Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu

Nog altijd wordt flink geprocedeerd over huurkortingen vanwege corona. Bij het berekenen van de huurkorting vormt de afgenomen omzet het uitgangspunt. Ook wordt (sinds begin dit jaar) rekening gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Als deel van de omzet of op een andere wijze.

Grosso modo zijn er twee berekeningsmethodes: de ‘Amsterdamse’ en de ‘Gelderse’.

In die van de Rechtbank Amsterdam wordt de TVL opgeteld bij omzet. Omdat geen der partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis wordt de dan nog resterende omzetdaling gelijkelijk over verhuurder en huurder verdeeld (dus door twee gedeeld).

Of in een formule: oh – (d% : 2) = gh, waarbij ‘oh’ de oorspronkelijke huur, ‘d%’ het percentage van de omzetdaling en ‘gh’ de gewijzigde huur is. Als bij elkaar opgeteld de behaalde omzet en de ontvangen TVL 25% van de normale omzet bedraagt en het omzetverlies dus 75%, bedraagt de huurkorting 37,5%.

Zie mijn eerdere blog hieromtrent

De Rechtbank Gelderland hanteert een andere berekening. Die kijkt in hoeverre de huur wordt gedekt door de TVL en naar de omzetdaling? De omzetdaling wordt gedeeld door twee, uitgedrukt in een percentage A. Stel: de omzetdaling bedroeg 80%, dan is A 40%. Vervolgens kijkt deze rechtbank naar het deel van de huur dat niet door de TVL is gedekt, uitgedrukt in een percentage B. Stel: de TVL dekte 60% van de huur, dan is B (ook) 40%. De huurkorting bedraagt dan 40% van 40% = 16%.

De Gelderse berekening leidt (dus) tot een heel andere uitkomst dan de Amsterdamse.

Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een op 14 september 2021 gewezen arrest een streep gezet door de Amsterdamse rekenmethode – en feitelijk ook door de Gelderse (al lijkt de berekening van het hof in de verte wel op die laatste).

Huurder betoogde in die procedure dat de TVL bij de omzet moest worden opgeteld en dat alleen rekening moest worden gehouden met de TVL die al ontvangen was. De verhuurder meende dat de TVL van de totale vaste lasten moet worden afgetrokken, waarna het percentage huurkorting wordt berekend door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant van de vaste lasten te vermenigvuldigen met de helft van het omzetdalingspercentage en dat bovendien moet worden uitgegaan van de TVL waarop de huurder recht heeft, ongeacht of die al is ontvangen of later wordt bijgeschreven.

Het hof oordeelt (in navolging van de verhuurder) dat de TVL moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten. Uitgangspunt van de huurkorting door de gevolgen van de coronacrisis is dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de huurder en de verhuurder ernstig is verstoord: er wordt betaald voor een ruimte die gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt. Compensatie door de overheid (in de vorm van de TVL) heeft effect op die verstoorde waardeverhouding. Bovendien gaat de overheid ervan uit dat de TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen, aldus het hof.

Vervolgens wordt bepaald welk deel van de resterende vaste lasten betrekking heeft op de huur (huurdeel vaste lasten). Over die resterende huur wordt dan een korting berekend op basis van 50% van de omzetdaling.

Bij het bepalen van de omzet wordt dan ook nog rekening gehouden met door een onderhuurder niet betaalde huur. In dit geval had de huurder, een hotelketen, een deel van het pand onderverhuurd aan een zustervennootschap die een restaurant exploiteerde. Hoewel de onderhuurder aan haar zuster vanwege corona geen huur meer betaalde, viel volgens het hof niet in te zien waarom die tijdens de coronacrisis niet minstens 50% van de onderhuur zou moeten betalen. Deze (fictieve) onderhuur werd bij de omzet opgeteld.

In een formule: huurkorting = (totale vaste lasten – TVL) x huurdeel vaste lasten x (percentage omzetdaling :2).

De rekenmeesters kunnen weer aan de gang.

