Het is algemeen bekend dat bij monumenten ook de kleur van het buitenhoutwerk een belangrijke rol kan spelen. In beginsel moet dan ook voor grote verfbeurten van het buitenhoutwerk een monumentenvergunning worden aangevraagd, zeker wanneer de eigenaar een afwijkende kleur of kleurschakering wil gaan gebruiken.
Bij de beoordeling of een bepaalde kleur kan worden toegestaan zal in de eerste plaats de redengevende omschrijving een handvat bieden, maar de gemeente mag ook verder kijken. In een recente uitspraak (6 december 2022) van de Rechtbank Midden-Nederland is dit weer eens bevestigd. In een geval waarin de redengevende omschrijving zweeg over de verfkleur mocht de gemeente Noordoostpolder zich baseren op foto’s van vroeger en op het feit dat de woning in kwestie deel uitmaakte van een ensemble met een visuele en functionele samenhang. Een van wit afwijkende verfkleur paste daarom niet.
De rechter overwoog:
‘De rechtbank acht hierbij van belang dat het college aan zijn besluit niet alleen het advies van de monumentencommissie ten grondslag heeft gelegd, maar zich ook heeft gebaseerd op de redengevende omschrijving en de historische foto’s met daarop de woningen in aanbouw uit 1948 en later uit 1952 met alle kozijnen en balkondeuren in lichte kleur. Het college heeft gemotiveerd dat hij daarin de ondersteuning vindt om vast te houden aan de lichte / witte kleur, ook al is in de redengevende omschrijving de kleur wit niet expliciet benoemd. In de redengevende omschrijving staat welke aspecten van het monument in het bijzonder beschermingswaardig zijn. Het college heeft gemotiveerd toegelicht dat het niet vermelden van de kleur wit niet betekent dat de kleur niet onder de bescherming valt. Het college heeft zich daarvoor gebaseerd op de historische foto’s in samenhang gezien met de vermelding in de redengevende omschrijving dat de woningen ensemblewaarde hebben vanwege de sterke visuele en functionele samenhang tussen de beide rijen woningen en dat de woningen tevens van belang zijn vanwege de herkenbaarheid en de gaafheid van het exterieur. Dat het voor het college geen aanname is dat de kozijnen wit/licht zijn geweest, heeft het college daarmee naar het oordeel van de rechtbank overtuigend onderbouwd.’
Klik hier voor de hele uitspraak.
Vragen?
Heeft u verder nog vragen? Neem dan contact op met Arjen van Rijn, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat.
Het komt altijd weer voor: een particulier of bedrijf wil een pand kopen om grondig te verbouwen, aan te passen of te slopen ten behoeve van nieuwbouw op die plek, doet onderzoek naar de planologische voorwaarden en of er monumentenstatus op rust, stelt vast dat het pand geen monument is en ook niet op de nominatie staat om te worden aangewezen, koopt te goeder trouw het object en start de voorbereidingen voor verbouwing of nieuwbouw, dit alles in goed overleg met de gemeente. Vaak gaat het om een jaren ’50-, ’60- of ’70-pand.
En dan: erfgoedverenigingen en/of verontruste burgers trekken aan de bel en verzoeken de gemeente het pand alsnog de monumentenstatus te geven. De gemeente gaat schuiven, deskundigenrapporten worden geschreven en het pand wordt inderdaad als monument aangewezen. De eigenaar ziet zijn plannen in duigen vallen, want hij heeft het pand niet gekocht om het te behouden maar om er juist grondig mee aan de slag te gaan of er iets anders voor in de plaats neer te zetten, en daartegen bestond op het moment van aankoop ook geen enkel bezwaar. Maar door de monumentenstatus is de aankoop zinloos geworden. Bovendien is het niet gemakkelijk om weer van het pand af te komen want in de regel daalt door de monumentenstatus de belangstelling voor het pand en ook zijn marktwaarde: de monumentenstatus betekent immers minder gebruiksmogelijkheden, meer bureaucratie en hogere instandhoudingskosten, die slechts zeer ten dele door subsidies worden gedekt. De eigenaar die het pand te goeder trouw heeft gekocht moet dus een bittere pil slikken.
