Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu

De aanvraag van een omgevingsvergunning voor de wijziging van een monument zie veelal op meerdere activiteiten. Bijvoorbeeld bouwen, strijd met het bestemmingsplan en wijzigen van het monument. Bij de beoordeling van de aanvraag, worden deze activiteiten als onlosmakelijk verbonden activiteiten beschouwd. Hoe moet worden omgegaan met de situatie dat één van die activiteiten mogelijk is?

 

Klik hier om verder te lezen.

 

Voor meer informatie over monumentenrecht kunt u terecht bij Vincent Stavleu.

Wanneer een aannemer in opdracht een dak vervangt, mag de opdrachtgever er in de regel op vertrouwen dat het gloednieuwe dak een aanzienlijke tijd meegaat. De aannemer is immers gehouden daken van deugdelijke kwaliteit af te leveren. Wanneer er vijf jaar later vervolgens sprake is van een behoorlijke kwaliteitsvermindering, is dat voor beide partijen flink schrikken. De opdrachtgever zal vervolgens vermoedelijk de aannemer aanspreken. Kan die zich in dat geval steeds beroepen op een exoneratieclausule in de aannemingsovereenkomst?

Rieten dak

Partijen zijn overeengekomen dat aannemer een rieten dak zal plaatsen ter vervanging van het versleten dak van opdrachtgever. De rietdekwerkzaamheden worden in mei 2011 voltooid. Nadat het dak enige jaren in gebruik is genomen, blijkt in 2016 dat op acht verschillende plekken in het dak sprake is van alg- en zwamvorming.

Na het verwijderen van de algen en zwammen heeft opdrachtgever door een deskundige onderzoek laten uitvoeren naar de kwaliteit van het riet. Uit dit onderzoek blijkt dat het gebruikte riet een te hoog zoutgehalte heeft en daardoor sneller bealgt en afbreekt. Zo was in het onderhavige geval inmiddels geschied.

Natuurproducten

In de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de kwaliteit van het riet uitdrukkelijk niet onder de garantie valt. Dit om de reden dat riet een natuurproduct is, waarvan de kwaliteit simpel gezegd niet in technische normen kan worden gevangen. Met deze exoneratieclausule beperkt de aannemer zijn aansprakelijkheid.

Exoneratie onredelijk bezwarend

De Rechtbank Rotterdam is van oordeel dat de exoneratieclausule niet in stand kan blijven. Het beding is onredelijk bezwarend. Ondanks het feit dat de kwaliteit van natuurproducten minder makkelijk te meten en voorspellen is, mag van aannemer – als professioneel rietdekkersbedrijf – worden verwacht dat er deugdelijk riet wordt gebruikt bij het verrichten van de rietdekwerkzaamheden. Wanneer het riet zodanig slecht is dat de levensduur van het dak ernstig wordt verkort, dan valt dat aannemer aan te rekenen, aldus de rechtbank. Daarnaast heeft aannemer met opdrachtgever afgesproken dat er gebruik zou worden gemaakt van eersteklas riet. Zo komt de rechtbank tot het oordeel dat aannemer alsnog aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade aan het rieten dak.

Exoneratieclausule niet heilig

Een belangrijke les voor aannemers: een exoneratieclausule kan door de rechter buiten toepassing worden verklaard, ook wanneer deze helder is geformuleerd. Met name wanneer er sprake is van een nichepraktijk van aannemer, is het lastig om te ontkomen aan een aansprakelijkheidsclaim. En dat kan als aannemer rauw op je dak vallen.

De gehele uitspraak van de Rechtbank Rotterdam is hier te lezen.

Alwin Farahani en Per van der Kooi

Met kerst waren dit keer meer winkels open dan ooit. Door deze tendens wordt de druk voor winkeliers om op zondagen en nationale feestdagen open te gaan steeds groter. In Winkelcentrum Paddepoel in Groningen kwam daar nog eens de druk van de winkeliersvereniging bij. Winkeliers werden verplicht open te gaan op de maandelijkse koopzondag.