Per van der Kooi

advocaat huurrecht

Commercieel vastgoed is altijd in beweging. Een commercieel object wisselt doorgaans vaker van eigenaar dan een particuliere woning. Percelen worden door de ene partij aangekocht, om daarna weer te worden verkocht aan een andere commerciële partij. De kunst is om de potentie van een perceel te herkennen en daarop meerwaarde te realiseren – bijvoorbeeld door herontwikkeling. Daarmee wordt een verouderd commercieel object nieuw leven ingeblazen. Grote spelers op de markt bezitten vaak talloze objecten die allemaal de nodige aandacht behoeven. Het verdelen van de aandacht blijkt in de praktijk nog al eens een uitdaging. Toch kan het grote gevolgen hebben wanneer een perceel het ‘ondergeschoven kindje’ wordt.

Wel verkocht, nog niet geleverd

Het komt regelmatig voor dat vastgoedbeleggers een perceel verkopen, maar de juridische levering van het perceel pas enige tijd later plaatsvindt. Het perceel wordt dan in feitelijk gebruik gegeven aan de koper, zodat het voorbereidende werk voor de herontwikkeling alvast in gang kan worden gezet. De verkoper heeft in dat geval vaak geen feitelijke bemoeienis meer met het perceel. Voor het gevoel van de verkoper is hij al van het perceel af.

De feitelijke werkelijkheid kan echter verschillen van de juridische werkelijkheid. In de praktijk is het perceel misschien in gebruik gegeven aan de koper, maar op papier is de verkoper als eigenaar nog altijd verantwoordelijk. Het doen of laten van de koper op het perceel kan de verkoper worden toegerekend. En dat heeft soms grote (en dure) gevolgen.

Gebruik in strijd met het bestemmingsplan

Doorgaans zal de koper een omgevingsvergunning nodig hebben voor het herontwikkelen van een perceel. Zonder die vergunning mag er nog niet worden gesloopt of gebouwd. Wanneer de koper tóch handelingen verricht zonder daarvoor de juiste vergunning te hebben, is dat in strijd met het bestemmingsplan en zal de gemeente niet schromen om te handhaven. En daarvoor zal de gemeente zich wenden tot de eigenaar van de perceel. Dat is in het hiervoor genoemde geval de verkoper.

Ook komt het voor dat de koper juist niet proactief genoeg is met het ontwikkelen en onderhouden van een perceel. Denk aan een verwaarloosd terrein waarop illegale activiteiten worden verricht door derden. Het oneigenlijk gebruik door derden is net zo goed in strijd met het bestemmingsplan. Van het oneigenlijk gebruik zijn de verkoper of de koper in dat geval vaak niet eens op de hoogte. Zo kan het voorkomen dat op een perceel een illegale – doch goedlopende – parkeerservice wordt gerund. Je kunt het soms zo gek niet bedenken.

Last onder dwangsom

Wanneer de gemeente op de hoogte raakt van het oneigenlijk gebruik, zal zij hier in de regel tegen optreden. De gemeente heeft immers een beginselplicht tot handhaving. Handhaving kan bijvoorbeeld plaatsvinden door het opleggen van een last onder dwangsom. Die dwangsom kan fors zijn; een bedrag van enkele tientallen duizenden euro’s – of zelfs € 100.000,- – is niet uitzonderlijk. In dat geval moet de verkoper proactief handelen om te voorkomen dat de dwangsom uiteindelijk is verschuldigd. Stilzitten betekent op de blaren zitten.

Houd controle en blijf monitoren

Het is als verkoper van groot belang om een commercieel pand of perceel zelfs na verkoop goed in de gaten te houden. Als juridisch eigenaar ben je, tot het moment van het notarieel transport, eindverantwoordelijk voor wat er met het perceel gebeurt. Houd daarom altijd een oogje in ’t zeil om te voorkomen dat je vlak voor de eindstreep nog wordt geconfronteerd met bestuurlijke sancties. Extra zorgvuldigheid vooraf voorkomt een dure grap achteraf.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Verschillende huurders hebben het afgelopen jaar met een beroep op onvoorziene omstandigheden huurkorting gekregen (collega’s en ikzelf schreven daarover meerdere blogs. Kan een aannemer daarop ook een beroep doen, bijvoorbeeld ingeval van overschrijding van de bouwtijd?

