Opzeggen huurovereenkomst door franchisegever op grond van dringend eigen gebruik

Zoals wellicht bekend, zijn de regels omtrent de huurovereenkomst van bedrijfsruimte semi-dwingend in het burgerlijk wetboek geregeld. Dat houdt in dat er niet ten nadele van de huurder (hier: de franchisenemer) mag worden afgeweken van die wettelijke regels.  Eén van die regels betreft de manier waarop de huurovereenkomst van bedrijfsruimte kan worden opgezegd. Zo kan de verhuurder (hier: de franchisegever) alleen opzeggen op de gronden die uitdrukkelijk in de wet zijn benoemd. Eén van die opzeggingsgronden is het zogenaamde ‘dringend eigen gebruik’. In dat geval moet de franchisegever aannemelijk maken dat zij de aan de franchisenemer verhuurde bedrijfsruimte duurzaam in eigen gebruik wil nemen en dat zij daartoe het gehuurde ook dringend nodig heeft.

Vaak wordt deze opzeggingsgrond gebruikt door een franchisegever die zich geconfronteerd ziet met een franchisenemer die, in haar visie, niet deugdelijk presteert. Een andere (nieuwe) franchisenemer zou wel deugdelijk kunnen presteren, zodat de franchisegever om bedrijfseconomische motieven graag de gehuurde bedrijfsruimte weer ‘terug’ wil hebben om het te kunnen verschaffen aan een beter presterende franchisenemer.
Het probleem dat zich daarbij echter voordoet is dat het helder is dat de franchisegever voornemens is om de bedrijfsruimte direct aan een andere franchisenemer te verhuren en dus niet zelf de ruimte in gebruik zal nemen. Het is derhalve de vraag in hoeverre er wel sprake is van dringend eigen gebruik, zoals is bedoeld in de wet?

Vaste rechtspraak, onder andere van de Hoge Raad, biedt de franchisegever hier de helpende hand, door te aanvaarden dat er onder ‘persoonlijk (duurzaam) eigen gebruik’ ook een situatie wordt verstaan als de verhuurder (lees: de franchisegever) aan een ander (lees: de nieuwe franchisenemer) de gehuurde bedrijfsruimte in duurzaam gebruik geeft. Voorwaarde is dan wel dat de verhuurder haar eigen belang hierdoor dient, doch in een franchise-situatie is uiteraard te betogen dat een franchisegever haar eigen belang dient door een beter presterende franchisenemer in de ruimte te ‘zetten’.

Deze vaste rechtspraak is onlangs nog herhaald in een vonnis van de rechtbank Oost-Brabant (LJN:CA3292). In dat vonnis werd geoordeeld door de rechter dat NS Stations B.V.  gerechtigd was om een huurovereenkomst met een exploitant op te zeggen. Hierdoor was NS Retail B.V. in de gelegenheid om de bedrijfsruimte te huren en (als franchisenemer van een niet-nader gespecificeerde formule) deze te exploiteren. Aldus de rechter werd hiermee het belang van NS Stations als verhuurder gediend, zodat er in zijn visie gesproken kon worden van ‘dringend eigen gebruik’. Kortom, de rechtspraak helpt de franchisegever een handje om de haar beschikbare bedrijfsruimte beter te beheren.

Heeft u vragen over huurovereenkomsten, neemt u contact op met  Menno de Wijs, advocaat. Ondernemingsrecht en aanbestedingrecht.