Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu

Wanneer twee partijen een overeenkomst sluiten, zijn zij verplicht hun contractuele verplichtingen na te komen. Het (juist) nakomen van de contractuele verplichtingen gaat in de praktijk nogal eens mis. In aannemingsgeschillen staat regelmatig ter discussie of sprake is van een gebrek in het afgeleverde werk. Eerder schreef ik al over het afleveren van ‘goed en deugdelijk werk’ en wat hieronder wordt verstaan. Wat gebeurt er als de discussie over een gebrek überhaupt niet plaatsvindt? Wat als de opdrachtgever zich pas na maanden (of zelfs jaren) bij de aannemer beklaagt over een gebrek in het werk? Voldoet de opdrachtgever dan nog wel aan zijn klachtplicht?

Oplevering van het werk

In zijn algemeenheid geldt dat de opdrachtgever voorafgaand aan de oplevering van het werk eventuele opleverpunten moet melden bij de aannemer. De aannemer moet vervolgens met de opleverpunten aan de slag en deze verhelpen. Na aanvaarding door de opdrachtgever wordt het werk als opgeleverd beschouwd.

Het komt soms voor dat bepaalde gebreken zich pas (enige tijd) na de oplevering openbaren. Ondanks het feit dat de oplevering al heeft plaatsgevonden, kan de aannemer hiervoor onder omstandigheden aansprakelijk worden gehouden. In dat geval moet de opdrachtgever hierover zijn beklag doen bij de aannemer. De aannemer dient vervolgens een redelijke termijn te krijgen om de gebreken te herstellen.

Wettelijke klachtplicht

Voor de aannemer is het onaangenaam wanneer de opdrachtgever zich lange tijd na oplevering nog meldt met een gebrek in het werk. In die situatie kan het oneerlijk voelen als de opdrachtgever nog begint te protesteren over de ondeugdelijkheid van het werk. Vooral als het gestelde gebrek wellicht al langere tijd bestaat.

De wet voorziet in een regeling die de aannemer meer zekerheid biedt. Op de opdrachtgever rust na oplevering een klachtplicht. Deze klachtplicht houdt in dat de opdrachtgever binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijze had moeten ontdekken, moet klagen over een gebrek in de prestatie. Doet de opdrachtgever dit niet, dan kan hij op het gebrek in het werk geen beroep meer doen. Met andere woorden: zijn rechten komen te vervallen. De opdrachtgever kan de aannemer in dat geval niet verplichten het gebrek alsnog te herstellen.

‘Binnen bekwame tijd’

De vraag die direct rijst, is wat kan worden verstaan onder klagen ‘binnen bekwame tijd’. Het antwoord op deze vraag is sterk afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. In zijn algemeenheid kan wel worden gezegd dat in de bouwpraktijk een lange periode niet ongebruikelijk is. In veel gevallen moet immers een onafhankelijke deskundige worden ingeschakeld om de mogelijke gebreken te onderzoeken.

Contractuele afwijkingen

Van de wettelijke klachtplicht kan worden afgeweken. Partijen kunnen in de overeenkomst of de algemene voorwaarden dus voor een afwijkende regeling kiezen. De klachtplicht kan met een specifieke termijn worden afgekaderd, of juist ten gunste van de opdrachtgever worden verruimd. Wees daarom alert bij het maken van afspraken over de klachtplicht en de vervaltermijnen.

Tot slot

Voor de klachtplicht bestaat geen algemene termijn waarmee rekening kan worden gehouden. Desondanks is het als aannemer goed om in het achterhoofd te houden dat een opdrachtgever niet zonder meer over gebreken kan protesteren, wanneer de oplevering langere tijd geleden heeft plaatsgevonden. Meldt een opdrachtgever zich na een paar jaar met een gebrek, dan kan hem mogelijk worden verweten dat hij zijn beklag te laat doet. Met name indien hij al langere tijd bekend is met het gebrek. Heeft de opdrachtgever niet tijdig geklaagd, dan kan er van de aannemer niets meer worden gevraagd.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Wordt uw object door de gemeente aangewezen als gemeentelijk monument? En, heeft u goede redenen om die aanwijzing tegen te gaan? Dan heeft u maar één kans om die aanwijzing aan te vechten. Via de zienswijze naar de bezwaarprocedure, gevolgd door het beroep en hoger beroep. In het volgende blog leest u hoe deze procedure er precies uitziet.