Natuurlijk moet ons erfgoed in voldoende mate behouden blijven. Maar over de gevolgen van dit soort achteraf-aanwijzingen wordt in de regel veel te laconiek gedaan. Al te gemakkelijk wordt de achteraf-aanwijzing als een normaal maatschappelijk risico voor de nieuwe eigenaar beschouwd en de rekening volledig bij hem gelegd. En al te gemakkelijk wordt gezegd dat de eigenaar een waardevermindering, andere financiële nadelen en gebruiksbeperkingen als gevolg van de monumentenaanwijzing maar op de koop toe moet nemen. Maar gemeenten die een pand tot nu toe nog nooit de moeite waard hebben gevonden en tijdens de wedstrijd de spelregels veranderen, schenden de rechtszekerheid. Dat hoort niet.
En daarom zou het geen free ride voor de gemeente mogen zijn. Op zulke gemeenten behoort een extra zware verantwoordelijkheid te rusten:
- zij horen aan te tonen dat er werkelijk een dwingende noodzaak bestaat om het pand tot monument te maken;
- zij horen uit eigen beweging en serieus te onderzoeken welke financiële en andere gevolgen een aanwijzing voor de eigenaar zou hebben;
- én zij horen bij aanwijzing de eigenaar volledig schadeloos te stellen voor de vergeefse aankoop en alle verdere reeds gemaakte kosten.
Dat is tot nu toe helaas niet zoals het gaat. Maar het is niet meer dan fair dat voor dit soort achteraf-aanwijzingen een hoge prijs geldt. Een hoge prijs leidt tot beter nadenken, en dat is bij achteraf-aanwijzingen, die de kersverse eigenaar hard treffen, maar al te nodig.
Vragen?
Heeft u verder nog vragen? Neem dan contact op met Arjen van Rijn, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat.
Verbouwingen aan monumenten luisteren nauw. Een vraag die daarbij vaker rijst, is of er uit architectuurhistorisch en esthetisch perspectief ruimte bestaat voor de bouw van een of meer dakkapellen. Hierop bestaat geen standaardantwoord. Een nauwkeurige analyse van de situatie is steeds vereist.
Zo ging het ook in een recente uitspraak (5 oktober 2022) van de Raad van State over een Arnhemse villa. De ontwikkelaar wilde in het kader van de bouw van een aantal appartementen aan de zijkanten en achterkant van de villa extra dakkapellen aanbrengen.
De redengevende omschrijving van een Arnhemse villa als zodanig bood geen aanknopingspunten of dit als gewenst of ongewenst moest worden beschouwd. Wel bood de ‘waardering’ in de redengevende omschrijving aanknopingspunten. Daar werd namelijk gesteld dat de villa architectuurhistorische waarde bezat vanwege de hoogwaardige esthetische kwaliteiten van het ontwerp zoals goede verhoudingen, bijzonder materiaalgebruik en rijke ornamentiek.
De rechter oordeelde op grond hiervan dat de hoogwaardige esthetische kwaliteiten van de villa mede zaten in de goede verhoudingen en dat dit niet alleen beperkt bleef tot de voorgevel. De conclusie was dat aan de bestaande monumentale dakkapellen geen nieuwe dakkapellen mochten worden toegevoegd.
Kort gezegd gaat het bij de vraag of er ruimte bestaat om een monument van een of meer dakkapellen te voorzien uiteindelijk altijd om het totaalbeeld dat daardoor ontstaat.
Vragen?
Heeft u verder nog vragen? Neem dan contact op met Arjen van Rijn, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat.
In een recente uitspraak (van 3 augustus 2022) heeft de Raad van State nog eens in heldere termen uit de doeken gedaan hoe de rechter beslissingen van gemeenten tot aanwijzing van panden als monument moet toetsen. Het komt er op neer dat gemeenten veel vrijheid hebben om een object al dan niet tot monument te maken. Ze hebben in feite dubbele vrijheid: allereerst de (beoordelings-)vrijheid om te bepalen of een pand monumentwaardig is, vervolgens de (beleids-)vrijheid om te bepalen of het monumentwaardige pand dan ook als monument moet worden aangewezen. Zo’n aanwijzing kan bijvoorbeeld onwenselijk zijn wanneer daardoor een onevenredig nadeel voor de eigenaar zou ontstaan.
