Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu

Onlangs woonde ik een seminar bij met Nederlandse en Belgische notarissen over de Europese verordeningen voor het vermogensrecht van gehuwden en geregistreerde partners. In dit blog volgen 3 tips naar aanleiding van dit seminar.

Dit seminar maakt deel uit van een reeks van zo’n 20 grensoverschrijdende seminars onder regie van de Raad van notarissen in Europa en vond plaats in Den Haag. De seminars hierna waren in Parijs, Wenen en Lissabon.

Eerder schreef ik een overzichtsartikel over de hiervoor bedoelde Europese verordeningen.

Het gaat om de volgende verordeningen:

  1. de nieuwe Europese verordening betreffende het huwelijksvermogensrecht;
  2. de nieuwe Europese verordening betreffende het vermogensrecht van geregistreerde partnerschappen.

Ze zijn van toepassing op echtgenoten dan wel geregistreerde partners die op of na 29 januari 2019:

  1. in het huwelijk treden; of
  2. bepalen welk recht van toepassing is op hun huwelijks- dan wel partnerschapsvermogensrecht.

Door deze tweede optie kunnen de verordeningen direct een heel groot bereik hebben, omdat ze van toepassing kunnen zijn op alle gehuwden en geregistreerde partners die vermogen bezitten in één van de achttien aangesloten lidstaten.

Qua inhoud zijn de verordeningen nagenoeg gelijk. Ik noem ze daarom hierna voor het gemak “de verordening”.

Vergis u niet wat betreft de internationale aspecten: de verordening kan al relevant zijn als u een tweede huis in het buitenland heeft!

Tip 1

Zelfs als u al voor 29 januari 2019 een rechtskeuze heeft gemaakt, kan het voordelig voor u zijn de rechtskeuze te bevestigen en daarbij te verklaren dat de verordening van toepassing is. Ik schrijf bewust ‘kan’, want misschien pakt het juist beter uit de verordening niet van toepassing te verklaren. Het is in ieder geval goed om te weten wat uw positie is.

Tip 2

In mijn overzichtsartikel schreef ik dat het bij aankoop van vastgoed in Nederland zinvol kan zijn de Nederlandse notaris te vragen in het Nederlandse huwelijksgoederenregister in te schrijven dat het huwelijksvermogensregime niet wordt beheerst door het Nederlandse recht. Op dit moment bestaat op grond van het Nederlands Burgerlijk Wetboek nog niet de mogelijkheid ook het toepasselijke huwelijksvermogensstelsel van echtgenoten in het Nederlandse huwelijksgoederenregister in te schrijven.

Tijdens het seminar kwam ter sprake dat dit in de praktijk toch in de inschrijving wordt meegenomen, door – kort gezegd – eerst te verklaren dat het huwelijksvermogensregime niet wordt beheerst door het Nederlandse recht en vervolgens te verklaren welk recht van toepassing is.

Tip 3

Er zijn staten met meer dan één rechtsstelsel. Denk aan de Verenigde Staten van Amerika.

Stel dat uw huwelijk dan wel geregistreerd partnerschap een internationaal aspect heeft, omdat u op de een of andere manier een connectie met de staat New York heeft. Zou u dan op basis van de verordening kunnen kiezen voor het recht van de staat New York als toepasselijk recht?

Nee, dat zal niet zo specifiek kunnen worden geformuleerd. De verordening zegt namelijk dat de interne regels van – in dit geval – de Verenigde Staten van Amerika bepalen van welke deelstaat de rechtsregels van toepassing zijn.

Wie weet komen deze tips van pas in uw situatie.

De praktijk zal leren hoe de verordening uit zal kristalliseren.

Van belangwekkende ontwikkelingen zal ik u op de hoogte houden.

Michèle van Velzen, kandidaat-notaris

 

Click here for the English version.

Cliquez ici pour le texte français.

De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft de laatste tijd meerdere uitspraken gedaan die betrekking hadden op vloerverwarming. Eerder schreven wij hierover al de blog ‘garanties in aannemingsovereenkomsten’. Vaak gaat de discussie over de vraag of wel voldoende vloerverwarming is aangelegd. Uit een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage blijkt dat er ook discussie kan bestaan over de vraag of sprake is van een gebrek wanneer de aannemer juist overijverig is geweest.