Daarover kreeg de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen (tot 8 april 2021: Raad van Arbitrage voor de Bouw) te oordelen in twee zaken (vermoedelijk tegen dezelfde aannemer, die werd in ieder geval door dezelfde gemachtigde bijgestaan en het verweer was identiek).

De respectievelijke verkrijgers vorderden de contractuele gefixeerde schadevergoeding van een kwart promille van de aanneemsom per kalenderdag wegens overschrijding van het aantal overeengekomen aantal werkbare werkdagen.

Naast onwerkbare werkdagen door weersomstandigheden voerde de aannemer 20 werkdagen op als onwerkbaar vanwege ‘onvoorziene omstandigheden ten gevolge van coronavirus’. Volgens de aannemer had dit vooral te maken met een gebrek aan werknemers op de werkvloer bij  leveranciers en onderaannemers vanwege de maatregelen tijdens de coronacrisis.

De arbiter wijst deze stelling, als onvoldoende onderbouwd, van de hand. Voor het aannemen van onvoorziene omstandigheden als gevolg van corona is méér vereist dan de blote stelling dat er vanwege de opgelegde maatregelen vertraging is ontstaan. De bouw is nu juist één van de weinige sectoren waarin kon (en kan) worden doorgewerkt, aldus de arbiter. Het beroep van de aannemer op onvoorziene omstandigheden ten gevolge van corona wordt daarom in beide zaken afgewezen.

Dit wil niet zeggen dat een beroep op onvoorziene omstandigheden in gevallen als deze steeds kansloos is. Het beroep op onvoorziene omstandigheden is (immers) afgewezen omdat het onvoldoende onderbouwd is, niet omdat geen sprake zou kunnen zijn van onvoorziene omstandigheden.

In de onderhavige zaken waren de Algemene Voorwaarden van Woningborg van toepassing verklaard. Volgens artikel 14 van die voorwaarden worden werkdagen als onwerkbaar beschouwd indien door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de aannemer gedurende ten minste 5 uren door het  grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. De UAV 2012 kent een vergelijkbare regeling in paragraaf 8 en kent ook halve werkdagen.

Als een aannemer kan onderbouwen dat, bijvoorbeeld, door ziekte (van eigen personeel of dat van onderaannemers of leveranciers) minstens 5 uur per dag (of 2 uur voor een halve werkdag onder de UAV) door het grootste deel van het personeel niet kon worden gewerkt, heeft een beroep op onvoorziene omstandigheden wel degelijk kans van slagen.

 

Per van der Kooi

Advocaat vastgoed- en huurrecht

Deze maand verschijnt in het IT-tijdschrift AG Connect een artikel over de laatste ontwikkelingen in het IT-aanbestedingsrecht. In het artikel nemen twee van onze kantoorgenoten u mee in de mogelijkheden om aan de concurrent gegunde overeenkomsten te vernietigen.

Wilt u het hele artikel lezen? Klik dan hier (klik).

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met een van de auteurs: Menno de Wijs en Alwin Farahani

Het wetsvoorstel bestuur en toezicht (WBTR) geeft een regeling voor meervoudig stemrecht van bestuurders en toezichthouders. Voor statutaire stemrechtregelingen bij de vereniging, de coöperatie, de onderlinge waarborgmaatschappij en de stichting kan dit wetsvoorstel  gevolgen hebben. Anders dan bij de BV en de NV gold bij deze rechtspersonen geen wettelijke beperking van het meervoudig stemrecht. Een aanpassing van de statuten kan nodig zijn. Hieronder zal ik ingaan op de huidige situatie bij de vereniging, de coöperatie, de onderlinge waarborgmaatschappij en de stichting, de nieuwe situatie die voor alle rechtspersonen zal gaan gelden en de vraag of een statutenwijziging noodzakelijk is na de inwerkingtreding van het wetsvoorstel op 1 juli 2021. Ik sluit af met een advies.