In de woorden van de Raad van State:
‘Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, heeft het college beoordelingsruimte bij het bepalen van de monumentale waarde van een onroerende zaak. De Afdeling verwijst naar haar uitspraak van 8 augustus 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2643). Afhankelijk van de beroepsgronden gaat de bestuursrechter in op de vraag of de manier waarop het college van die beoordelingsruimte gebruik heeft gemaakt, in overeenstemming is met het recht. Daarbij moet de bestuursrechter nagaan of het college redelijkerwijs de beoordelingsruimte op die manier heeft kunnen invullen.
Wanneer een onroerende zaak volgens het college van monumentale waarde is, heeft het college beleidsruimte om te bepalen of die onroerende zaak als beschermd gemeentelijk monument moet worden aangewezen. Dan moet hij de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter gaat niet na of hij in het concrete geval tot hetzelfde besluit zou zijn gekomen. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of de nadelige gevolgen van de aanwijzing niet onevenredig zijn in verhouding tot de met de aanwijzing te dienen doelen.’
De gemeente moet ook een eventuele waardedaling van het pand in de belangenafweging betrekken, maar niet elk financieel nadeel is bij voorbaat onaanvaardbaar. Het pure feit dat door de aanwijzing van een pand als monument de waarde van dat pand vermindert, is in het algemeen niet voldoende; er moet sprake zijn van een onevenredig financieel nadeel voor de eigenaar. Pas dan ontstaat een situatie waarin de gemeente in redelijkheid niet tot aanwijzing had kunnen overgaan.
Kortom: gemeenten hebben veel vrijheid, maar die vrijheid is niet onbeperkt.
Vragen?
Heeft u verder nog vragen? Neem dan contact op met Arjen van Rijn, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat.
Gaat het om het al dan niet toekennen van de monumentenstatus, dan beschikt het gemeentebestuur over de nodige ruimte: het college van burgemeester en wethouders heeft beoordelingsruimte bij het bepalen van de monumentale waarde van een onroerende zaak. Bij het beantwoorden van de vraag, of een als monumentwaardig beoordeeld onroerende zaak gelet op alle betrokken belangen als beschermd gemeentelijk monument moet worden aangewezen, heeft het college vervolgens beleidsruimte. De bestuursrechter houdt daarbij afstand: hij toetst niet of hij in het concrete geval tot hetzelfde besluit zou zijn gekomen maar of het gemeentebestuur in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
Dit alles klinkt tamelijk abstract, maar betekent onder de streep dat een gemeentebestuur dubbele ruimte heeft: allereerst veel ruimte om te bepalen of een bepaald object monumentale waarde heeft en vervolgens veel ruimte als het er om gaat welk belang uiteindelijk de doorslag moet geven: het belang van de monumentenbescherming of – want daar komt het meestal op neer – de financiële en andere belangen van de eigenaar, die door de toekenning van de monumentenstatus toch vooral met allerlei beperkingen wordt geconfronteerd. Een eigenaar die hard wil maken dat zijn of haar belang zwaarder behoort te wegen, moet wel wat kunnen laten zien. Hij heeft in eerste instantie een brengplicht. Doet hij dat echter, dan is het gemeentebestuur vervolgens wel verplicht tot serieus nader onderzoek. Stelt een eigenaar in het kader van de aanwijzingsprocedure dat de monumentenstatus negatieve gevolgen heeft voor bijvoorbeeld herontwikkeling of verkoop en motiveert hij dit genoegzaam, dan ligt het ‘op de weg van het bestuur om op deze belangen in te gaan en aannemelijk te maken dat er alternatieve mogelijkheden zijn voor een zinvol hergebruik van het monument waardoor het met de aanwijzing te dienen belang van het behoud van het monument prevaleert boven het belang van de eigenaar om de aanwijzing achterwege te laten’, aldus de Raad van State.