In procedures bij Raad van Arbitrage stelt opdrachtgever meestal dat er te weinig werk is verricht, terwijl aannemer juist stelt voldoende te hebben gedaan. In de onderhavige zaak is het juist andersom. Bij een koop-/aannemingsovereenkomst heeft opdrachtgever gekozen voor de meerwerkoptie ‘Vloerverwarming aanbrengen als hoofdverwarming’ in de woonkamer en de keuken. Opdrachtgever heeft bij het verstrekken van de opdracht vermeld dat hij zowel aan de korte als de lange wand in de keuken over een bepaalde lengte geen vloerverwarming wenst. Aannemer heeft vervolgens diezelfde week nog de vloerverwarming aangebracht en daarbij inderdaad op een deel van zowel aan de korte als de lange zijde van de keuken geen vloerverwarming aangelegd, maar wel over een minder lang stuk dan opdrachtgever wenste.

Opdrachtgever stelt vervolgens dat aannemer te veel vloerverwarming in de keuken heeft aangelegd, terwijl dit niet zo was afgesproken. Aannemer verweert zich tegen deze stelling door aan te geven dat hij simpelweg niet aan het verzoek van opdrachtgever kon voldoen, omdat er anders strijd zou ontstaan met de garanties in de aannemingsovereenkomst. Wanneer aannemer minder vloerverwarming zou hebben aangelegd, dan zou de gegarandeerde minimumtemperatuur in de keuken niet worden gehaald. Door te voldoen aan de instructie van opdrachtgever zou aannemer daarom juist in strijd handelen met de afgegeven garantie.

De arbiter gaat mee in de redenering van aannemer. Aannemer heeft gekozen voor de meest wenselijke uitvoering die niet valt aan te merken als gebrekkig. Het voldoen aan de wensen van opdrachtgever had ertoe geleid dat de verwarmingsinstallatie niet zou voldoen aan de normen. Aannemer is zoveel mogelijk tegemoet gekomen aan de wensen van opdrachtgever, terwijl hij daartoe niet verplicht was. Terzijde merkt de arbiter op dat het wellicht beter was geweest als aannemer deze gedachtegang met opdrachtgever had gedeeld, maar dat hij niet in zijn verplichtingen is tekortgeschoten door dit niet te doen.

Al met al is er dus geen sprake van een gebrek, aldus de arbiter. Opdrachtgever kan zich daarom ook niet beroepen op de garantieregeling, nu aannemer juist conform die garantie heeft gehandeld. Ook hier geldt wederom: de gegarandeerde temperatuur blijft te allen tijde leidend. Soms is daar meer werk voor nodig, soms minder. Zo lang die temperatuur wordt gehaald, zit de aannemer gebakken.

Alwin Farahani en Per van der Kooi

In algemene huurvoorwaarden van woningcorporaties is, vaak, bepaald dat het de huurder niet is toegestaan in een huurwoning hennep te kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, een en ander op straffe van een boete en onverminderd het recht van de verhuurder op nakoming, schadevergoeding en, soms, ontbinding van de huurovereenkomst. Zo ook in de algemene voorwaarden van woningcorporatie Portaal. Een van haar huurders had in de woning een grote hoeveelheid lachgas opgeslagen. Hoe moest daar dan mee worden omgegaan?

Naar aanleiding van overlastmeldingen heeft de politie een huiszoeking verricht bij een huurder van woningcorporatie Portaal. Daarbij zijn onder meer 11 gasflessen met lachgas (ongeveer 250 liter) aangetroffen, waarvan er drie naast het fornuis stonden. Lachgas komt niet voor op de (bijlage bij de) Opiumwet, de handel in lachgas is (dus) geen strafbaar feit. Portaal moest dit dus anders ‘aanvliegen’ en legde aan haar vordering ten grondslag dat huurder was tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het ging daarbij om de verplichting (i) om geen overlast aan omwonenden te veroorzaken, (ii) om de bestemming van het gehuurde niet te wijzigen, (iii) om het gehuurde niet te gebruiken voor bedrijfsmatige activiteiten, (iv) de verplichting om geen gevaarlijke stoffen op te slaan en de (v) verplichting om zich als goed huurder te gedragen.