 

Lees hier meer over de rechtsmiddelen tegen een (voorgenomen) aanwijzing van uw object als monument.

 

Heeft u vragen over de aanwijzing of wijziging van uw gemeentelijk- of rijksmonument? Neemt u dan gerust contact met ons op. Wij adviseren u over de (on)mogelijkheden van uw monument.

Vincent Stavleu, advocaat monumentenrecht

Notaris Janbert Heemstra is per 1 september 2020 niet meer verbonden aan ons kantoor en zal zich vanuit Rotterdam met name op het brede vastgoedrecht toeleggen. Diens protocol blijft op grond van de in goed overleg gemaakte afspraken onder berusting van ons kantoor.

De notariële dienstverlening wordt voortgezet op de wijze die u van ons gewend was. Contactpersoon voor het notariaat is de ervaren senior kandidaat-notaris en beoogd opvolger Stephanie Schoonhoven-Stoot.

De Clercq dankt Janbert Heemstra voor de jarenlange samenwerking.

Op 17 april jl. is aangekondigd dat de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) wordt uitgesteld. De inwerkingtreding van de wet staat daarmee niet langer gepland op 1 januari 2021, maar is met een jaar vooruitgeschoven. De coronamaatregelen leiden ertoe dat de (toch al krappe) planning voor implementatie niet zal worden gehaald. Het coronavirus is niet de eerste tegenslag waar de Wkb mee wordt geconfronteerd; de wet heeft in de afgelopen jaren vaker vertraging opgelopen. Met de ook al uitgestelde Omgevingswet is het uitstel van de Wkb een tweede teleurstelling voor de bouwsector.

 

Nieuwe mogelijkheden

Wie denkt dat de Wkb door het uitstel voorlopig naar de achtergrond verdwijnt, heeft het echter mis. In de bouwpraktijk wordt veel gesproken en geschreven over de wet. Zo worden aannemers opgeroepen om proefprojecten op te zetten, zodat er ‘geoefend’ kan worden met het nieuwe systeem van kwaliteitsborging. De roep om proefprojecten werpt zijn vruchten af: de Gemeente Súdwest Fryslân heeft een oproep gedaan om pilots op te starten. Daar tegenover staat een aanlokkelijke tegenprestatie: wanneer aannemers werken met een onafhankelijke kwaliteitsborger, ontvangen zij van de gemeente een korting van 35% op de legeskosten.

Goed voorbeeld doet goed volgen?

De Gemeente Súdwest Fryslân heeft de primeur met haar regeling, maar de kans is groot dat meer gemeenten zullen volgen. Het is goed denkbaar dat op korte termijn door het hele land proefprojecten met kwaliteitsborgers worden opgestart, terwijl de inwerkingtreding van de Wkb nog bijna anderhalf jaar op zich laat wachten. Daarmee zou de bouwpraktijk de wetgeving kunnen inhalen.

Een goed begin is het halve werk

Een proefproject is voor aannemers een uitgelezen kans om bekend te raken met het nieuwe systeem van kwaliteitsborging. Het werken met externe kwaliteitsinspectie en opleverdossiers heeft immers behoorlijk wat voeten in de aarde. Aannemers zijn er daarom bij gebaat om alvast het benodigde Fingerspitzengefühl te krijgen met de nieuwe werkwijze. De Wkb heeft in aanloop naar de inwerkingtreding veel te verduren gehad, maar dat de wet er uiteindelijk gaat komen is een feit. En dan is bouwend Nederland er (hopelijk) helemaal klaar voor.

 

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

De Rijksoverheid heeft het laatste nieuws over de Omgevingswet bekend gemaakt. Deze zal in 2022 in werking treden; een jaar later dan gepland. Dit is besloten tussen de betrokken partijen, waaronder de gemeenten, provincies en waterschappen. Minister Ollongren schrijft in de uitvoerige Kamerbrief dat uitstel nodig is om benodigde informatie op een rij te zetten, ten aanzien van wetgeving, DSO en implementatie. Ook blijkt uit de Kamerbrief dat de coronacrisis voor vertraging heeft gezorgd.