Daarbij is het niet zo dat elk financieel nadeel dat door de monumentenstatus voor de eigenaar zou ontstaan, maakt dat diens belang uiteindelijk zwaarder moet wegen dan het belang van de monumentenbescherming. Wanneer de monumentenstatus leidt tot duurder onderhoud dan wat normaal het geval zou zijn geweest, is dat op zichzelf aanvaardbaar omdat daar (al dan niet ten dele) subsidies tegenover staan. Met eventuele plannen voor herontwikkeling van een object moet de gemeente rekening te houden wanneer het bestemmingsplan voor zo’n herontwikkeling ruimte biedt. Biedt het bestemmingsplan die ruimte, dan behoort met het belang van de eigenaar om zijn plannen te kunnen verwezenlijken te worden meegewogen. Hoe zwaar dat belang van de eigenaar dan moet wegen, is vraag twee. Daarbij speelt ook een rol of en in hoeverre een pand door de monumentenstatus economisch minder waard, slechter verkoopbaar of zelfs onverkoopbaar is geworden. Het is ook hier in eerste instantie aan de eigenaar om de vermindering van de economische waarde en de mindere of niet-verkoopbaarheid te onderbouwen. Doet de eigenaar dit, dan mag de gemeente deze argumenten niet negeren, maar moet zij met eigen onderzoek komen wanneer zij meent dat het anders is.
Zeker is onder de streep in ieder geval, dat de financiële belangen van de eigenaar een zwaar gewicht hebben. Hoe zwaar ze uiteindelijk behoren te wegen, dat valt niet bij voorbaat te voorspellen. Dat hangt sterk van de concrete situatie af. Maar legt de eigenaar die financiële belangen op tafel, dan mag de gemeente ze niet negeren maar moet ze daarmee aan de slag. En hoe groter het financiële nadeel dat de eigenaar gaat lijden, hoe meer reden er is om daar ernstig rekening mee te houden en eventueel van een aanwijzing als monument af te zien.
Vragen?
Heeft u verder nog vragen? Neem dan contact op met Arjen van Rijn, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat.
Praten over situaties waarin u zelf niet meer in staat bent om beslissingen te nemen zijn altijd lastig. Niet wetende hoe aan zo’n gesprek te beginnen, wordt het onderwerp om die reden vaak vermeden. Een testament is een veelal bekend begrip, hierin wordt vastgesteld wat er moet gebeuren met de nalatenschap indien een persoon komt te overlijden. Maar wat moet er gebeuren indien u nog wel leeft, maar niet meer in staat bent zelf te handelen en beslissingen te nemen? Wat betekent dit voor de voortgang van uw bedrijf?
Stel u, als ondernemer wordt plots getroffen door een (ernstige) ziekte of ongeval, waardoor u tijdelijk niet meer zelfstandig kan handelen. Door dit ongeval of deze ziekte bent u niet meer in staat beslissingen te nemen, u bent wilsonbekwaam geworden. Dit houdt in dat niemand, uzelf ook niet, beslissingen voor u mag nemen. Ten onrechte wordt vaak gedacht dat uw kinderen of partner voor u zouden mogen beslissen, maar dat klopt niet. Hoe kunt u dit oplossen?
Een levenstestament, wat is dat?
Een levenstestament is een notariële akte opgesteld door een notaris waarin uw wensen worden vastgelegd wie de belangrijke beslissingen voor u mogen nemen indien er tijdens uw leven iets gebeurt waardoor u (tijdelijk) niet meer zelfstandig kan handelen. Zowel in de persoonlijke sfeer kan een levenstestament van belang zijn. Denk aan alledaagse zaken, zoals betalingen voor gas, water en licht. Maar ook beslissingen over welke medische zorg u nodig hebt kunnen worden opgenomen. Ook kan een levenstestament cruciaal zijn voor uw onderneming. Zo kan worden voorkomen dat uw eigen bedrijf van het ene op andere moment stil komt te liggen, omdat u op voorhand vervanging hebt geregeld in uw levenstestament.
Geen levenstestament! Wat nu?