Huidige situatie

Voor de vereniging, de coöperatie, de onderlinge waarborgmaatschappij en de stichting is er geen regeling in de wet over een meervoudig stemrecht in het bestuur of in de raad van commissarissen. In de wet staat niet dat iedere bestuurder één stem heeft noch staat er een beperking in het aantal stemmen dat hem kan worden toegekend. In de praktijk staan in de statuten van deze rechtspersonen regelingen die een persoon meer stemmen geven dan de andere personen van dat orgaan tezamen kunnen uitbrengen, zodat deze persoon de doorslaggevende macht heeft binnen het bestuur. Voorbeelden van dergelijke bestuurders zijn belangrijke investeerders, een familielid in een stichting administratiekantoor of een werkgever die certificaten van aandelen aan zijn werknemers heeft uitgegeven.

Nieuwe situatie

De WBTR legt vast dat aan een bestuurder of commissaris meer dan één stem kan worden toegekend in de vergadering, maar dat die bestuurder/commissaris nooit meer stemmen kan uitbrengen dan de andere bestuursleden of commissarissen bij elkaar opgeteld. Dit vloeit voort uit de collectieve verantwoordelijkheid van bestuurders en commissarissen: een bestuurder of commissaris mag niet steeds weggestemd kunnen worden door de ander. De besluitvorming binnen de rechtspersoon is daardoor niet evenwichtig.

Een voorbeeld: stel dat bestuurder A drie stemmen heeft en bestuurder B en C ieder één stem, dus samen twee. In dit geval is niet voldaan aan het beginsel van bestuurderscollegialiteit, omdat bestuurder A meer stemmen heeft dan alle andere bestuurders samen. Als er vier bestuurders zijn, mag wel worden bepaald dat de voorzitter bij staken van stemmen (evenveel stemmen voor als tegen) de doorslaggevende stem heeft. De voorzitter heeft in dat geval twee stemmen en zijn medebestuurders hebben er dan samen drie. De voorzitter heeft dan dus niet meer stemmen dan de andere bestuurders samen. Bij een tweehoofdig bestuur is zo’n doorslaggevende stem niet mogelijk, omdat de ene bestuurder dan twee stemmen heeft en de andere maar één.

Statutenwijziging noodzakelijk?

Statutaire bepalingen ten aanzien van meervoudig stemrecht in strijd met de WBTR blijven na inwerkingtreding van de WBTR geldig. Deze geldigheid is echter wel beperkt in tijd. Bij de eerstvolgende statutenwijziging na inwerkingtreding van de WBTR dienen de bepalingen in lijn te worden gebracht met de WBTR. Vindt binnen de eerste vijf jaar na inwerkingtreding van de WBTR geen statutenwijziging plaats dan vervallen de statutaire bepalingen van rechtswege. De oude bepaling over het meervoudig stemrecht heeft dan geen werking meer. Er kan onduidelijkheid ontstaan over de positie van de bestuurder die voorheen meerdere stemmen kon uitbrengen.

Advies

Als u op dit moment meervoudig stemrecht in uw statuten heeft staan, is het aan te bevelen de statuten in lijn met de nieuwe wet aan te passen, zodat er na vijf jaar geen onduidelijkheid ontstaat over hoe die oude statutaire regeling moet worden uitgelegd. De Clercq Advocaten Notarissen helpt u daar graag bij en denkt graag met u mee over eventuele alternatieven qua gedifferentieerd stemrecht.

Minister Ollongren heeft de Eerste en Tweede Kamer vandaag per brief laten weten dat de inwerkingtredingsdatum van de Omgevingswet met een half jaar is verplaatst. Waar de inwerkingtreding laatstelijk gepland stond op 1 januari 2022 wordt nu gekoerst op 1 juli 2022.

Er is meer tijd nodig om het Digitale Stelsel Omgevingswet opgeleverd, ingeregeld en stabiel werkend te krijgen. De minister houdt nog een (kleine) slag om de arm: om de wet per 1 juli 2022 in werking te laten treden is het wel noodzakelijk dat de laatste minimale functionaliteiten van de landelijke voorziening van het DSO uiterlijk oktober 2021 gereed zijn en werken. Als dat niet het geval blijkt te zijn is nog weer nader uitstel dus kennelijk denkbaar.