Dat leidde tot een conflict. Inmiddels is het koopzondagenconflict in Paddepoel voorbij. Het conflict draaide om de volgende vragen.

  1. Kan een winkelier worden verplicht zich te houden aan de door de winkeliersvereniging vastgestelde openingstijden?
  2. Kan een winkelier haar lidmaatschap van een winkeliersvereniging beëindigen? Zo ja, per wanneer?

Verplichte openingstijden

De rechtbank oordeelde dat de winkelier in kwestie gedurende haar lidmaatschap kon worden verplicht zich te houden aan de door de winkeliersvereniging vastgestelde openingstijden op grond van de statutaire doelomschrijving. Dat was namelijk ruim omschreven. Het doel was de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de leden. Bij de omschrijving van het doel in de statuten volgde een opsomming van concrete belangen die niet uitputtend was. Dat bleek uit de bepaling dat de winkeliersvereniging ook als belang ziet “al hetgeen verder zal kunnen bijdragen tot het in technisch en commercieel opzicht optimaal functioneren van het winkelcentrum”.

De rechter kon het besluit van de winkeliersvereniging over de openingstijden niet vernietigen wegens strijd met redelijkheid en billijkheid, omdat dat niet was gevorderd. Die vordering had ook niet meer tijdig kunnen worden ingesteld. We weten dus niet wat de rechter in deze zaak zou hebben geoordeeld, als deze grond voor vernietiging tijdig was gevorderd.

Opzegging lidmaatschap

Door het conflict had de winkelier in kwestie zijn lidmaatschap met onmiddellijke ingang opgezegd. De winkeliersvereniging dreigde met boetes wegens schending van de openingstijden en statutaire uittredingsvoorwaarden.

In de akte van eigendomsverkrijging waren aan de winkelier opgelegd:

Daarin was ook vastgelegd dat hij een boete zou moeten betalen als hij de verplichtingen niet zou nakomen.

Hoofdregel is dat leden van een vereniging vrij zijn om op te zeggen en uit te treden. Maar in dit geval ging het om een speciale vereniging, namelijk een coöperatieve vereniging. Een coöperatieve vereniging mag voorwaarden aan uittreding verbinden. Die moeten in overeenstemming met haar doel en strekking zijn.

Waarom mag dit bij een coöperatieve vereniging? In de uitspraak van de rechter komt hier een mooie passage over voor.

“Een coöperatieve vereniging is een bijzonder vorm van een vereniging. Het is van oorsprong een vorm van zelforganisatie van bijvoorbeeld producten of inkopers, veelal gericht op het vergroten van economische macht en het behalen van schaalvoordelen. De bijzondere aard van de coöperatieve vereniging brengt met zich dat er een groter belang bestaat bij ledenbinding dan bij de “gewone” vereniging en dat een coöperatieve vereniging ook eerder schade kan leiden door uittredende leden dan een gewone vereniging. Het is om deze redenen dat de uittredingsvrijheid bij een coöperatieve vereniging tot op zekere hoogte beperkt mag worden, door bijvoorbeeld te bepalen dat bij uittreden een vergoeding moet worden betaald.”

Bij deze winkeliersvereniging kon het lidmaatschap slechts worden opgezegd tegen het einde van een boekjaar en met inachtneming van een opzeggingstermijn van vier weken.

De winkelier had onvoldoende aangetoond dat deze uittredingsvoorwaarde niet van haar kon worden gevergd en kon daarom niet tegen 29 april 2016 maar pas tegen 1 januari 2018 haar lidmaatschap opzeggen. In verband daarmee bepaalde de rechter dat de winkelier al de verschuldigde verenigingsbijdragen tot 1 januari 2018 moest betalen.

Op grond van de statuten van deze winkeliersvereniging was een winkelier overigens ook verplicht na uittreding de verenigingsbijdragen te blijven betalen als ware hij lid, zolang hij eigenaar was van het winkelpand.

De rechter maakte korte metten met deze verplichting. Een verplichting gekoppeld aan een uittredingsvoorwaarde moet voldoende bepaalbaar zijn. Uit deze statuten bleek niet concreet wat er dan nog in de toekomst zou moeten worden betaald.