De bewoner stelde dat hij, met drie vrienden, ongeveer 2500 ballonnen lachgas per dag gebruikte. De aangetroffen hoeveelheid was, dus, voor eigen gebruik en niet voor de handel bestemd.

Daar geloofde de kantonrechter, gelet op de aangetroffen grote hoeveelheid flessen lachgas, meerdere zakken ballonnen en een doos met zeventien ‘crackers’ (een houder om lachgaspatronen mee open te draaien en ballonnen te vullen) niets van, temeer niet omdat ook nog een notitieboekje met namen, frequentie en bedragen werd gevonden. Dat was door de politie aangemerkt als bedrijfsadministratie. Bovendien waren er verschillende klachten dat de huurder vanuit de woning overdag en ’s nachts lachgas verkocht en dat de kopers veel overlast veroorzaakten door in de lift over te geven, in het trappenhuis te urineren en lawaai te maken.

De kantonrechter oordeelde zeer recent dan ook dat de huurder zich bedrijfsmatig met de verkoop van lachgas vanuit de woning heeft bezig gehouden. Daarmee heeft hij een bedrijf in de woning uitgeoefend en heeft hij een andere bestemming aan het gehuurde gegeven (de woning was bestemd om in te wonen, niet om handel te drijven). Bovendien heeft hij hierdoor overlast veroorzaakt. Dit alles was in strijd met de algemene huurvoorwaarden. Daarnaast heeft de bewoner in strijd met die algemene voorwaarden gehandeld door gevaarlijke stoffen op te slaan. Op grond van het Bouwbesluit mag maximaal 50 kilogram of liter van een stof als lachgas worden opgeslagen, die norm was hier ruimschoots overschreden (ook omdat een aangebroken verpakking als een volle wordt gerekend). Vanwege al deze overtredingen heeft de bewoner zich ook niet als goed huurder gedragen. Om die reden (en omdat hij ook na de huiszoeking niet is gestopt met zijn handel) wordt de huurder veroordeeld om de woning te ontruimen.

 

Per van der Kooi

advocaat vastgoed- en huurrecht

Zodra de gemeente uw object aanwijst als monument, dan krijgt u de gelegenheid daartegen in bezwaar te gaan. In veel erfgoedverordeningen (ook wel monumentenverordeningen genoemd) is opgenomen dat uw object tijdens die procedure al voorbescherming krijgt. Alsof de aanwijzing als monument al definitief is. Tijdens de voorbescherming wordt u al verplicht het object te behandelen als een monument.

 

Klik hier om verder te lezen over de voorbescherming en wat dit voor u betekent.

 

Voor meer informatie over monumentenrecht kunt u terecht bij Vincent Stavleu.

In aannemingsovereenkomsten worden vaak garanties afgegeven om bepaalde toekomstige kenmerken van de woning te waarborgen. Voor de opdrachtgever natuurlijk fijn, voor de aannemer misschien wat listiger. Ondanks dat de garanties meestal kraakhelder zijn, kan er toch discussie ontstaan over de afgegeven garanties. In de onderhavige kwestie staat de vraag centraal hoe om te gaan met een garantieverklaring voor het aanleggen van vloerverwarming. Daarbij rijst de vraag hoeveel gewicht er moet worden gehangen aan de technische omschrijving van de overeenkomst. Nadat partijen er onderling niet uitkwamen, werd deze vraag voorgelegd aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

Partijen hebben op 23 september 2016 een aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw) gesloten. In deze overeenkomst is de Woningborg garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw van toepassing. In de technische omschrijving van de overeenkomst staat vermeld dat de woning op de begane grond zal worden voorzien van vloerverwarming en op de bovenverdiepingen van radiatoren. Daarnaast wordt voor verschillende ruimtes contractueel een minimumtemperatuur gegarandeerd. Zo moet bijvoorbeeld de temperatuur in de toiletruimte te allen tijde minimaal 15˚ C zijn.