1 januari 2022

De datum die Ollongren noemt is niet uit de lucht komen vallen. Ollongren schrijft in de Kamerbrief:

“De datum moet de benodigde ruimte bieden voor de afronding van het wetgevingsproces en de
ontwikkeling van het DSO-LV basisniveau en voldoende tijd geven aan de uitvoeringspraktijk om te oefenen. Tegelijkertijd vind ik het van belang om de snelheid en energie in de voorbereidingen houden; de datum moet dus niet té ver in de tijd liggen.” 

De inwerkingtreding van de Omgevingswet staat al jaren op de agenda en is al enkele keren uitgesteld. Tegelijk blijkt uit de Kamerbrief wat er achter de schermen al is gedaan en gebeurd. Dat is al veel.

Voortgang van en informatie over de Omgevingswet

In de Kamerbrief is ook te lezen dat er veel wordt geïnvesteerd in opleiding en training over de Omgevingswet. Ook schrijft minister Ollongren over de publieksvoorlichting, in de vorm van een online campagne voor inwoners en ondernemers. Uiteraard is het Omgevingsloket daarin een belangrijk onderwerp. Via het Omgevingsloket wordt bijvoorbeeld de omgevingsvergunning aangevraagd. Iets waarmee inwoners en ondernemers veel te maken hebben. Verder zal per 1 juli as. een zogenaamde Toolkit Omgevingswet verschijnen, waarin informatie wordt opgenomen voor betrokken partijen.

1 januari 2022

Een jaar later dus. Hopelijk draagt het uitstellen van de Omgevingswet bij aan de kwaliteit van de nieuwe wet- en regelgeving en mogen de kritische geluiden over de Omgevingswet onterecht zijn. Vol goede moed wachten wij op de inwerkingtreding van de nieuwe wet en bereiden wij ons voor.

Denkbaar is dat de transitie naar de nieuwe ruimtelijke regels de nodige vragen oproept, bijvoorbeeld over de toekomstplannen van uw organisatie. Aarzel niet en neem contact met ons op. Wij houden de Omgevingswet nauwlettend in de gaten en adviseren u op maat!

Vincent Stavleu, advocaat bestuursrecht

De verhouding tussen de monumentale bescherming van het gehele monument en de opdracht aan de overheid om de monumentaal beschermingswaardige aspecten van het monument exact en volledig in de redengevende omschrijving op te nemen, geeft vaak aanleiding tot discussie.

Lees hier meer over de (on)mogelijkheden voor u als eigenaar van een gemeentelijk- of rijksmonument.

Heeft u vragen over de aanwijzing of wijziging van uw gemeentelijk- of rijksmonument? Neemt u dat gerust contact met ons op. Wij adviseren u over de (on)mogelijkheden van uw monument.

Vincent Stavleu, advocaat monumentenrecht

Wanneer een opdrachtgever en een aannemer overeenstemming bereiken over een opdracht, leggen zij alle afspraken met betrekking tot het werk dat de aannemer moet realiseren vast in een aannemingsovereenkomst. Daarbij worden vaak uniforme garantieregelingen op de overeenkomst van toepassing verklaard – bijvoorbeeld de Woningborg Garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw 2016 . Tot zover geen bijzonderheden. Wanneer de algemene garantieregeling na het sluiten van de overeenkomst echter wordt uitgebreid of aangevuld, rijst de vraag of de aanvullende garantievoorwaarden bindend zijn voor partijen. De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft zich recentelijk over dit vraagstuk moeten buigen.

Bouw van een gezinswoning

De opdrachtgever en de aannemer sluiten met elkaar op 18 mei 2016 een koop-/aannemingsovereenkomst voor de realisatie van een eengezinswoning. Op deze overeenkomst is de Woningborg Garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw 2016 (GWRN 2016) van toepassing. Na het sluiten van de overeenkomst gaat de aannemer met de bouw van de woning aan de slag, waarna de woning op 27 september 2017 wordt opgeleverd.

Vanaf het moment van oplevering stelt de opdrachtgever dat het vloerverwarmingssysteem niet aan de verwachtingen voldoet. Na nader onderzoek aan de kant van de opdrachtgever blijkt in februari 2019 inderdaad dat er problemen bestaan met de warmteregulatie van de woning.