De winkeliersvereniging kon ook geen beroep doen op de verplichtingen vastgelegd in de akte van eigendomsverkrijging. Dergelijke verbintenissen kunnen alleen op basis van de statuten aan het lidmaatschap worden verbonden.

Appartementsrechten, kwalitatief lidmaatschap

In winkelcentrum Paddepoel zijn de winkelpanden kennelijk geen appartementsrechten.

Een reglement van splitsing van appartementsrechten kan namelijk een regeling inhouden, krachtens welke aan alle of bepaalde appartementsrechten mede verbonden is het lidmaatschap van een andere, nader in het reglement omschreven vereniging of coöperatie, voor zover dit lidmaatschap in overeenstemming is met de statuten van die vereniging of coöperatie. Dit wordt ook een kwalitatief lidmaatschap genoemd. Een kwalitatief lidmaatschap is onopzegbaar.

Via die weg kan een eigenaar van een appartementsrecht, bijvoorbeeld een winkelpand, worden verplicht tot het lidmaatschap van een vereniging, náást het verplichte lidmaatschap van de vereniging van eigenaars van de appartementsrechten, zonder dat hij het lidmaatschap kan opzeggen.

Huurder appartementsrecht winkelpand

Hoe zit het met een huurder van een appartementsrecht winkelpand? Kan een dergelijke huurder worden verplicht tot zo’n kwalitatief lidmaatschap?

Met de woorden ‘mede verbonden is’ en ‘van een andere’ in de definitie hiervoor van kwalitatief lidmaatschap wordt gedoeld op de regel dat iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van de vereniging van eigenaars en het reglement kan bepalen dat daarnaast in hoedanigheid van eigenaar iedere appartementseigenaar of een bepaalde groep appartementseigenaars van rechtswege lid is van een andere vereniging of coöperatie.

Een huurder kan dus niet tot zo’n kwalitatief lidmaatschap worden verplicht.

Michèle van Velzen, kandidaat-notaris

In een vorige blog zijn de twee tarieven voor de overdrachtsbelasting besproken. We zagen dat er onduidelijkheid was over het tarief dat geldt voor kantoren die worden omgebouwd naar woningen (transformatiepanden). Op 29 november 2019 kwam de Hoge Raad met het verlossende antwoord (zie: ECLI:NL:HR:2019:1779). De Hoge Raad bevestigt min of meer wat wij in onze vorige blog al schreven.

De Hoge Raad herhaalt in zijn uitspraak dat bij de overdracht van een transformatiepand moet worden gekeken naar het doel waarvoor het pand oorspronkelijk was gebouwd. Een transformatiepand is oorspronkelijk gebouwd om te dienen als kantoor. Als het pand wordt verbouwd tot een aantal woningen kan dit doel veranderd zijn. Dit is het geval wanneer meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het bouwwerk weer geschikt te maken voor een kantoorfunctie. Tot zover niks nieuws onder de zon. Wel stelt de Hoge Raad dat hierbij gekeken wordt of de werkzaamheden kunnen rechtvaardigen dat ze overduidelijk strekken tot oplevering van een woning. Hiervoor wordt gekeken naar alle omstandigheden van het geval, zoals de aard en inhoud van de verrichte werkzaamheden en bijvoorbeeld de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst(en). Ook mag in aanmerking worden genomen dat het pand is gesplitst in appartementsrechten met het oog op de eindsituatie (woningen). De Hoge Raad herhaalt tevens dat publiekrechtelijke voorschriften een rol kunnen spelen bij de beoordeling van het tarief. Is er bijvoorbeeld een omgevingsvergunning? Zo ja, wat is de inhoud daarvan?

Het is duidelijk dat de Hoge Raad mee gaat in de opinie die bij de verschillende Hoven leefde. Transformatiepanden kunnen onder omstandigheden onder het 2% tarief vallen. Hiervoor kijkt men naar het doel dat veranderd kan zijn en de uitgevoerde werkzaamheden. Vervolgens spelen de omstandigheden van het geval weer eens een sleutelrol.