In de technische omschrijving is geen vloerverwarming opgenomen in de toiletruimte op de begane grond. Opdrachtgever stelt daar wel degelijk recht op te hebben. Daarbij verwijst opdrachtgever naar de omschrijving van de overeenkomst. Op de begane grond zou immers vloerverwarming worden aangelegd; daaronder valt ook de toiletruimte, aldus opdrachtgever. Aannemer stelt echter dat het aanleggen van een vloerverwarming in een toiletruimte zeer ongebruikelijk is. Daarnaast wordt door opdrachtgever niet gesteld dat de minimumtemperatuur van 15˚ C zonder vloerverwarming niet zou worden gehaald.

De Raad van Arbitrage gaat niet mee in de redenering van opdrachtgever. De arbiter stelt dat uit de technische omschrijving niet blijkt dat de vloerverwarming in alle ruimtes op de begane grond moet worden aangelegd. Het doel van het aanleggen van vloerverwarming is het waarborgen van de minimumtemperaturen in iedere ruimte op de begane grond. Om die minimumtemperaturen te kunnen realiseren is het echter niet noodzakelijk om ook in de toiletruimte vloerverwarming aan te leggen. Zolang de temperatuur in de toiletruimte minimaal 15˚ C blijft, is er niets aan de hand. En dat kon de aannemer wél garanderen. Het ontbreken van vloerverwarming is daarom niet in strijd met de overeengekomen garanties. Het belang van opdrachtgever is daarmee komen te vervallen.

Kortom, bij het interpreteren van een aannemingsovereenkomst dient altijd het achterliggende doel van de garanties in ogenschouw te worden genomen. De letter van de overeenkomst is daarbij ondergeschikt aan de uitleg die partijen redelijkerwijs aan de bepaling mogen geven. Het doel heiligt dus de middelen, ook wanneer er minder middelen nodig zijn om het doel te bereiken.

De gehele uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw is hier te lezen.

Alwin Farahani en Per van der Kooi

Projecten in de binnenstad zijn ingewikkeld, zowel technisch als juridisch. Bestemmingswijzigingen, ruimtelijke procedures en vergunningen kosten tijd. Bovendien zijn er meer buren om rekening mee te houden. Juridisch getouwtrek voorkom je het beste door je huiswerk goed te doen.

Janbert Heemstra en Michèle van Velzen hebben gezamenlijk ruim veertig jaar ervaring in juridische regelgeving rond vastgoedprojecten. Daarover zijn zij geïnterviewd voor het magazine IN Den Haag, een uitgave van VG Visie. Wilt u het hele interview lezen? Klik dan hier.

Na zijn notariële opleiding aan de Rijksuniversiteit Groningen begon Janbert zijn loopbaan als kandidaat-notaris bij Houthoff Buruma. In 2004 voltooide hij cum laude de specialisatieopleiding Financiering & Zekerheden aan de Grotius Academie. Twee jaar later trad Janbert in dienst bij De Clercq. Sinds 2008 is hij notaris/partner. In 2009 volgde Janbert de MasterCourse Vastgoed Fiscaal aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Behalve notaris is Janbert sinds 2002 docent vastgoedrecht en btw / overdrachtbelasting bij Stichting Beroepsopleiding Notariaat.

 

Michèle van VelzenNa het voltooien van haar studie Notarieel Recht aan de Universiteit Leiden – met een ‘uitstapje’ naar de prestigieuze Université Panthéon-Assas in Parijs – startte Michèle haar loopbaan in 1999 als kandidaat-notaris. Ze deed in deze functie bij diverse advocaten- en notariskantoren een schat aan ervaring op met alle facetten van onroerendgoedtransacties. En passant vergrootte ze haar kennis door – onder meer – de beroepsopleiding Notariaat (2003), de Notariële Specialisatieopleiding Projectontwikkeling (2008) en de Beroepsopleiding tot Estate Planner (2012) af te ronden. Voordat Michèle begin 2019 toetrad tot het notariaat van De Clercq, was ze ruim drie jaar actief als zelfstandig gevestigd notarieel jurist.

Totaal 33 aanbestedende diensten verenigden afgelopen zomer hun inkoopkracht en zette een omvangrijke aanbesteding in de markt.

