Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu

Huurkorting vanwege corona. Daarover zijn inmiddels de nodige rechtzaken gevoerd en er zijn er thans nog veel aanhangig. Kort gedingen en bodemprocedures, is de sluiting vanwege corona een gebrek of een onvoorziene omstandigheid? Wij hebben hier al eerder over geschreven. Verschillende rechters, verschillende uitkomsten, wie ziet door de bomen het bos nog? De kantonrechter in Roermond heeft daarom aan de Hoge Raad gevraagd hoe deze zaken moeten beoordeeld.

Voor deze kantonrechter in de Rechtbank Limburg diende een zaak tussen de verhuurder van een horecapand en huurder Heineken. Heindeken heeft het pand onderverhuurd. De horecaonderneming is vanwege de uitbraak van het coronavirus op last van de overheid gesloten geweest tussen 15 maart en 1 juni 2020. Heineken wil haar klanten (in dit geval de onderhuurder) twee maanden huur kwijtschelden en heeft aan de verhuurder voorgesteld dat die daarin bijdraagt door één maand huurkorting voor haar rekening te nemen. De verhuurder voelt daar niets voor, die heeft zelf ook een paar panden waarin hij horecabedrijven exploiteert en waarvoor de hypotheeklasten doorlopen. Als hij moet bijdragen aan het voorstel van Heineken, ondersteunt de verhuurder feitelijk zijn concurrent. Aldus de verhuurder.

De discussie spitst zich toe op de vraag of met deze omstandigheden rekening moet worden gehouden. Is sprake van een gebrek, dan zou dat (volgens Heineken) niet hoeven, is sprake van onvoorziene omstandigheden, dan dienen de omstandigheden (volgens de verhuurder) wel te worden meegenomen bij de beoordeling.

In de tot op heden gewezen uitspraken is in veel gevallen aangenomen dat de overheidsmaatregelen als gevolg van corona leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en daarom te kwalificeren is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Daartegen kan, aldus de kantonrechter, worden aangevoerd dat de overheidsmaatregelen (de gedwongen sluiting) zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf. Het is daarom de vraag of sprake is van een op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt – en dus als een gebrek.

Dat in veel gevallen een beroep is gedaan op onvoorziene omstandigheden heeft veelal te maken met een beroep van de verhuurder op een bepaling in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden die huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitsluit. De wettelijke regeling omtrent onvoorziene omstandigheden lijkt, aldus weer de kantonrechter, een ruimer beoordelingskader te bieden dan de gebrekenregeling, omdat bij de onvoorziene omstandigheden rekening kan worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

Omdat thans niet helder is hoe de verdeling van de schade van de coronamaatregelen tussen huurders en verhuurders juridisch vorm gegeven kan en mag worden moet worden besluit de rechter om de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen:

1.Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2.Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3.(of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4.Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Wordt dus zeker vervolgd!

Per van der Kooi

advocaat huurrecht

Op 14 mei 2019, na jaren van voorbereiding, was dan eindelijk de kogel door kerk: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) werd door de Eerste Kamer aangenomen. Opdrachtgevers, aannemers en de rechtspraktijk moeten helaas nog wel wat langer op de wet wachten, nadat de inwerkingtreding in april 2020 werd uitgesteld. Op 1 januari 2022 is het echt zover: dan zal de nieuwe wet, naar alle waarschijnlijkheid, in werking treden. De Wkb zal grote impact hebben voor de bouwpraktijk, met name voor aannemers. Om aannemers zo goed mogelijk voor te bereiden op de nieuwe praktijk, zullen wij in een blogserie de implicaties van de Wkb behandelen. In onze vorige blog schreven wij over de waarschuwingsplicht van de aannemer. In deze blog staan de gebreken centraal.