Janbert Heemstra, notaris

Met dank aan Merijn Heijmerink.

De overdrachtsbelasting kent twee tarieven. Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting is 6%. Dit tarief is bijvoorbeeld van toepassing op kantoorpanden.

Voor de verkrijging van een woning geldt er vanaf 2011 een verlaagd tarief van 2%. Er is de afgelopen tijd veel te doen over de vraag wanneer er sprake is van een woning voor de overdrachtsbelasting. In dat geval kan immers het lagere tarief van 2% worden toegepast.

In dit blog volgen handvatten voor het antwoord op de vraag of uw pand als woning kan worden gezien voor de overdrachtsbelasting.

De kern gaat over de vraag of het lagere tarief geldt wanneer een kantoorpand wordt omgebouwd naar woningen.

Het uitgangspunt

Onze hoogste rechter heeft zich in verschillende uitspraken (zie: ECLI:NL:HR:2017:290 , ECLI:NL:HR:2017:291 , ECLI:NL:HR:2017:294 , ECLI:NL:HR:2017:295) uitgelaten over de vraag wanneer er sprake is van verkrijging van een woning, waarvoor het lagere tarief geldt. Het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd is hierbij van belang. Dit doel kan veranderen door een verbouwing. Zo kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een kantoorpand dat omgebouwd is tot verschillende woningen. Wanneer het pand inderdaad compleet is omgebouwd tot woningen wordt het waarschijnlijk niet meer als kantoorpand gezien. Het oorspronkelijke doel is dan veranderd. Een belangrijk criterium daarbij is of met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt kan worden gemaakt voor een kantoorfunctie. In zo’n situatie kan naar verwachting het lagere tarief worden toegepast. De status van het pand op het moment van de verkrijging is daarbij beslissend.

Transformatiepanden

De vraag is hoe er moet worden omgegaan met de verkrijging van kantoorpanden die verbouwd worden tot woningen, waarbij de verbouwing nog niet is afgerond. Dit worden ook wel transformatiepanden genoemd. Het hiervoor vermelde criterium is ook hier het uitgangspunt.

Wanneer men kijkt naar het ontwerp- en bouwdoel, is het transformatiepand een kantoor. Dat blijft zo totdat het transformatiepand zodanig is verbouwd, dat het als een woning kan worden gezien.

Wanneer kan het als een woning worden gezien? Er zijn gevallen waarin de rechter vond dat het pand een woning was, terwijl de verbouwing nog niet was afgerond. Zo was er sprake van een kantoorpand dat kort voor de verkrijging was gestript, en waar de aannemer net was begonnen met zijn opbouwwerkzaamheden. Doordat het pand al was gesplitst in appartementen en de opbouwwerkzaamheden waren begonnen, vond het Hof dat er sprake was van een woning. Daarnaast was dit doel van wonen in overeenstemming met de omgevingsvergunning en het transformatieplan. Dat droeg bij aan het standpunt van het Hof. (zie:  ECLI:NL:GHDHA:2018:1301)
In een andere zaak was er ook sprake van een transformatie van kantoor naar woning, maar ontbraken er leidingen voor keuken en sanitaire voorzieningen. In dat geval vond het Hof dat er geen sprake was van een woning. (zie: ECLI:NL:GHSHE:2019:81)

Conclusie

Wanneer een kantoor compleet is omgebouwd naar een woning zal het pand voor de overdrachtsbelasting als woning worden aangemerkt. In het geval een kantoorpand nog wordt verbouwd op moment van verkrijging, wordt het moeilijker.

We hebben gezien dat er wordt gekeken naar de aard van hetgeen wordt verkregen ten tijde van de verkrijging. Uit de rechtspraak volgt een aantal aanknopingspunten. Is onduidelijk of het pand de bestemming ‘kantoor’ heeft of ‘woning’, dan kunnen de eisen en/of beperkingen die voor het pand voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften wel eens van doorslaggevende betekenis zijn.