Een van de verliezende inschrijvers meende dat het beoordelingsregime onvoldoende transparant was beschreven en ook nog eens onvoldoende was uitgevoerd. Voor wat betreft dat laatste – de onjuiste uitvoering van het beoordelingsregime – krijgt de inschrijver gelijk van de rechter (klik). Tijdens de beoordeling paste de aanbestedende dienst namelijk een beoordelingsfactor toe die niet was opgenomen in de aanbestedingsstukken. Dat is vanzelfsprekend niet toegestaan. Dat leidt echter niet tot heraanbesteding. Reden: bij een juiste toepassing van de vooraf aangekondigde wijze van berekenen zou de uitkomst van de aanbesteding identiek zijn. De achteraf geïntroduceerde beoordelingsfactor heeft dus feitelijk geen gevolgen gehad voor de gunningsbeslissing.

Dan de klacht dat de beoordelingscommissie haar werk niet goed heeft verricht. De inschrijver meent dat haar inschrijving ten onrechte een te lage score heeft gekregen op een kwalitatief onderdeel. De voorzieningenrechter gaat daarin niet mee en hanteert de inmiddels standaardoverweging:

De voorzieningenrechter komt slechts een beperkte toetsingsvrijheid toe wanneer het aankomt op de beoordeling van een kwalitatief criterium. Aan de aangewezen beoordelingscommissie, waarvan de deskundigheid in beginsel moet worden aangenomen, moet dienaangaande de nodige vrijheid worden gegund, mede waar van een rechter niet kan worden verlangd dat deze specifieke deskundigheid bezit op het gebied van het onderwerp van de opdracht. In beginsel is het daarom niet aan de voorzieningenrechter om kwalificaties aan onderdelen van de inschrijving te verbinden, zoals uitstekend of goed, of het equivalent daarvan in puntenscores. Er is alleen plaats voor ingrijpen door de rechter indien sprake is van een onbegrijpelijke beoordeling, dan wel procedurele of inhoudelijke onjuistheden/onduidelijkheden, die zouden kunnen meebrengen dat de gunningsbeslissing niet deugt. Voorts geldt dat enige mate van subjectiviteit inherent is aan de beoordeling van een kwalitatief criterium.

De verliezende inschrijver heeft de puntenscore echter niet betwist en ook nog eens onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de score onbegrijpelijk is. De rechter wijst daarom alle vorderingen van de verliezende inschrijver af.

Welke argumenten wel succes kunnen hebben bij bezwaren tegen het oordeel van een beoordelingscommissie? Lees het in dit recente artikel (klik).

Menno de Wijs, advocaat aanbestedingsrecht

Stel u wint een aanbesteding en u krijgt een raamovereenkomst gegund. Vervolgens wil de aanbestedende dienst een opdracht laten uitvoeren door uw concurrent, terwijl die onder de reikwijdte valt van de aan u gegunde raamovereenkomst. Mag dat?

Een aanbestedende dienst meende van wel. De betreffende overeenkomst bevatte geen exclusiviteitsbepaling. Reden waarom de aanbestedende dienst zich op het standpunt stelde dat zij alle (contracts)vrijheid had om de opdracht aan een ander te gunnen.

De voorzieningenrechter was het daar niet mee eens (klik). Ook zonder exclusiviteitsbepaling gaat de contractvrijheid niet zo ver dat eenzelfde opdracht buiten een raamovereenkomst mag worden geplaatst. Dat zou in strijd zijn met de algemene beginselen van het aanbestedingsrecht, de redelijkheid en billijkheid en de beginselen van behoorlijk bestuur, zo blijkt ook uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 2.140 van de Aanbestedingswet.

De aanbestedende dienst had mijns inziens wel de opdracht aan een ander mogen gunnen als in de raamovereenkomst een non-exclusiviteitsbeding zou zijn opgenomen. Anders gezegd, een bepaling waarin de aanbestedende dienst expliciet aangeeft dat de gegunde overeenkomst niet exclusief is en dat het haar vrijstaat om ook opdrachten te plaatsen buiten de overeenkomst. Een dergelijk beding ontbrak in deze casus.

Menno de Wijs, advocaat aanbestedingsrecht

Op verzoek kan een notaris een verklaring over de uitoefening van een retentierecht inschrijven in het Kadaster. Maar wat levert dit op? En als onvoldoende blijkt dat het retentierecht wordt uitgeoefend, wat is dan de waarde van de inschrijving?