Uitstel van de inwerkingtreding betekent niet dat het wetgevingsproces ook wordt uitgesteld. De wet- en regelgeving van het stelsel van de Omgevingswet zal (aldus de minister) in juli 2021 zijn vastgesteld en bekendgemaakt. De regels zijn voor iedereen kenbaar en kunnen worden gebruikt bij de voorbereiding op de invoering van de Omgevingswet. In de periode tot de inwerkingtreding wordt er in onderhoud voorzien om de geldende regelgeving en het nieuwe stelsel actueel te houden.

Wijzigingen, bijvoorbeeld ter implementatie van Europese wet- en regelgeving, worden tot de datum van inwerkingtreding zo veel mogelijk vormgegeven als dubbelwijzigingen (wijzigingen van het huidige recht en het stelsel van het Omgevingsrecht). Dit zorgt ervoor dat de inwerkingtreding van die wijzigingen niet afhankelijk is van de Omgevingswet of omgekeerd. De wijzigingen kunnen daarmee doorgang vinden, zoals voorzien.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen blijft, gelet op de gezamenlijke implementatievoorbereidingen, gekoppeld aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet en wordt dus ook uitgesteld tot 1 juli 2022.

Het in de wetgeving opgenomen overgangsrecht blijft onverkort van toepassing. Ook de duur ervan wijzigt niet. De tijdstippen tot wanneer het overgangsrecht geldt, bijvoorbeeld voor waterschapsverordeningen en omgevingsplannen, worden bij Koninklijk Besluit (KB) bepaald.

Per van der Kooi

Advocaat vastgoed- en huurrecht

De prijzen van grondstoffen en bouwmaterialen zijn de afgelopen maanden enorm gestegen. Prijsstijgingen van 25 tot 35 procent voor hardhout en tot 100 procent voor kokers en buizen zijn geen uitzondering. Aldus Cobouw. Wie moet die prijsstijgingen ophoesten?

Producenten en leveranciers kunnen prijsstijgingen op grond van hun (algemene) leveringsvoorwaarden meestal wel aan hun afnemers doorberekenen. Aannemers hebben daarentegen vaak een vaste aanneemsommen (‘prijs vast’) met de opdrachtgever afgesproken. Voor ‘normale’ prijsstijgingen wordt in aannemingsovereenkomsten ook nog wel eens een risicoregeling opgenomen, maar die ziet zelden toe op extreme prijsstijgingen. Komen dergelijke prijsstijgingen dan voor rekening van de aannemer of is er nog een escape?

Wet

Artikel 7:753 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de rechter op vordering van de aannemer de prijs aan de prijsverhoging kan aanpassen. Daarvoor moet sprake zijn van (i) kostenverhogende omstandigheden (ii) die na het sluiten van de overeenkomst zijn ontstaan (iii) zonder dat dat aan de aannemer kan worden toegerekend en (iv) waarmee bij het bepalen van de prijs geen rekening hoefde te houden.

Artikel UAV en UAV-GC

In paragraaf 47 van de UAV 2012 is een soortgelijke regeling voor kostenverhogende omstandigheden opgenomen. Het gaat dan om omstandigheden (i) waarmee bij het aangaan van de overeenkomst geen rekening behoefde te worden gehouden, (ii) die de aannemer niet kunnen worden toegerekend en die (bovendien) de kosten van het werk aanzienlijk verhogen.

De vraag is dan wat ‘aanzienlijk’ is. Daarvoor geldt geen vast criterium. Een en ander is, zoals wel vaker in het recht, afhankelijk van alle omstandigheden van het  geval. Uit jurisprudentie van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen kan worden afgeleid dat een stijging van 5% van de totale aanneemsom (dus niet van een grondstof of een bepaald materiaal) als aanzienlijk kan worden aangemerkt.

