximale – opslag van bijvoorbeeld 3% (opslagbeding).

Dergelijke bedingen worden sinds 2023 door de rechtbanken getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Die richtlijn is al sinds 1995 van toepassing maar is lange tijd door iedereen over het hoofd gezien.

De hoogste Europese rechter (het Hof van Justitie van de Europese Unie) heeft in eerdere uitspraken bepaald dat, als een beding deels oneerlijk is, dat gehele beding nietig is. Er moest een afschrikwekkende werking uitgaan van het gebruik van oneerlijke bedingen. Dat zou in de zaken waar het hier om ging betekenen dat alle huurverhogingen die sinds 1995 op basis van dat beding zijn doorgevoerd, moeten worden teruggedraaid.

Verschillende rechtsgeleerden meenden dat sprake was van twee bedingen: een indexatie- en een opslagbeding. Het indexatiebeding beoogde de huurprijs mee te laten groeien met de inflatie (de huurprijs behoudt zijn monetaire waarde), het opslagbeding om de aanvangshuurprijs te laten meegroeien met de stijging van de marktwaarde. Tussen die beide bedingen bestond geen onverbrekelijk verband, die moesten ieder voor zich aan de richtlijn worden getoetst.

De rechtbank Amsterdam meende daarentegen dat sprake was van één beding dat deels nietig was (er was een opslagbeding van maximaal 3%, onduidelijk was met welk percentage de huur precies zou worden verhoogd, het beding was om die reden oneerlijk). Het beding werd daarom in zijn geheel nietig bevonden. Volgens de rechtbank Rotterdam was eveneens sprake van één beding maar was een verhoging van 1% bovenop het indexatiebeding niet oneerlijk. Verwarring alom dus.

De Procureur-Generaal (P-G), de adviseur van de Hoge Raad, heeft geadviseerd dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Een eventuele oneerlijkheid van een opslagbeding betekent dan niet automatisch ook oneerlijkheid van het indexatiebeding. Huurverhogingen op basis van dat laatste beding zouden dan in stand kunnen blijven. Daarnaast vond hij een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de consumentenindex in het algemeen niet oneerlijk. Dat was namelijk duidelijk over het feit dat – en op welk moment – de huurprijs zou kunnen worden aangepast en over het maximale percentage. De P-G vond dat percentage redelijk (dat kwam overeen met de jaarlijks door de minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector) en de grond daarvoor ook: de verhuurder heeft, aldus de P-G, een gerechtvaardigd belang om aanvangshuurprijs te kunnen aanpassen, huurovereenkomsten worden doorgaans voor langere tijd gesloten, waarbij de huurder huurbescherming geniet (en de verhuurder dus niet een nieuwe huurovereenkomst met een aan de huidige marktprijs gerelateerde huur kan aangaan), een opslag laat de huurprijs in de pas lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

De Hoge Raad volgt het advies van de P-G. Volgens de Hoge Raad moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, ook als beide bedingen in één artikel van een overeenkomst (of algemene voorwaarden) staan genoemd (zoals bijvoorbeeld het geval is bij huurovereenkomsten op basis van het ROZ-model). Oneerlijkheid van het ene beding brengt dan niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding met zich mee.

De Hoge Raad heeft verder beslist dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet oneerlijk is. Dat kan in individuele gevallen, in verband met bijkomende omstandigheden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, anders zijn.

Als de rechter tot het oordeel komt dat een opslagbeding toch nietig is, moet hij verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op dat opslagbeding buiten beschouwing laten. Als de huurder op basis van een oneerlijk opslagbeding huurverhogingen heeft betaald, zijn deze onverschuldigd betaald. De huurder kan dan in beginsel terugvorderen wat teveel is betaald. De rechter mag niet uit zichzelf overgaan tot verrekening van een huurachterstand van de huurder met door hem onverschuldigd betaalde huurverhogingen. Dat mag alleen als de huurder daar zelf een beroep op doet. Maar indien de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen wegens een huurachterstand, dan moet de rechter, als de huur op grond van een oneerlijk beding is verhoogd, wel uit zichzelf (ambtshalve) onderzoeken of de huurachterstand ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij kan dan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel huur heeft betaald.

In dit geval ging het om een opslag van 3% bovenop het indexatiebeding. Er zijn (voldoende) gevallen bekend waarbij een jaarlijkse opslag van 5% werd toegepast. Of een opslag van 5% ook redelijk is, is niet zeker (de Hoge Raad heeft daar niets over gezegd) maar ook niet uitgesloten – en zal ook weer afhangen van de bijkomende omstandigheden. Het is dus altijd van belang om ook naar die omstandigheden te kijken en die te wegen.

Neem voor vragen contact op met Per van der Kooi, advocaat huurrecht.

Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Klik dan hier om u in te schrijven voor de nieuwsbrief!