 

Retentierecht

Je hebt je verplicht tegen betaling een zaak af te geven. De wederpartij moet betalen, maar betaalt niet. Oefen je een retentierecht uit, dan houd je de zaak, totdat de wederpartij heeft betaald.

Het is essentieel dat naar buiten toe zichtbaar is dat degene die het retentierecht uitoefent – de retentor – de feitelijke macht over de zaak uitoefent. Zie ook: De Clercq / kennisblog / retentierecht.

Het retentierecht rust altijd op een zaak. Het kan dus rusten op een roerende of een onroerende zaak.

Een inschrijving in het Kadaster – om terug te komen op het vraagstuk – is alleen relevant als het gaat om een onroerende zaak.

Stel: een eigenaar van een perceel grond geeft aan een aannemer de opdracht een woning te bouwen. De eigenaar betaalt niet alle vervallen aanneemtermijnen. De bouw is nog niet klaar. Wegens de achterstand in de betaling van de aanneemsom stopt de aannemer met de bouwwerkzaamheden. De aannemer stuurt de eigenaar een aanmaning en hij informeert de eigenaar dat hij zijn retentierecht op het woonhuis uitoefent en niet oplevert.

De eigenaar verkoopt het perceel grond met de in aanbouw zijnde woning aan koper A en gaat vervolgens failliet. De curator laat de koopovereenkomst intact. Koper A wordt eigenaar en verkoopt en levert weer door aan koper B.

Dit is de casus van het Hoge Raad-arrest Deen (aannemer) / Van der Drift Beheer B.V. (koper B, de nieuwe eigenaar). De aannemer en de nieuwe eigenaar twisten over de vraag of was afgesproken dat de nieuwe eigenaar de aannemer zou betalen.

Ook speelde in die situatie de vraag hoe duidelijk het retentierecht kenbaar was uit de feiten. Het terrein was niet afgesloten of bewaakt. De woning in aanbouw was wel dichtgetimmerd, maar provisorisch. Wel had er nog geen oplevering plaatsgevonden en was er een bord van de aannemer op de gevel aangebracht.

De Hoge Raad oordeelde in het voordeel van de aannemer dat het retentierecht voortduurt als er geen oplevering of (volledige) ontruiming heeft plaatsgevonden.

Had een in het Kadaster ingeschreven verklaring over de uitoefening van het retentierecht Deen nog kunnen helpen?

Wijlen prof. mr. W.M. Kleijn schreef veel over het thema ‘retentierecht’, waaronder een noot bij dit arrest. Kleijns opinie over de inschrijfbaarheid van het retentierecht komt op het volgende neer:

Het retentierecht is geen zakelijk recht. Het retentierecht ontstaat – in tegenstelling tot zakelijke rechten – niet door inschrijving in het Kadaster.

Om ervoor te zorgen dat het retentierecht werking heeft ten opzichte van een derde, is het nodig dat:

 

Retentierecht-verklaring

Een verklaring van de notaris betreffende de uitoefening van een retentierecht kan worden ingeschreven in het Kadaster. Ik noem het voor het gemak een “retentierecht-verklaring”.

Een dergelijke verklaring houdt in een verklaring van de retentor dat hij op een voor derden duidelijke wijze kenbaar heeft gemaakt dat hij een retentierecht uitoefent.

De retentor dient met bewijsstukken, die aan de notariële verklaring worden gehecht, de notaris voldoende aan te tonen dat het retentierecht wordt uitgeoefend.

Voorbeelden van bewijsstukken zijn:

  1. correspondentie waaruit de uitoefening van het retentierecht voortvloeit,
  2. een foto van de bouwplaats met een bord waaruit de uitoefening van het retentierecht volgt,
  3. een in een stuk neergelegde getuigenverklaring, waaruit de uitoefening van het retentierecht volgt.

Als een retentierecht-verklaring is ingeschreven in het Kadaster, kan het retentierecht aan een derde worden tegengeworpen, mits de feitelijke situatie deze derde voldoende aanleiding geeft na te gaan of een retentierecht-verklaring is ingeschreven in het Kadaster.

Kleijn schreef hierover: “Toch heeft de inschrijving naast het feitelijk kenbaar maken zin, omdat het ingeschreven zijn ten tijde van de verkrijging door een derde diens goede trouw wegneemt, zodat het retentierecht op die grond tegen derden werkt ook al zou het feitelijk niet zo erg duidelijk zijn.”