Is sprake van kostenverhogende omstandigheden, dan heeft de aannemer recht op bijbetaling.

De UAV-GC kent nog weer een andere regeling. Op grond van paragraaf 44 heeft de aannemer alleen recht op kostenvergoeding indien “zich een onvoorziene omstandigheid voordoet van dien aard dat de Opdrachtgever naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de Overeenkomst ongewijzigd in stand blijft”. Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die zich na het sluiten van de overeenkomst heeft voorgedaan en waarmee bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening behoefde te worden gehouden. Die moet dan bovendien van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt, vooral vanwege de laatste eis, maar zelden gehonoreerd.

Conclusies

Prijsverhogingen die het gevolg zijn van omstandigheden die na het sluiten van de overeenkomst zijn ontstaan en waarmee bij het aangaan van de overeenkomst ook geen rekening behoefde te worden gehouden, kunnen op grond van de wet aan de opdrachtgever worden doorberekend. Op grond van de UAV kan dat (alleen) indien daardoor sprake is van een aanzienlijke prijsstijging.

Inmiddels zijn tal van de huidige prijsverhogende omstandigheden wel voorzienbaar (corona, sluiting van sommige fabrieken). Daarmee zal bij het aangaan van nieuwe overeenkomsten dan ook rekening (moeten) worden gehouden. Prijsverhogingen als gevolg van deze bekende omstandigheden zullen dan ook niet op de opdrachtgever kunnen worden afgewenteld, prijsverhogingen door nieuwe onvoorziene omstandigheden (mogelijk weer) wel.

Per van der Kooi

Advocaat vastgoed- en huurrecht

Op 1 juli 2021 treedt de Wet Bestuur en Toezicht Rechtspersonen (“WBTR”) in werking. Deze wet verduidelijkt en verandert de regeling voor het bestuur en toezicht bij verenigingen, coöperaties, onderlinge waarborgmaatschappijen en stichtingen. Met de aanpassingen wordt meer aangesloten bij de bestaande regels voor de naamloze vennootschap en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De ophanden zijnde wijzigingen hebben in potentie een aanzienlijke impact op de interne bestuursstructuur en het handelen binnen stichtingen en verenigingen. De inwerkingtreding van de WBTR is dan ook een goed moment om deze tegen het licht te houden. Bent u benieuwd wat er wijzigt? Onze specialisten nemen u mee in deze blogserie WBTR waarin zij elke keer een ander onderwerp van de WBTR behandelen. In dit deel van de blogserie zullen de regelingen omtrent belet en ontstentenis worden besproken.

Uiterlijk bij de eerstvolgende statutenwijziging na de inwerkingtreding van de WBTR zullen de statuten van een stichting en vereniging een regeling moeten bevatten omtrent de wijze waarop in de uitoefening van de taken en bevoegdheden voorlopig wordt voorzien, in geval van ontstentenis of belet van alle bestuurders.

Belet en ontstentenis zijn termen die in de praktijk soms nog wel vragen oproepen. Want wanneer is sprake van wat? Er is sprake van ontstentenis als een bestuurder is gedefungeerd en er in het bestuur een vacature is ontstaan, door bijvoorbeeld aftreden, ontslag of overlijden van de bestuurder. Indien de bestuurder een rechtspersoon is, is van ontstentenis sprake als de rechtspersoon is opgehouden te bestaan.

Van belet wordt gesproken als een bestuurder tijdelijk zijn taken niet kan of mag uitoefenen, door bijvoorbeeld schorsing, langdurige ziekte, afwezigheid of – mogelijk – tegenstrijdig belang. De bestuurder maakt dan nog steeds deel uit van het bestuur, maar is zelf niet in staat zijn taken te vervullen. Belet is een minder vastomlijnd begrip dan ontstentenis. Er kan om die reden voor worden gekozen om in de statuten nader te omschrijven wanneer sprake is van belet.