Het huidige stelsel

Voor aannemers en opdrachtgevers is de oplevering van het bouwwerk een belangrijk – zo niet het belangrijkste – moment. Dat is immers het moment waarop het risico voor gebreken aan het werk overgaat van de aannemer op de opdrachtgever. Nadien is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Volgens de wet komen de gebreken na oplevering dus voor rekening en risico van de opdrachtgever, tenzij de opdrachtgever kan aantonen dat de aannemer aansprakelijk is.

In de praktijk is het voor opdrachtgevers lang niet gemakkelijk om de aansprakelijkheid van de aannemer te kunnen vaststellen. De opdrachtgever moet aannemelijk maken dat hij het gebrek bij de oplevering van het werk redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken. Regelmatig zitten de opdrachtgevers met een bewijsprobleem. In dat geval blijven de gevolgen van de gebreken voor rekening van de opdrachtgever; het uitgangspunt is immers dat de aannemer na oplevering is ontslagen van aansprakelijkheid.

Verschuiving bewijsrisico

De Wkb komt de opdrachtgever tegemoet en draait het wettelijke uitgangspunt volledig om. Onder de nieuwe wetgeving blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze hem niet zijn toe te rekenen. Het is dus aan de aannemer om de toerekenbaarheid van het gebrek te weerspreken en zich daarmee te vrijwaren van aansprakelijkheid. Het bewijsrisico komt dus bij de aannemer te liggen: slaagt hij niet in het weerleggen van de toerekenbaarheid, dan is hij aansprakelijk voor het gebrek. Kortom, de wetswijziging heeft grote gevolgen voor de aannemer.

Afwijkende afspraken

Toch bestaat er (in veel gevallen) voor de aannemer een mogelijkheid om af te wijken van de nieuwe aansprakelijkheidsverdeling. De Wkb biedt daar gelegenheid toe. Wanneer de aannemer te maken heeft met een professionele opdrachtgever, mogen afwijkende afspraken worden gemaakt. Dit moet dan wel uitdrukkelijk worden opgenomen in de aannemingsovereenkomst. Heeft een aannemer gecontracteerd met een particulier die niet in beroep of bedrijf handelt, dan kan niet worden afgeweken van de nieuwe regels.

De aannemer kan dus met een professionele opdrachtgever afspreken dat de aansprakelijkheid van de aannemer in beginsel eindigt na oplevering. Met andere woorden: er kan worden gekozen voor de aansprakelijkheidsverdeling van het oude (huidige) stelsel. Dit biedt mogelijkheden. Als aannemer wil je immers niet dat een mogelijke aansprakelijkheidsclaim je nog jarenlang boven het hoofd hangt. Na oplevering wil je de focus verleggen en je richten op een nieuwe klus. Het is raadzaam om bij het contracteren – al dan niet met juridische bijstand – direct goede afspraken te maken met de opdrachtgever. Wederom geldt: een gedegen voorbereiding voorkomt hoge kosten achteraf.

Voor meer vragen over de Wkb kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Ook verschenen in deze blogserie:

Deel 1: Een eerste kennismaking

Deel 2: Doelstellingen

Deel 3: Waarschuwingsplicht

Vorige week heeft de kantonrechter in Amsterdam zich in een bodemprocedure uitgesproken over het wijzigen van de huurprijs vanwege het coronavirus. De rechter heeft daarbij aangegeven met welke tegemoetkomingen rekening moet worden gehouden en heeft ook een formule gegeven voor het berekenen van de gewijzigde huurprijs.

Verschillende kantonrechters hebben zich inmiddels in kort geding uitgesproken over de vraag of de huurprijs als gevolg van het coronavirus tijdelijk moet worden gewijzigd. Het gaat dan om voorlopige voorzieningen, uitspraken in bodemprocedures, waarin een definitieve uitspraak wordt gedaan zijn op dit moment nog schaars.

De kantonrechter heeft eerst en in lijn met eerdere uitspraken vastgesteld dat de coronacrisis en de in verband daarmee genomen maatregelen moeten worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden. Niet is namelijk gebleken dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een pandemie waarbij de nationale overheid verstrekkende vrijheidsbeperkende maatregelen heeft genomen.