Wat nu als de bewijsstukken niet voldoende aantonen aan de notaris dat het retentierecht wordt uitgeoefend?

Ook dan kan het zin hebben een notariële verklaring ter inschrijving in het Kadaster aan te bieden, waarin de notaris verklaart dat niet voldoende is aangetoond dat het retentierecht wordt uitgeoefend .

De bewaarder van het Kadaster boekt deze aanbieding in het register van voorlopige aantekeningen. Vervolgens kan de rechter in kort geding beoordelen of het toch om een inschrijfbaar feit gaat en dat deze behoort te worden ingeschreven. Zo ja, dan wordt ingeschreven met terugwerkende kracht tot het moment van boeking in het register van voorlopige aantekeningen.

 

Alles op een rij

Op verzoek kan een notaris een verklaring over de uitoefening van een retentierecht inschrijven in het Kadaster.

  1. Wat levert dit op?

Dit levert op dat het retentierecht aan een derde kan worden tegengeworpen, mits de feitelijke situatie deze derde voldoende aanleiding geeft na te gaan of een retentierecht-verklaring is ingeschreven in het Kadaster.

  1. Als onvoldoende blijkt dat het retentierecht wordt uitgeoefend, wat is dan de waarde van de inschrijving?

Ook dan kan aanbieding ter inschrijving van een notariële verklaring zinvol zijn. De aanbieding wordt geboekt in het register van voorlopige aantekeningen. De rechter in kort geding kan dan beoordelen of het toch om een inschrijfbaar feit gaat en dat deze behoort te worden ingeschreven.

 

Michèle van Velzen

Een besluit van een VvE kan door de kantonrechter worden vernietigd. Het verzoek tot vernietiging moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen. Wanneer gaat die termijn nou lopen? De Hoge Raad heeft die vraag onlangs beantwoord.

 

Tijdens een vergadering van een VvE van 23 november 2015 zijn besluiten genomen. Verzoekster, die niet ter vergadering aanwezig was, wil een aantal besluiten laten vernietigen. De notulen van de vergadering zijn op 10 december 2015 op de website van de beheerder geplaatst en per e-mail aan de leden gezonden. Het verzoek tot vernietiging is op 11 januari 2016 ingediend.

 

Verzoekster stelt dat zij pas van de besluiten kennis heeft kunnen nemen nadat de notulen op de website van de beheerder waren geplaatst en per e-mail waren verzonden. De VvE stelt zich daarentegen op het standpunt dat zij al op de dag van de vergadering of de dag erna van de besluiten kennis had kunnen nemen. De kantonrechter en het gerechtshof volgen de VvE. Naar hun oordeel hebben eigenaars er belang bij zo spoedig mogelijk te weten of een genomen besluit geldig is. Dat brengt mee dat van een eigenaar mag worden verwacht dat hij/zij zich ten spoedigste vergewist van genomen besluiten.

 

De Hoge Raad kiest voor een praktische insteek en laat dit afhangen van de gebruiken binnen de VvE over de wijze waarop besluiten kenbaar worden gemaakt. Als binnen de vereniging het gebruik geldt dat besluiten onder de leden kenbaar worden gemaakt, bijvoorbeeld door verspreiding van de notulen, heeft de eigenaar die niet ter vergadering aanwezig was van een genomen besluit kennis kunnen nemen vanaf het moment dat die bekenmaking heeft plaatsgevonden. Als het bekendmaken van besluiten binnen de VvE geen gebruik is, mag van een niet ter vergadering aanwezige eigenaar worden verwacht dat hij/zij moeite doet om kort na de vergadering; de Hoge raad noemt een termijn van een week, kennis te nemen van de genomen besluiten. De termijn van een maand begint dan te lopen na het einde van die week. Als echter de eigenaar al eerder (voorafgaand aan de bekendmaking of voor het einde van de termijn van een week) van de besluiten kennis heeft genomen, vangt de termijn van een maand aan op dat eerdere moment. De VvE zal dat dan wel moeten kunnen bewijzen.

 

Per van der Kooi

Advocaat vastgoed en huurrecht