Didam II: Wat zijn de gevolgen als een overheid het ‘Didam-arrest’ niet naleeft?

Dit vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel. Dan moet de overheid objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen en de voorgenomen verkoop aankondigen. Dit alles hoeft alleen niet als er maar één serieuze gegadigde is.

Wat nu als er wel meerdere gegadigden zijn maar een overheid die gelegenheid niet geeft? Is de koopovereenkomst dan nietig of vernietigbaar? Dat zou tot gevolg hebben dat die overeenkomst achteraf nooit tot stand is gekomen (vernietiging heeft terugwerkende kracht) en ongedaan moet worden gemaakt (lees: de onroerende zaak moet worden terug geleverd). En hoe zit dat met koopovereenkomsten die zijn gesloten voordat het Didam-arrest werd gewezen? Die vragen heeft de Hoge Raad in een op 15 november 2024 gewezen arrest beantwoord.

Het Didam-arrest betrof een uitspraak in kort geding. In de bodemprocedure die tussen dezelfde partijen werd gevoerd, stelde de gemeente zich op het standpunt dat zij andere gegadigden pas mededingingsruimte hoefde te bieden vanaf het moment dat het Didam-arrest was gewezen. Eerder was het bestaan van die verplichting immers niet bekend. Met dat standpunt maakt de Hoge Raad korte metten: het gelijkheidsbeginsel gold ook al voordat het arrest werd gewezen, de ‘Didam-regels’ waren dus ook van toepassing op het handelen van een overheidslichaam dat plaatsvond voordat het Didam-arrest werd gewezen. De gemeente had dus wel degelijk ook al eerder ruimte voor mededinging moeten bieden.

Een overeenkomst die in strijd met een dwingende wetsbepaling is gesloten is nietig of, als die bepaling slechts strekt tot bescherming van een van de partijen, vernietigbaar.

Het niet bieden van mededingingsruimte levert volgens de Hoge Raad geen strijd op met een dwingende wetsbepaling (maar strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur). Een koopovereenkomst die in strijd met de ‘Didam-regels’ is gesloten, is daarom niet nietig of vernietigbaar. Dat betekent dat alle overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels tot stand zijn gekomen, onaantastbaar – en dus geldig – zijn (en blijven).

Neen. Een overheid die in strijd met die regels een onroerende zaak verkoopt, handelt in beginsel onrechtmatig jegens (potentiële) gegadigden die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans hebben gekregen. De overheid kan dan schadeplichtig zijn. De bewijslast voor de schade (en de omvang daarvan) berust dan wel bij de benadeelde gegadigde. Dat bewijs is niet altijd eenvoudig te leveren.

Maar zolang er geen overeenkomst is gesloten die verplicht tot levering, dan wel die levering nog niet heeft plaatsgevonden, kan de overheid ook (in kort geding) worden verboden om tot verkoop of levering over te gaan. Dat zou in voorkomende gevallen wel eens meer soelaas kunnen bieden…

Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Klik dan hier om u in te schrijven voor de nieuwsbrief!

Heeft u vragen? Neem dan contact op met Per van der Kooi, advocaat Vastgoed & Overheid.