Voorgaande regeling heeft betrekking op belet of ontstentenis van alle bestuurders. De statuten kunnen echter ook voorschriften bevatten voor die situaties waarin sprake is van belet of ontstentenis van een of meer (niet alle) bestuurders. In de meeste gevallen staat in de statuten een regeling dat de overige bestuurders de taken en bevoegdheden zullen waarnemen, maar een andere regeling is ook mogelijk.

De persoon die bij ontstentenis of belet van bestuurders door de statutaire regeling is aangewezen tot het verrichten van bestuursdaden, wordt voor wat deze bestuursdaden betreft met een bestuurder gelijkgesteld.

Indien de stichting of de vereniging een raad van toezicht of raad van commissarissen heeft ingesteld, zullen de statuten ook een regeling moeten bevatten voor ontstentenis of belet van alle toezichthouders.

Stephanie Schoonhoven-Stoot, kandidaat-notaris

Heeft u naar aanleiding van deze blog of deze blogserie vragen over de WBTR of een specifiek onderwerp daarvan? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten! Zij beantwoorden uw vragen graag.


Blogserie WBTR

Deel 1: Tegenstrijdig belang in de nieuwe WBTR

Deel 2: Ontslag stichtingsbestuurder

Deel 3: Toezicht bij stichtingen en verenigingen

Deel 4: Belet en ontstentenis

Deel 5:

Deel 6:

Deel 7:

Huurkorting vanwege corona. Daarover zijn inmiddels de nodige rechtzaken gevoerd en er zijn er thans nog veel aanhangig. Kort gedingen en bodemprocedures, is de sluiting vanwege corona een gebrek of een onvoorziene omstandigheid? Wij hebben hier al eerder over geschreven. Verschillende rechters, verschillende uitkomsten, wie ziet door de bomen het bos nog? De kantonrechter in Roermond heeft daarom aan de Hoge Raad gevraagd hoe deze zaken moeten beoordeeld.

Voor deze kantonrechter in de Rechtbank Limburg diende een zaak tussen de verhuurder van een horecapand en huurder Heineken. Heindeken heeft het pand onderverhuurd. De horecaonderneming is vanwege de uitbraak van het coronavirus op last van de overheid gesloten geweest tussen 15 maart en 1 juni 2020. Heineken wil haar klanten (in dit geval de onderhuurder) twee maanden huur kwijtschelden en heeft aan de verhuurder voorgesteld dat die daarin bijdraagt door één maand huurkorting voor haar rekening te nemen. De verhuurder voelt daar niets voor, die heeft zelf ook een paar panden waarin hij horecabedrijven exploiteert en waarvoor de hypotheeklasten doorlopen. Als hij moet bijdragen aan het voorstel van Heineken, ondersteunt de verhuurder feitelijk zijn concurrent. Aldus de verhuurder.

De discussie spitst zich toe op de vraag of met deze omstandigheden rekening moet worden gehouden. Is sprake van een gebrek, dan zou dat (volgens Heineken) niet hoeven, is sprake van onvoorziene omstandigheden, dan dienen de omstandigheden (volgens de verhuurder) wel te worden meegenomen bij de beoordeling.

In de tot op heden gewezen uitspraken is in veel gevallen aangenomen dat de overheidsmaatregelen als gevolg van corona leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en daarom te kwalificeren is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Daartegen kan, aldus de kantonrechter, worden aangevoerd dat de overheidsmaatregelen (de gedwongen sluiting) zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf. Het is daarom de vraag of sprake is van een op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt – en dus als een gebrek.

Dat in veel gevallen een beroep is gedaan op onvoorziene omstandigheden heeft veelal te maken met een beroep van de verhuurder op een bepaling in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden die huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitsluit. De wettelijke regeling omtrent onvoorziene omstandigheden lijkt, aldus weer de kantonrechter, een ruimer beoordelingskader te bieden dan de gebrekenregeling, omdat bij de onvoorziene omstandigheden rekening kan worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

Omdat thans niet helder is hoe de verdeling van de schade van de coronamaatregelen tussen huurders en verhuurders juridisch vorm gegeven kan en mag worden moet worden besluit de rechter om de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen:

1.Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2.Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3.(of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4.Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Wordt dus zeker vervolgd!