Notitie “regeling verwarmings/koelinstallaties” woningen/appartementen

De opdrachtgever beroept zich op de ‘Notitie “regeling verwarmings/koelinstallaties” woningen/appartementen’ voor het onderbouwen van de gestelde gebreken. In de notitie is een regeling opgenomen met specifieke vereisten voor het vloerverwarmingssysteem, waarbij voorschriften zijn opgesteld voor elke afzonderlijke ruimte van een woning. Op grond hiervan stelt de opdrachtgever dat de aannemer is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de overeenkomst.

Verweer aannemer

De aannemer stelt op zijn beurt dat de opdrachtgever zich niet kan beroepen op de notitie, nu deze dateert van een latere datum dan de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. De aannemer stelt het werk te hebben uitgevoerd zoals afgesproken in de overeenkomst. Als de opdrachtgever het vloerverwarmingssysteem anders had willen inrichten, had zij dat bij het sluiten van de overeenkomst kenbaar moeten maken, aldus de aannemer. De notitie maakt in de optiek van de aannemer in ieder geval geen deel uit van de overeenkomst.

Oordeel arbiter

De arbiter is van oordeel dat de door opdrachtgever aangehaalde notitie niet behoort tot de tussen partijen gesloten overeenkomst. Dat in deze notitie wordt verwezen naar de garantieregeling die van toepassing is op de woning van de opdrachtgever (GWRN 2016), maakt dat niet anders. De notitie dateert van na het sluiten van de overeenkomst en behoort daarmee niet tot de gemaakte afspraken tussen partijen.

Goed en deugdelijk werk

Toch schiet de arbiter de opdrachtgever te hulp. De in de notitie neergelegde aanbevelingen maken deel uit van de eisen van ‘goed en deugdelijk werk’, aldus de arbiter. Aan deze eisen heeft de aannemer zich jegens de opdrachtgever wél verbonden. Dat er ten aanzien van het vloerverwarmingssysteem te weinig concrete afspraken zijn gemaakt in de koop-/aannemingsovereenkomst, wordt ondervangen door het uitgangspunt van goed en deugdelijk werk. Het is inmiddels vaste jurisprudentie dat met het niet halen van de gewenste temperaturen niet wordt voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk, aldus de arbiter.

Rechtsonzekerheid

Voor aannemers zorgt het ingenomen standpunt van de Raad van Arbitrage voor (rechts)onzekerheid. Waar de afspraken in de aannemingsovereenkomst (en de daarop van toepassing verklaarde garanties) leidend zijn, kan de opdrachtgever toch nog worden ‘gered’ door de open norm van ‘goed en deugdelijk werk’. Zelfs wanneer in de overeenkomst geen concrete afspraken zijn gemaakt over de toepasselijke normen.

Afsluitend luidt het devies voor aannemers als volgt: maak duidelijke afspraken met de opdrachtgever en neem de afspraken op in de overeenkomst. Zorg ervoor dat de werkzaamheden en de bijbehorende specificaties zo helder mogelijk zijn beschreven. Op deze wijze kunt u als aannemer aantonen dat u de gemaakte afspraken bent nagekomen. Wanneer hierover toch onduidelijkheid bestaat, zal in de praktijk immers worden teruggevallen op de open norm van ‘goed en deugdelijk werk’. En het is maar de vraag wat een arbiter in dat geval zal oordelen.

De gehele uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw is hier te lezen.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Stel de aanbestedende dienst vraagt u om bij uw inschrijving referenties op te geven. Deze referenties dienen om uw ervaring aan te tonen. De aanbestedende dienst eist namelijk dat u ervaring heeft met een bepaalt type dienstverlening of levering van een bepaalt product. Ter verificatie van uw inschrijving neemt de aanbestedende dienst contact op met de – door u als inschrijver – opgegeven referent. Deze referent verklaart vervolgens onterecht dat u niet beschikt over de gevraagde ervaring. Een vergissing is immers menselijk. Kunt u als inschrijver nog iets doen?

Exact deze vraag lag voor in een kort geding dat uiteindelijk terecht is gekomen bij de Hoge Raad. Op 24 april 2020 wees de Hoge Raad zijn lang verwachte arrest (klik) in aansluiting op de conclusie van de Procureur-Generaal die een half jaar geleden werd gepubliceerd (klik).