Verschillende uitspraken liggen nu voor bij onze hoogste rechter. Binnenkort zal er dus waarschijnlijk meer te zeggen zijn over dit onderwerp. Voor nu lijkt de uitkomst positief, aangezien er meerdere gevallen zijn waarin de Hoven vonden dat het lagere tarief kon worden toegepast, terwijl de verbouwing nog niet was afgerond. Wij hopen u meer informatie te kunnen verschaffen op het moment dat de hoogste rechter naar buiten komt met zijn uitspraak. Wanneer u vragen heeft over de overdrachtsbelasting kunt u altijd bij ons terecht!

Janbert Heemstra, notaris

Met dank aan Merijn Heijmerink.

In het proces tussen ontwerp en oplevering zijn doorgaans veel partijen betrokken. Een aannemer kan een onderaannemer inschakelen, die op zijn beurt weer een andere partij werkzaamheden laat verrichten of goederen laat leveren. Als er dan onverhoopt iets fout gaat is het de vraag welke schakel in de keten daarop kan worden aangesproken.

Schuiven met aansprakelijkheid

Een onderaannemer is door de hoofdaannemer ingeschakeld om een betonnen vloer te gieten voor een groot bouwproject. Deze onderaannemer bestelt een flinke hoeveelheid betonmortel bij een externe leverancier en giet de betonnen vloer vervolgens in drie etappes. Een maand na de stort constateert de hoofdaannemer dat er aanzienlijke schade is aan de betonnen vloer, waarop hij verhaal gaat halen bij de onderaannemer en deze aansprakelijk stelt. De onderaannemer spreekt op zijn beurt de leverancier van de betonmortel aan en stelt dat deze aansprakelijk is voor de losgekomen vloer. Is hier nu sprake van een gebrekkig product of van gebrekkig uitgevoerde werkzaamheden? Om te bepalen wie daadwerkelijk aansprakelijk is en de schade zal moeten dragen, moet worden onderzocht wie in het proces steken heeft laten vallen.

Deugdelijk werk

De Raad van Arbitrage onderzoekt de kwaliteit van de geleverde betonmortel. De Raad komt tot de conclusie dat de leverancier zich aan alle toepasselijke normen heeft gehouden en dat de betonmortel in kwestie van deugdelijke kwaliteit is. Het feit dat de betonmortel, zoals de onderaannemer stelde, wellicht lastiger te bewerken was of moeilijk om te storten, is geen omstandigheid die voor rekening van de leverancier komt. Daarmee verschuift de aandacht naar de onderaannemer. Deze stort jaarlijks ongeveer 1.000.000 m2 beton. Van een zodanig professionele partij mag je verwachten dat zij weet wat ze doet, aldus de Raad. Zo had de onderaannemer andere eisen kunnen stellen aan de betonmortel als zij dat nodig had geacht. Dit heeft de onderaannemer echter niet gedaan. Volgens de Raad kan in het midden blijven wat er precies is gebeurd tijdens het storten van het beton, nu al vaststaat dat met de betonmortel niets mis is.

Het is duidelijk dat de Raad van Arbitrage veel waarde hecht aan de expertise en professionaliteit van de onderaannemer. Zodra blijkt dat de aangeleverde grondstoffen van de leverancier voldoen aan de eisen die daaraan worden gesteld, moet een (onder)aannemer van goeden huize komen wil hij aantonen dat hem geen blaam treft.

De gehele uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw is hier te lezen.

Alwin Farahani en Per van der Kooi

Het merendeel van de geschillen tussen aannemers en opdrachtgevers gaat over hetzelfde vraagstuk: wie draait er voor de schade op als het misgaat? Die vraag is lang zo makkelijk nog niet beantwoord. In de praktijk ziet men bovendien dat dit onderwerp vaak pas ter sprake komt als het noodlot al heeft toegeslagen. Voor het beantwoorden van deze algemene vraag is het essentieel om de concrete feiten boven tafel te krijgen. De risicoverdeling kan in iedere situatie namelijk weer nét anders liggen.