In geval van gewijzigde omstandigheden rust in beginsel de verplichting op partijen om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst te komen. Dat is in dit geval niet gelukt, zodat de rechter zich hierover moet uitspreken.

Geen der partijen heeft, zo gaat de rechter verder, bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis. In beginsel wordt de pijn daarom, ook weer in lijn met eerdere rechtspraak, gelijkelijk over beide partijen verdeeld. Bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs vormt de afgenomen omzet het uitgangspunt. De huurder dient inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het referentiejaar en het jaar waarin de omzetdaling zich heeft voorgedaan. Bij het bepalen van de omzet wordt geen rekening gehouden met de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (de tegemoetkoming onder de NOW is geoormerkt om bij te dragen in de loonkosten en daarom niet relevant bij het vaststellen van de omvang van het verminderde huurgenot) maar wel met een deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (namelijk dat deel van de TVL dat bedoeld is ter dekking van de doorlopende huur).

De rechter heeft vervolgens een formule bedacht voor de berekening van de gewijzigde huur. Uitgangspunt is, dus, dat de pijn gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld. Dat betekent dat bij een omzetdaling van 100% de oorspronkelijke huurprijs met 50% wordt verminderd. De formule ziet er als volgt uit:

oh – (d% : 2) = gh

‘oh’ is daarbij de oorspronkelijke huur, ‘d%’ het percentage van de omzetdaling en ‘gh’ de gewijzigde huur.

In het onderhavige geval bedroeg de omzetdaling in 2020 ten opzichte van 2019 75%. Dat leidde per saldo tot een vermindering van de huurprijs van 37,5%.

 

Met zowel de vaststelling van de al dan niet mee te nemen tegemoetkomingen als de gehanteerde formule kunnen huurders en verhuurders (totdat in hoger beroep eventueel anders wordt geoordeeld) voorlopig zelf tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst komen (maar als dat niet zo is weet u ons wel weer te vinden).

Per van der Kooi

Advocaat huurrecht

Stel een contractspartij schiet tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Als sprake is van een tekortkoming, dan kan de andere partij aanspraak maken op schadevergoeding.  Het vereiste van verzuim is vaak een drempel waarop vorderingen stranden. Hoe kan daar strategisch mee worden omgegaan?

Om te kunnen spreken over een tekortkoming moet sprake zijn van de volgende situatie (art. 6:74 BW):

Het laatste vereiste, verzuim, kan ook van rechtswege intreden. Bijvoorbeeld als nakoming blijvend onmogelijk is of als uit het gedrag van een partij mag worden afgeleid dat niet zal worden nagekomen.  Toch treedt het verzuim lang niet altijd van rechtswege in. Regelmatig is het vereiste van verzuim om uiteenlopende aspecten problematisch. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat er geen of een gebrekkige ingebrekestelling is verzonden. De route van schadevergoeding wegens een tekortkoming (art 6:74 BW) is dan onmogelijk. Zijn er dan geen mogelijkheden meer?

Het is onder omstandigheden mogelijk daar omheen te zeilen. Zo kan een vordering als gevolg van een koopovereenkomst bijvoorbeeld ook worden gebaseerd op dwaling en nadeelsopheffing (artikel 6:228 en 6:230 BW). Dan is geen verzuim nodig. Vereist is dan dat:

Op deze wijze is het in veel situaties mogelijk dat om alsnog tot hetzelfde resultaat te komen, zijnde schadevergoeding.

Menno de Wijs, advocaat

Wanneer uw contractspartij haar verplichtingen niet (volledig) nakomt, dan kunt u de overeenkomst ontbinden. Dat kan – op een enkele uitzondering na – buiten gerechtelijk worden gedaan. Dat is een kwestie van een eenvoudige brief aan de niet presterende contractspartner.