Het Hof oordeelde – in het arrest dat vooraf gaat aan dit arrest – dat de inschrijver voldoende had aangetoond dat de referent onjuiste informatie had verstrekt. De inschrijver voldeed wel degelijk aan de eisen. Foutje van de referent dus. De conclusie was dat de opdracht aan de afgewezen inschrijver moest worden gegund. De aanbestedende dienst ging in cassatie.

Interessant is dat de PG bij de Hoge Raad hierbij wijst op de wellicht onhandige wijze waarop de aanbestedende dienst de verificatie heeft opgenomen:

Mogelijk heeft de Aanbestedende dienst discussies over de ervaringseis hier een beetje over zichzelf heeft afgeroepen door in de offerteaanvraag onder “Bewijs ervaring” enkel te vragen om een opgave van een of meer referenties. Dat bergt het risico in zich dat bij het natrekken van die referenties informatie wordt verkregen die de inschrijver mogelijk zal betwisten als hij daarop wordt afgewezen.”

Het had verstandiger geweest als de aanbestedende dienst de inschrijver had gevraagd om een concreet track record te overleggen bij inschrijving.

De Hoge Raad verwijst uiteindelijk de zaak terug naar het Hof. Met succes had de aanbestedende dienst namelijk aangevoerd dat het Hof het beginsel van hoor en wederhoor had geschonden. De aanbestedende dienst heeft namelijk onvoldoende kunnen reageren op het bewijs van de inschrijver dat zij wel zou voldoen aan de ervaringseis. Wordt vervolgd….

Menno de Wijs, advocaat aanbestedingsrecht

 

 

Naarmate de tijd verstrijkt, wordt duidelijk dat de coronacrisis invloed heeft op alle facetten van het recht. Reguliere bevoegdheden, termijnen en werkwijzen worden opgeschort of gewijzigd. Ook voor curatoren geldt dat de ‘business as usual’ tijdelijk geen doorgang vindt. Zo zette de rechtbank Midden-Nederland eerder deze maand een streep door de plannen van de curator met betrekking tot het uitoefenen van zijn executiebevoegdheid.

Faillissement

Na een faillissement van zijn onderneming is de heer A. door de rechtbank veroordeeld tot betaling van € 150.000,-. De curator wilde dit vonnis executeren en heeft beslag laten leggen op de woning van de heer A. Het uiteindelijke doel van de beslaglegging is executoriale verkoop van de woning.

Oordeel

Voorlopig zal de curator echter niet kunnen overgaan tot ontruiming en verkoop van de woning; daar steekt de rechtbank Midden-Nederland een stokje voor. De rechter is van oordeel dat, onder de huidige buitengewone omstandigheden (lees: de coronacrisis), de curator, net als hypotheekverstrekkers, een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft om gedwongen verkopen zoveel mogelijk te voorkomen. De rechter verwijst hierbij naar de afspraak van 7 april 2020 tussen banken en verzekeraars met de rijksoverheid, waarbij werd afgesproken dat wegens achterstallige betalingen geen gedwongen woningverkopen zullen plaatsvinden.

Verkoop woning uitgesteld

Concreet betekent dit voor de curator dat de woning in ieder geval tot 1 juli 2020 niet mag worden verkocht. Deze periode kan worden verlengd, indien de crisis daartoe aanleiding geeft, aldus de rechter.

Tot slot merkt de rechter nog op dat het de curator wel vrij staat om voorbereidende procedures voor een gedwongen verkoop van de woning alvast in gang te zetten.

Maatschappelijke verantwoordelijkheid

In deze (financieel) moeilijke tijden wordt met regelmaat een beroep gedaan op de solidariteit en verantwoordelijkheid van verschillende instituties. Klaarblijkelijk dienen ook curatoren terughoudend te zijn bij het uitoefenen van hun (executie)bevoegdheden. De maatschappelijke verantwoordelijkheid rust daarmee ook op deze beroepsgroep. Een curator mag dus niet zomaar overgaan tot executie.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.