Een vertraagde oplevering

Opdrachtgever en aannemer hadden een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een bedrijfsgebouw. In deze kwestie was de levering van een partij Airdeckvloeren met 15 weken vertraagd, als gevolg waarvan de aannemer een aanzienlijke stagnatieschade had geleden. Deze schade wenste de aannemer vergoed te krijgen. Tussen partijen was in de besteksbepalingen echter overeengekomen dat de aannemer verantwoordelijk was voor het coördineren van de planning en het tijdig uitvoeren van de werkzaamheden, ook als deze werkzaamheden door derden zouden worden uitgevoerd. De opdrachtgever stelde zich daarom op het standpunt dat de schade voor rekening van de aannemer kwam.

Nevenaanneming

De opdrachtgever had het installatiewerk in nevenaanneming opgedragen aan een externe installateur. Voor het kunnen leveren van de Airdeckvloeren moest de installateur eerst installatiegegevens aanleveren bij de fabrikant van de vloeren. Daar ging echter het één en ander mis: er ontstond vertraging in de werkzaamheden van de installateur, waardoor de levering van de Airdeckvloeren ‘on hold’ bleef staan. Uiteindelijk liep de vertraging door deze gebeurtenis op tot maar liefst 15 weken.

Het oordeel

De Raad van Arbitrage trekt in zijn uitspraak een duidelijke grens in de coördinatieverplichting van de aannemer. De Raad stelt dat de werkzaamheden van de installateur niet tot de opdracht van de aannemer behoren, nu de opdrachtgever deze partij zelfstandig een opdracht in nevenaanneming heeft verstrekt. De coördinatieverplichting van de aannemer gaat volgens de Raad niet zo ver dat hij verantwoordelijk kan worden gehouden voor het niet-tijdig aanleveren van gegevens door partijen die door de opdrachtgever zelf zijn ingeschakeld. De vertraging in de werkzaamheden van de installateur komt daarmee voor rekening en risico van de opdrachtgever, aldus de Raad.

Een belangrijk doch hard leermoment voor opdrachtgevers: je blijft verantwoordelijk voor de partijen die je in nevenaanneming een opdracht verstrekt. De coördinatieverplichting van de aannemer is daarmee niet ongelimiteerd. Terwijl de rekening voor de stagnatieschade zeer aanzienlijk kan zijn…

De gehele uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw is hier te lezen.

Alwin Farahani en Per van der Kooi

De burgemeester kan een woning tijdelijk sluiten indien daarin verdovende middelen worden verkocht, afgeleverd of voorhanden zijn. In een dergelijk geval kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk, dus zonder tussenkomst van de rechter, ontbinden. Sinds 1 januari 2019 is de bevoegdheid van de burgemeester om drugspanden te sluiten verruimd en kunnen panden ook gesloten worden indien strafbare voorbereidingshandelingen voor drugshandel worden gepleegd. Daarvan is bijvoorbeeld sprake indien voorwerpen of stoffen voorhanden zijn waarmee drugs kunnen worden bereid. Maar kan de huurovereenkomst dan ook buitengerechtelijk worden ontbonden?

Ontruiming

Een zoon van de bewoonster van een huurwoning werd aangehouden wegens bedreiging. Tijdens de aanhouding hing in de woning een sterke chemische lucht en werd geconstateerd dat er elektrische kabels vanuit het toilet door de gang naar de bovenverdieping liepen. Tijdens nader onderzoek werden de nodige goederen voor de vervaardiging van softdrugs aangetroffen, waaronder assimilatielampen, luchtafzuigers, groeimiddelen en een weegschaal. De burgemeester heeft op grond daarvan de woning voor de duur van drie maanden gesloten. Om die reden heeft de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Nadat huurster de woning na het verstrijken van de termijn van drie maanden weer in gebruik heeft genomen (zij heeft daartoe de achterdeur laten openbreken) vordert verhuurder ontruiming van de woning. Tevergeefs!