Het ontbinden van een overeenkomst gedurende de uitvoering heeft echter een groot risico in zich. Na ontbinding zult u immers geen gelegenheid meer bieden om de overeenkomst na te komen. U heeft immers de wederpartij aangegeven dat de overeenkomst van tafel is.

Het kan zijn dat de rechter uiteindelijk oordeelt dat ten onrechte is ontbonden, bijvoorbeeld omdat de tekortkoming van de wederpartij te gering was. Als de rechter de ontbindingsverklaring van tafel veegt, dan staat daarmee ook vast dat de partij die probeerde te ontbinden ten onrechte niet meer is nagekomen. De partij die ten onrechte heeft ontbonden, verkeert dan in schuldeiserverzuim en is schadeplichtig.

U kunt dit risico voorkomen. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat, als beide partijen berusten in de ontbinding, de overeenkomst is beëindigd op grond van een stilzwijgende beëindigingsovereenkomst. Dat is mogelijk, aangezien een rechtshandeling immers ook besloten kan liggen in een gedraging. Of is ontbonden, is dan niet meer relevant. U kunt dit vastleggen door strategisch in een e-mail aan uw contractspartij vast te leggen dat beide partijen menen dat geen uitvoering meer kan (of: hoeft te) worden gegeven aan de overeenkomst.

Menno de Wijs, advocaat

In een huurovereenkomst kunnen partijen een exoneratiebeding opnemen. Een exoneratiebeding strekt ertoe de aansprakelijkheid van een partij te beperken. Zo kan het beding bijvoorbeeld bepalen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde. Eventuele schade komt in dat geval voor rekening van de huurder. Onder bepaalde omstandigheden kan een rechter een exoneratiebeding buiten toepassing verklaren, bijvoorbeeld omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De wettelijke grondslag hiervoor is artikel 6:248 lid 2 BW. Wanneer van een dergelijke onaanvaardbaarheid sprake is, verschilt van kwestie tot kwestie. Eind januari 2021 deed de Hoge Raad hierover een belangrijke uitspraak, waarmee het leerstuk weer is geactualiseerd.

Feitencomplex

In de kwestie waarover de Hoge Raad kwam te oordelen, was sprake van het volgende. De verhuurder, ‘Bart’s Retail’, dreef een onderneming waarmee zij in 1977 een franchiseketen had opgezet; in de volksmond beter bekend als ‘Bakker Bart’. De verhuurder sloot met de huurder een huurovereenkomst en een daaraan gekoppelde franchiseovereenkomst. De huurder zou in het winkelpand van de verhuurder een bakkerij gaan exploiteren.

In de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen werden verschillende exoneratiebedingen opgenomen ten gunste van de verhuurder. Kortweg werd de aansprakelijkheid van de verhuurder voor verschillende soorten schade van de huurder uitgesloten.

Asbest

Na het sluiten van de overeenkomsten werd in het winkelpand niet-hechtgebonden asbest aangetroffen. Ten gevolge daarvan moest het winkelpand tot nader order worden gesloten. De bakkerij kon dus niet worden geëxploiteerd. De verhuurder betaalde tijdelijk een wekelijks bedrag van € 3.403,71 aan de huurder, als tegemoetkoming voor de schade.

Exoneratie onaanvaardbaar?

De huurder startte vanwege de sluiting van het winkelpand een gerechtelijke procedure, waarin zij onder meer vergoeding van de volledige schade vorderde. De verhuurder stelde op haar beurt dat zij op grond van de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst niet gehouden was de totale schade van de huurder te vergoeden. De huurder was het hiermee oneens en stelde dat de bedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar waren.