Per van der Kooi

advocaat huurrecht

Op 14 mei 2019, na jaren van voorbereiding, was dan eindelijk de kogel door kerk: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) werd door de Eerste Kamer aangenomen. Opdrachtgevers, aannemers en de rechtspraktijk moeten helaas nog wel wat langer op de wet wachten, nadat de inwerkingtreding in april 2020 werd uitgesteld. Op 1 januari 2022 is het echt zover: dan zal de nieuwe wet, naar alle waarschijnlijkheid, in werking treden. De Wkb zal een grote impact hebben op de bouwpraktijk, met name voor aannemers. Om aannemers zo goed mogelijk voor te bereiden op de nieuwe praktijk, zullen wij in een blogserie de implicaties van de Wkb behandelen. In onze vorige blog schreven wij over de waarschuwingsplicht van de aannemer. In deze blog staan de gebreken centraal.

Het huidige stelsel

Voor aannemers en opdrachtgevers is de oplevering van het bouwwerk een belangrijk – zo niet het belangrijkste – moment. Dat is immers het moment waarop het risico voor gebreken aan het werk overgaat van de aannemer op de opdrachtgever. Nadien is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Volgens de wet komen de gebreken na oplevering dus voor rekening en risico van de opdrachtgever, tenzij de opdrachtgever kan aantonen dat de aannemer aansprakelijk is.

In de praktijk is het voor opdrachtgevers lang niet gemakkelijk om de aansprakelijkheid van de aannemer te kunnen vaststellen. De opdrachtgever moet aannemelijk maken dat hij het gebrek bij de oplevering van het werk redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken. Regelmatig zitten de opdrachtgevers met een bewijsprobleem. In dat geval blijven de gevolgen van de gebreken voor rekening van de opdrachtgever; het uitgangspunt is immers dat de aannemer na oplevering is ontslagen van aansprakelijkheid.

Verschuiving bewijsrisico

De Wkb komt de opdrachtgever tegemoet en draait het wettelijke uitgangspunt volledig om. Onder de nieuwe wetgeving blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze hem niet zijn toe te rekenen. Het is dus aan de aannemer om de toerekenbaarheid van het gebrek te weerspreken en zich daarmee te vrijwaren van aansprakelijkheid. Het bewijsrisico komt dus bij de aannemer te liggen: slaagt hij niet in het weerleggen van de toerekenbaarheid, dan is hij aansprakelijk voor het gebrek. Kortom, de wetswijziging heeft grote gevolgen voor de aannemer.

Afwijkende afspraken

Toch bestaat er (in veel gevallen) voor de aannemer een mogelijkheid om af te wijken van de nieuwe aansprakelijkheidsverdeling. De Wkb biedt daar gelegenheid toe. Wanneer de aannemer te maken heeft met een professionele opdrachtgever, mogen afwijkende afspraken worden gemaakt. Dit moet dan wel uitdrukkelijk worden opgenomen in de aannemingsovereenkomst. Heeft een aannemer gecontracteerd met een particulier die niet in beroep of bedrijf handelt, dan kan niet worden afgeweken van de nieuwe regels.

De aannemer kan dus met een professionele opdrachtgever afspreken dat de aansprakelijkheid van de aannemer in beginsel eindigt na oplevering. Met andere woorden: er kan worden gekozen voor de aansprakelijkheidsverdeling van het oude (huidige) stelsel. Dit biedt mogelijkheden. Als aannemer wil je immers niet dat een mogelijke aansprakelijkheidsclaim je nog jarenlang boven het hoofd hangt. Na oplevering wil je de focus verleggen en je richten op een nieuwe klus. Het is raadzaam om bij het contracteren – al dan niet met juridische bijstand – direct goede afspraken te maken met de opdrachtgever. Wederom geldt: een gedegen voorbereiding voorkomt hoge kosten achteraf.

Voor meer vragen over de Wkb kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Ook verschenen in deze blogserie:

Deel 1: Een eerste kennismaking

Deel 2: Doelstellingen

Deel 3: Waarschuwingsplicht