Blogserie ‘De juridische gevolgen van het coronavirus’

Wilt u meer informatie over de juridische gevolgen van het coronavirus? Onze specialisten volgen de ontwikkelingen op de voet en houden u via kennisblogs steeds op de hoogte. Alle relevante informatie op het gebied van Arbeidsrecht, Medezeggenschapsrecht, Ondernemingsrecht, vastgoed en bestuursrecht en IT, IE & Privacy leest u in onze uitgebreide blogserie ‘De juridische gevolgen van het coronavirus’. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt deze uiteraard steeds direct aangevuld. Voor een overzicht van alle blogs in deze blogserie, klik hier.

Juridische Corona Helpdesk

De gevolgen van het coronavirus (COVID-19) zijn immens. De maatschappelijke impact is nog niet te overzien. Wat betekent dat voor uw onderneming of organisatie? Met het oog op al uw vragen en vanuit een integrale aanpak vanuit al onze teams opent De Clercq een Juridische Corona Helpdesk. Onze specialisten zijn per direct 24/7 bereikbaar voor al uw vragen. Chat live of ontvang een kort advies per mail. Meer info? Klik hier!

Een huurder heeft recht op een verhuiskostenvergoeding indien een verhuizing noodzakelijk is vanwege een voorgenomen renovatie. Van een noodzaak tot verhuizing is echter niet snel sprake…

In een eerdere blog schreef ik al dat de wettelijke verhuiskostenvergoeding bij renovatie (toch) niet steeds verschuldigd was. Kort gezegd moet sprake zijn van renovatie (werkzaamheden waardoor het woongenot wordt bevorderd) en moet de verhuizing juist vanwege die werkzaamheden noodzakelijk zijn en niet, bijvoorbeeld, vanwege tegelijkertijd uitgevoerd onderhoud.

In een (pas) onlangs gepubliceerde uitspraak  heeft de Rechtbank Midden-Nederland zich nader uitgelaten over de noodzaak tot verhuizing.

Noodzaak

Een noodzaak tot verhuizing bestaat alleen als de renovatiewerkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. Dat kan het geval zijn door de aard van de werkzaamheden, eventueel in combinatie met persoonlijke omstandigheden van de huurder, zoals de gezinssamenstelling of zijn gezondheid.

In de betreffende uitspraak was sprake van renovatie van een flat. Zowel de binnenkant van de woningen als de buitenkant van de flat is ingrijpend verbouwd. Een huurder had gedurende de werkzaamheden twee keer in een logeerwoning verbleven en maakte aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding wegens renovatie (artikel 7:220 lid 5 Burgerlijk Wetboek).

De verhuurder stelde (en de huurder sprak dat niet tegen) dat het overgrote deel van de huurders tijdens de werkzaamheden op dit project niet was verhuisd. Omdat in alle woningen min of meer dezelfde werkzaamheden zijn uitgevoerd, was naar het oordeel van de rechtbank “niet zonder meer sprake van een situatie waarin in het algemeen een noodzaak bestond om te verhuizen”.

De eerste keer had de huurder bovendien in de logeerwoning verbleven omdat hij veel last had van de werkzaamheden buiten zijn woning maar (de aard van) die werkzaamheden maakten een verhuizing niet noodzakelijk (hij had, terwijl de werkzaamheden werden uitgevoerd, gewoon in de woning kunnen blijven wonen).

Huurder stelde dat er een medische noodzaak bestond voor de tweede tijdelijke verhuizing. In het verleden had hij onder meer een herseninfarct gehad en was hij door niet aangeboren hersenletsel verminderd belastbaar. De rechtbank onderkent dat het voorstelbaar is dat de huurder extra veel last heeft gehad van de bouwwerkzaamheden en dat dit mogelijk tot stress heeft geleid, maar zonder verdere onderbouwing blijkt uit deze informatie niet dat een verblijf in de wisselwoning niet volstond en dat er een noodzaak bestond om tijdelijk te verhuizen.

Verhuizen

Onder verhuizen wordt dan verstaan het verhuizen van de inboedel naar een tijdelijke woning, het inrichten van die tijdelijke woning en het terugverhuizen van de inboedel naar de oude gerenoveerde woning. Van een verhuizing is geen sprake bij een verplaatsing naar een wisselwoning met medeneming van slechts enkele persoonlijke spullen. Dat laatste was hier het geval.

Van een noodzaak tot verhuizing is dus niet zonder meer sprake. En niet ieder verblijf in een wisselwoning kwalificeert als verhuizing.

Per van der Kooi 

Advocaat vastgoed- en huurrecht