Oordeel van het hof

Het hof Arnhem-Leeuwarden verwierp de stellingen van de verhuurder en gaf de huurder gelijk. Volgens het hof waren de exoneratiebedingen inderdaad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof overwoog daartoe het volgende:

“Immers, het ter beschikking stellen van het gehuurde als Bakker Bart winkel is de kern van de prestatie. Zonder deze ter beschikkingstelling komt niet alleen aan de huurovereenkomst maar ook aan de franchiseovereenkomst elke betekenis te ontvallen. De aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest maakte dat de winkel niet kon worden geëxploiteerd waarmee de kernprestatie niet is nagekomen. Voorts heeft Bart’s Retail, nadat zij had geconstateerd dat het gehuurde vanwege de aanwezigheid van asbest niet alleen niet geschikt was om als bakkerswinkel te gebruiken, maar deze zelfs heeft gesloten, zich gehouden gevoeld om [verweerders] wekelijks schadeloos te stellen voor het gemiste huurgenot en de gemiste winst/omzet. Bij deze stand van zaken is een beroep op de exoneraties naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.”

Oordeel van de Hoge Raad

Tegen de uitspraak van het hof werd door de verhuurder beroep in cassatie ingesteld. Met succes: de Hoge Raad deelde de opvatting van het hof met betrekking tot de exoneratiebedingen niet. Volgens de Hoge Raad had het hof onvoldoende terughoudendheid betracht in de toepassing van de redelijkheid en billijkheid. Het hof had onvoldoende gemotiveerd waarom de exoneratiebedingen in dit geval ‘onaanvaardbaar’ waren. De concrete omstandigheden speelden in dat verband ook een belangrijke rol:

“De door het hof genoemde omstandigheden dat de tekortkoming de kern van de prestatie betreft, dat zonder terbeschikkingstelling van het gehuurde niet alleen aan de huurovereenkomst maar ook aan de franchiseovereenkomst elke betekenis komt te ontvallen en dat Bart’s Retail gedurende een bepaalde periode [verweerders] wekelijks schadeloos heeft gesteld, maken onvoldoende duidelijk waarom het beroep op de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.”

De verhuurder werd in het gelijk gesteld: de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst bleven in stand.

Terughoudende toets

In de literatuur is veelvuldig beschreven dat artikel 6:248 lid 2 BW terughoudend moet worden toegepast. Het buiten toepassing verklaren van een exoneratiebeding op grond van de redelijkheid en billijkheid is een ingrijpend wettelijk instrument. Uit eerdere rechtspraak blijkt dat een contractueel beding niet zo snel ‘onaanvaardbaar’ is. De Hoge Raad heeft dit in 2021 wederom benadrukt, waarmee de juridische kaders rondom dit leerstuk nogmaals duidelijk zijn geschetst.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Een huurder van bedrijfsruimte heeft aan zijn verhuurder aangegeven de huurovereenkomst niet voor een nieuwe periode van vijf jaar te willen verlengen en zelfs al eerder dan de einddatum uit het gehuurde te willen vertrekken, maar laat vervolgens na om de huurovereenkomst tijdig schriftelijk op te zeggen. Is de huurovereenkomst nu voor een nieuwe periode van vijf jaar verlengd?

Het juridisch kader

In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar moet worden opgezegd.

Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

De casus

Meditta huurt sinds 1 augustus 2003 een kantoor- en praktijkruimte waarin een huisartsenpost is gevestigd.  De huur is in 2013 voortgezet voor de duur van vijf jaar.

Huisartsenposten worden sinds 2010 zoveel mogelijk in ziekenhuizen geïntegreerd. In verband daarmee heeft Meditta in 2015 met de verhuurder gesproken over een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Daarover is toen geen overeenstemming bereikt. Nadien heeft zij ook schriftelijk een voorstel gedaan voor tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

Nadat Meditta in januari 2018 aan de verhuurder heeft aangegeven om tafel te willen om de beëindiging van de huur te bespreken, beroept de verhuurder zich erop dat de huur niet is opgezegd en dus doorloopt.

Meditta stelt dat het op grond van de mededelingen die zij had gedaan aan verhuurder zonder meer duidelijk was dat Meditta de huurovereenkomst na afloop van de geldende termijn met ingang van 1 augustus 2018 niet wilde voortzetten. Volgens Meditta is het ook om die reden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich er nu op beroept dat de huurovereenkomst niet is opgezegd en dus met vijf jaar is verlengd.