Wetgever heeft geen koppeling gemaakt tussen ruimere bevoegdheid burgemeester en wettelijke bepaling

In het algemeen kan ontbinding van een huurovereenkomst alleen door de rechter geschieden. Slechts in een beperkt aantal in de wet genoemde gevallen kan verhuurder de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden, waaronder dus in het geval dat in het gehuurde drugs worden verkocht, worden afgeleverd of voorhanden zijn. Bij het verruimen van de sluitingsbevoegdheid van de burgemeester is de wettelijke bepaling omtrent buitengerechtelijke ontbinding niet aangepast. Daarom kon de verhuurder in dit geval de overeenkomst niet zonder tussenkomst van de rechter ontbinden. De huurovereenkomst bleef dus in stand en de gevorderde ontruiming kon niet op deze grond worden toegewezen.

Wetsvoorstel

Vorige week is een wetsvoorstel tot ‘Wijziging van de Gemeentewet en enkele andere wetten in verband met uitbreiding van de sluitingsbevoegdheid van de burgemeester ter handhaving van de openbare orde en om enkele omissies te herstellen’ ter consultatie  gepubliceerd, dat de buitengerechtelijke ontbinding in gevallen als deze (alsnog) mogelijk maakt.

Per van der Kooi, advocaat vastgoed- en huurrecht

Onlangs woonde ik een seminar bij met Nederlandse en Belgische notarissen over de Europese verordeningen voor het vermogensrecht van gehuwden en geregistreerde partners. In dit blog volgen 3 tips naar aanleiding van dit seminar.

Dit seminar maakt deel uit van een reeks van zo’n 20 grensoverschrijdende seminars onder regie van de Raad van notarissen in Europa en vond plaats in Den Haag. De seminars hierna waren in Parijs, Wenen en Lissabon.

Eerder schreef ik een overzichtsartikel over de hiervoor bedoelde Europese verordeningen.

Het gaat om de volgende verordeningen:

  1. de nieuwe Europese verordening betreffende het huwelijksvermogensrecht;
  2. de nieuwe Europese verordening betreffende het vermogensrecht van geregistreerde partnerschappen.

Ze zijn van toepassing op echtgenoten dan wel geregistreerde partners die op of na 29 januari 2019:

  1. in het huwelijk treden; of
  2. bepalen welk recht van toepassing is op hun huwelijks- dan wel partnerschapsvermogensrecht.

Door deze tweede optie kunnen de verordeningen direct een heel groot bereik hebben, omdat ze van toepassing kunnen zijn op alle gehuwden en geregistreerde partners die vermogen bezitten in één van de achttien aangesloten lidstaten.

Qua inhoud zijn de verordeningen nagenoeg gelijk. Ik noem ze daarom hierna voor het gemak “de verordening”.

Vergis u niet wat betreft de internationale aspecten: de verordening kan al relevant zijn als u een tweede huis in het buitenland heeft!

Tip 1

Zelfs als u al voor 29 januari 2019 een rechtskeuze heeft gemaakt, kan het voordelig voor u zijn de rechtskeuze te bevestigen en daarbij te verklaren dat de verordening van toepassing is. Ik schrijf bewust ‘kan’, want misschien pakt het juist beter uit de verordening niet van toepassing te verklaren. Het is in ieder geval goed om te weten wat uw positie is.

Tip 2

In mijn overzichtsartikel schreef ik dat het bij aankoop van vastgoed in Nederland zinvol kan zijn de Nederlandse notaris te vragen in het Nederlandse huwelijksgoederenregister in te schrijven dat het huwelijksvermogensregime niet wordt beheerst door het Nederlandse recht. Op dit moment bestaat op grond van het Nederlands Burgerlijk Wetboek nog niet de mogelijkheid ook het toepasselijke huwelijksvermogensstelsel van echtgenoten in het Nederlandse huwelijksgoederenregister in te schrijven.

Tijdens het seminar kwam ter sprake dat dit in de praktijk toch in de inschrijving wordt meegenomen, door – kort gezegd – eerst te verklaren dat het huwelijksvermogensregime niet wordt beheerst door het Nederlandse recht en vervolgens te verklaren welk recht van toepassing is.

Tip 3

Er zijn staten met meer dan één rechtsstelsel. Denk aan de Verenigde Staten van Amerika.