Naar de mening van verhuurder zou het alleen dan onaanvaardbaar zijn dat hij zich er nu op beroept dat de huurovereenkomst niet is opgezegd, indien het hem vóór de uiterste datum waarop de opzegging had moeten plaatsvinden, ondubbelzinnig duidelijk was dat de huurder de huur niet wilde verlengen. Volgens hem was dat in dit geval niet duidelijk geworden.

Meditta vordert een verklaring voor recht dat de ‘opzegging’ (het gesprek en de latere brief over voortijdige beëindiging uit 2015) van de huurovereenkomst effect heeft gesorteerd.

Het oordeel

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.

Het gerechtshof is het met de verhuurder eens dat het beroep op de opzeggingsbepalingen uit de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (alleen) onaanvaardbaar is als het bij verhuurder vóór de uiterste datum waarop de huur volgens de overeenkomst kon worden opgezegd, dus vóór 31 juli 2017, al duidelijk was dat Meditta de huur na 31 juli 2018 niet wilde voortzetten.

Het hof is, anders dan de kantonrechter, echter van oordeel dat er in de aanloop naar de datum 31 juli 2017 bij verhuurder in redelijkheid geen twijfel over kon bestaan dat Meditta de huur na afloop van de lopende termijn van vijf jaar per 31 juli 2018 niet wilde voortzetten.

Daarvoor was van belang:

Op grond van deze omstandigheden concludeert het hof dat het voor verhuurder vóór 31 juli 2017, zonder meer duidelijk moet zijn geweest dat Meditta de huur na afloop van de lopende termijn niet wilde voortzetten. Dat Meditta heeft verzuimd om de huur tijdig bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven op te zeggen, moet in de gegeven omstandigheden worden beschouwd als een kennelijke en ook voor verhuurder duidelijk kenbare onachtzaamheid. Aan het feit dat die opzegging uitbleef, mocht verhuurder in de gegeven omstandigheden niet het vertrouwen ontlenen dat Meditta wenste dat de huur zou voortduren na de lopende vijfjaarsperiode.

Om die reden acht het hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich erop beroept dat de huur niet is geëindigd. Dat brengt mee dat de huurovereenkomst op 31 juli 2018 is geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen verlengde huurperiode van 5 jaar.

Per van der Kooi, advocaat vastgoed- en huurrecht

De rechtbank Den Haag heeft een uitspraak gedaan die het makkelijker maakt voor huurders om huurkorting af te dwingen. Het ging in deze zaak om twee Haagse cafés.

Als gevolg van de lockdown kunnen restauranthouders, cafébazen en winkeliers hun gehuurde pand niet, of veel beperkter, exploiteren. Vanuit juridisch perspectief is dan de vraag of sprake is van een ‘gebrek’ zoals opgenomen in de wet (art. 7:204 lid 2 BW). Exact deze vraag heeft de Haagse rechter beantwoord (klik).

Uit de parlementaire geschiedenis volgt – zo overweegt de rechter – dat niet alleen een stoffelijke toestand, zoals een lekkage, een gebrek is. Iedere omstandigheid die het genot beperkt is een gebrek. Als gevolg van de lockdown wordt namelijk niet het huurgenot verschaft dat bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht worden verwacht. De huidige gezondheidscrisis was onvoorzienbaar en is aan de huurder niet toe te rekenen. De omstandigheid dat een pand kan worden gebruikt als afhaallocatie of voor de exploitatie van een bezorgdienst, maar dat (in beginsel) niet anders.

Zelfs als in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst huurprijsvermindering is uitgesloten, kan de huurprijs worden verminderd. De rechter gaat hiertoe over op grond van een wettelijke bepaling die bij onvoorziene omstandigheden het mogelijk maakt om een overeenkomst te wijzen, artikel 6:258 BW. Een mogelijkheid die eerder al was toegepast in een kort geding door het Hof Amsterdam (klik). Vraag is vervolgens hoe de rechter de overeenkomst wijzigt?

De rechter vermindert de huur met 50% (ook tijdens de periode dat afhalen mogelijk was). Daarmee worden de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen verdeelt. De boete die in de huurovereenkomst is opgenomen voor het niet tijdig betalen van de huur gaat ook van tafel.

Deze lijn was overigens al eerder te zien bij diverse kort gedingen die afgelopen maanden zijn gevoerd. Belangrijk verschil is dat het in deze zaak niet ging om een voorlopig oordeel in een kort geding, maar om een bodemzaak. Een uitspraak waar dus meer gezag aan toekomt.

Menno de Wijs, advocaat

Het renoveren van een woning is ingrijpend. Zó ingrijpend, dat het regelmatig voorkomt dat een huurder tijdelijk naar een andere woning moet verhuizen. Nadat de renovatiewerkzaamheden zijn afgerond, kan de huurder weer terugkeren in de eigen woning. Het voordeel is in dat geval dat de woning – als het goed is – een flinke ‘upgrade’ heeft gekregen. De wet schrijft voor dat een huurder bij renovatie recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, wanneer een tijdelijke verhuizing naar een andere woning noodzakelijk is. Aan deze regel zitten echter haken en ogen; een huurder heeft niet altijd recht op de verhuiskostenvergoeding. Hoe dat precies zit wordt in deze blog uitgelegd.

Dringende werkzaamheden of renovatie?

In een eerdere blog beantwoordde ik vijf belangrijke vragen over renovatie die in de praktijk regelmatig voorbijkomen. Daarin beschreef ik onder meer dat werkzaamheden aan een woning uiteen kunnen vallen in twee categorieën:

Het verschil tussen deze werkzaamheden lijkt op het eerste oog misschien niet groot, maar het verschil in juridische betekenis is aanzienlijk. Dat geldt onder meer voor de verschuldigdheid van een verhuiskostenvergoeding.

De wet verstaat onder renovatie: “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Indien de renovatiewerkzaamheden tijdelijke verhuizing van de huurder noodzakelijk maken, is de verhuurder aan deze huurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd. Daarmee komt de verhuurder tegemoet aan de kosten die de huurder moet maken voor de tijdelijke verhuizing. Dat lijkt misschien simpel en vanzelfsprekend, maar dat is het zeker niet altijd.

Gecombineerde werkzaamheden

Allereerst is het van belang om onderscheid te maken tussen de eerdergenoemde dringende werkzaamheden en renovatie. In de praktijk worden renovatiewerkzaamheden bijvoorbeeld nogal eens gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden. Vaak worden de totale werkzaamheden dan gemakshalve aangeduid als ‘groot onderhoud’. In dat geval is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – los van de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Deze vuistregel vloeit onder meer voort uit een uitspraak van de Hoge Raad in 2016.

Wanneer is er sprake van verhuizing?

De verhuiskostenvergoeding is dus slechts verschuldigd voor zover sprake is van renovatiewerkzaamheden. Daarnaast kan echter ook discussie bestaan over de betekenis van het begrip ‘verhuizing’. Is immers geen sprake van een verhuizing in de zin van de wet, dan bestaat voor de huurder ook geen recht op een verhuiskostenvergoeding. In de rechtspraak bestaat verdeeldheid over wat wel en niet onder het begrip ‘verhuizing’ valt. Er bestaan grofweg twee opvattingen:

  1. Van verhuizing is wel sprake wanneer je je inboedel en huisraad niet naar een andere woning verplaatst, en daarnaast geen daadwerkelijke verhuiskosten maakt;
  2. Van verhuizing is geen sprake wanneer je je inboedel en huisraad niet naar een andere woning verplaatst, en daarnaast geen daadwerkelijke verhuiskosten maakt.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden interpreteert het begrip ‘verhuizing’ volgens de eerste opvatting, terwijl het gerechtshof Den Haag juist de twee opvatting erop nahoudt.