Stel dat uw huwelijk dan wel geregistreerd partnerschap een internationaal aspect heeft, omdat u op de een of andere manier een connectie met de staat New York heeft. Zou u dan op basis van de verordening kunnen kiezen voor het recht van de staat New York als toepasselijk recht?

Nee, dat zal niet zo specifiek kunnen worden geformuleerd. De verordening zegt namelijk dat de interne regels van – in dit geval – de Verenigde Staten van Amerika bepalen van welke deelstaat de rechtsregels van toepassing zijn.

Wie weet komen deze tips van pas in uw situatie.

De praktijk zal leren hoe de verordening uit zal kristalliseren.

Van belangwekkende ontwikkelingen zal ik u op de hoogte houden.

Michèle van Velzen, kandidaat-notaris

 

Click here for the English version.

Cliquez ici pour le texte français.

De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft de laatste tijd meerdere uitspraken gedaan die betrekking hadden op vloerverwarming. Eerder schreven wij hierover al de blog ‘garanties in aannemingsovereenkomsten’. Vaak gaat de discussie over de vraag of wel voldoende vloerverwarming is aangelegd. Uit een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage blijkt dat er ook discussie kan bestaan over de vraag of sprake is van een gebrek wanneer de aannemer juist overijverig is geweest.

In procedures bij Raad van Arbitrage stelt opdrachtgever meestal dat er te weinig werk is verricht, terwijl aannemer juist stelt voldoende te hebben gedaan. In de onderhavige zaak is het juist andersom. Bij een koop-/aannemingsovereenkomst heeft opdrachtgever gekozen voor de meerwerkoptie ‘Vloerverwarming aanbrengen als hoofdverwarming’ in de woonkamer en de keuken. Opdrachtgever heeft bij het verstrekken van de opdracht vermeld dat hij zowel aan de korte als de lange wand in de keuken over een bepaalde lengte geen vloerverwarming wenst. Aannemer heeft vervolgens diezelfde week nog de vloerverwarming aangebracht en daarbij inderdaad op een deel van zowel aan de korte als de lange zijde van de keuken geen vloerverwarming aangelegd, maar wel over een minder lang stuk dan opdrachtgever wenste.

Opdrachtgever stelt vervolgens dat aannemer te veel vloerverwarming in de keuken heeft aangelegd, terwijl dit niet zo was afgesproken. Aannemer verweert zich tegen deze stelling door aan te geven dat hij simpelweg niet aan het verzoek van opdrachtgever kon voldoen, omdat er anders strijd zou ontstaan met de garanties in de aannemingsovereenkomst. Wanneer aannemer minder vloerverwarming zou hebben aangelegd, dan zou de gegarandeerde minimumtemperatuur in de keuken niet worden gehaald. Door te voldoen aan de instructie van opdrachtgever zou aannemer daarom juist in strijd handelen met de afgegeven garantie.

De arbiter gaat mee in de redenering van aannemer. Aannemer heeft gekozen voor de meest wenselijke uitvoering die niet valt aan te merken als gebrekkig. Het voldoen aan de wensen van opdrachtgever had ertoe geleid dat de verwarmingsinstallatie niet zou voldoen aan de normen. Aannemer is zoveel mogelijk tegemoet gekomen aan de wensen van opdrachtgever, terwijl hij daartoe niet verplicht was. Terzijde merkt de arbiter op dat het wellicht beter was geweest als aannemer deze gedachtegang met opdrachtgever had gedeeld, maar dat hij niet in zijn verplichtingen is tekortgeschoten door dit niet te doen.

Al met al is er dus geen sprake van een gebrek, aldus de arbiter. Opdrachtgever kan zich daarom ook niet beroepen op de garantieregeling, nu aannemer juist conform die garantie heeft gehandeld. Ook hier geldt wederom: de gegarandeerde temperatuur blijft te allen tijde leidend. Soms is daar meer werk voor nodig, soms minder. Zo lang die temperatuur wordt gehaald, zit de aannemer gebakken.

Alwin Farahani en Per van der Kooi