In beide rechtszaken waar de gerechtshoven over kwamen te beslissen, was sprake van een huurder die tijdelijk naar een volledig gestoffeerde woning verhuisde, zodat er als het ware sprake was van het tijdelijk ‘logeren’ in een andere woning. Van gemaakte verhuiskosten was niet of nauwelijks sprake.

Het hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat er gewoon kon worden gesproken van een ‘verhuizing’ in de zin van de wet. Daarmee bestond voor de huurder een aanspraak op de verhuiskostenvergoeding. De overweging van het hof:

“Dat de huurder nauwelijks of geen kosten wegens verhuizing van inboedel en/of (her)inrichting van de tijdelijke of gerenoveerde woning heeft gemaakt, is voor het bestaan van die aanspraak niet van belang.”

Het hof Den Haag redeneerde juist de andere kant op en overwoog het volgende:

“Tevens is het hof van oordeel dat in dit geval geen sprake is geweest van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Vast staat immers dat [appellant] de huisraad voor zijn huishouding niet naar een andere woning heeft verplaatst, noch (her)inrichtingskosten heeft gemaakt.”

Het verlossende woord

Het is opvallend dat twee gerechtshoven het wettelijke begrip ‘verhuizing’ verschillend interpreteren. Verhuurders en huurders worden daardoor geconfronteerd met rechtsonzekerheid; of een verhuiskostenvergoeding is verschuldigd, lijkt voorlopig sterk afhankelijk te zijn van de situatie – en ook nog eens van het gerechtshof waar het geschil aanhangig is. Duidelijk is dat het laatste woord over de verhuiskostenvergoeding nog niet is gezegd. Het is wachten op een interpretatie van de Hoge Raad, die voor eens en altijd zal moeten beslissen over het wat en wanneer inzake de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding.

Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Alwin Farahani of één van onze andere specialisten van het team Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Is de huur van een glasvezelnetwerk door een gemeente aanbestedingsplichtig? De gemeente meende van niet.

Voor dat standpunt van de gemeente valt op het eerste gezicht iets te zeggen. Immers, de Aanbestedingswet bepaalt in artikel 2.24 sub b dat diensten betreffende de huur van grond, bestaande gebouwen of andere onroerende zaken niet Europees aanbestedingsplichtig zijn. De gemeente stelde dat een glasvezelnetwerk zo een ‘andere onroerende zaak’ is en dat het een huurovereenkomst betrof. Alles wat in de grond zit is immers een onroerende zaak, toch?

De klagende partij stelde dat het eigenlijk geen onroerende zaak of huurovereenkomst betrof, maar dat het feitelijk ging om de inkoop van connectiviteit en (de mogelijkheid tot) dataverkeer. Wat is juist?

De rechter oordeelt dat niet van belang is of een glasvezelnetwerk, volgens Nederlands recht, wel of geen onroerende zaak is. Relevant is slechts of een glasvezelnetwerk een onroerende zaak is in de zin van de Aanbestedingsrichtlijn (of andere Europese richtlijnen). De rechter overweegt dat het niet gaat om in de grond liggende mantelbuizen, maar om losse glasvezelkabels die in die mantelbuizen liggen. Die kabels kunnen – anders dan de mantelbuizen – wel eenvoudig worden verwijderd en vervangen. Het betreft daarom geen huur van een onroerende zaak, maar een opdracht tot levering. De opdracht is dus aanbestedingsplichtig. De gemeente moest alsnog aanbesteden.

Deze zaak doet denken aan een uitspraak van het Europese Hof uit 2014 waarin is geoordeeld dat de benaming van een overeenkomst niet doorslaggevend is. Het gaat uiteindelijk om het onderwerp van de overeenkomst. De blog daarover leest u hier (klik).

Menno de Wijs, advocaat