U zult zich misschien afvragen waarom een levenstestament nodig is. Zonder levenstestament moet er bij de rechtbank een bewindvoering en mentorschap worden aangevraagd. Er kunnen pas weer handelingen vanuit uw naam worden verricht als er een bewindvoerder door de rechter is benoemd. U heeft zelf dus geen enkele inspraak in hoe dat geregeld wordt. Daarnaast blijkt uit de praktijk dat een dergelijke aanvraag al snel meerdere weken in beslag neemt. Dat kan voor grote problemen zorgen in uw bedrijf. Weinig bedrijven zullen volledig bestand zijn tegen deze weken van stilte. Maar dat is nog niet alles, zelfs als de onderbewindstelling en het mentorschap zijn geregeld, kunt u nog voor problemen komen te staan. Zo blijft bijvoorbeeld toestemming van de rechter nodig bij het verkopen van bezittingen of bij het doen van uitgaven boven de €1.500.
Wees moeilijkheden voor, door de controle in handen te houden, en spreek met uw notaris over de mogelijkheden om uw wensen voor uw (tijdelijke) vervanging tijdens leven vast te leggen en zo stagnatie in uw bedrijf te voorkomen.
Bij traditionele financiering vallen veel potentiële kopers buiten de boot. Slimme startups springen daarop in met het aanbieden van alternatieve financiering. Een mooie ontwikkeling, vindt Janbert Heemstra, mits je de afspraken juridisch en fiscaal goed dichttimmert.
De roep om alternatieve financieringen is groot. Nu huren onbetaalbaar dreigt te worden, willen steeds meer mensen een woning kopen. Banken houden echter de hand op de knip, waardoor sommige groepen kansen missen. Vooral startups springen in dat gat. Met alternatieve financiering voorzien zij in een serieuze behoefte. Daarbij staan ze wel voor een uitdaging, zegt Janbert Heemstra.
‘De meeste startups hebben veel verstand van marketing, doelgroepen benaderen en het ophalen van geld, maar niet van hoe ze overeenkomsten op een goede manier moeten vastleggen – en dat is toch heel belangrijk. Want als je dit niet goed juridisch afdicht, loop je risico. Op alternatieve financiering is veel regelgeving van toepassing, en je wilt niet dat een partij naar de rechter stapt, omdat het contract niet voldoet aan de wet. Ook fiscaal moet het allemaal kloppen, dus dat moet je vooraf goed toetsen en helemaal dichttimmeren.’
Verder lezen, download het volledige interview (PDF) met Janbert Heemstra, notaris bij De Clercq Advocaten Notariaat, zoals dat is verschenen VG Visie Zomer Wonen (2022).
De betekenis van de redengevende omschrijving
De reden waarom een bepaald pand wordt aangewezen als monument wordt altijd uitgelegd in de zogeheten ‘redengevende omschrijving’. In de redengevende omschrijving worden de monumentale waarden beschreven die het monument tot monument maken. In de praktijk ontstaat er altijd weer discussie over de vraag hoe zo’n redengevende omschrijving nu moet worden gelezen. Wat wordt er precies beschermd? De Raad van State doet hier regelmatig uitspraak over en jongstleden april was het weer zo ver. Een goede aanleiding om op deze plek nog eens een korte samenvatting te geven van de reikwijdte een redengevende omschrijving.
Om te beginnen vormt niet het kadastrale perceel grondslag voor de bescherming van wat zich daarop bevindt, maar beschermd is alleen datgene wat als zelfstandige eenheid is genoemd in de redengevende omschrijving (ECLI:NL:RVS:2013:BZ7541).
Het gaat vervolgens bij de bepaling van een zelfstandige eenheid om hetgeen bouwkundig en functioneel één onlosmakelijk geheel vormt. Met andere woorden: uitgangspunt voor de bescherming is alles wat bouwkundig en functioneel onlosmakelijk deel uitmaakt van de zelfstandige eenheid. Dit betekent dat niet alleen de elementen die in redengevende omschrijving expliciet worden genoemd onder de bescherming vallen, maar ook alles wat niet wordt genoemd maar wel onlosmakelijk tot de zelfstandige eenheid behoort.
Verder is ook het civielrechtelijk onderscheid in onroerende en roerende zaken op monumenten van toepassing. Dit betekent dat zaken die op grond van artikel 3:4 van het Burgerlijk Wetboek naar verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de hoofdzaak of daarmee zodanig zijn verbonden dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht, dezelfde bescherming genieten als het monument waartoe zij behoren (ECLI:NL:RVS:2016:2555; ECLI:NL:RVS:2021:906). Het interieur van een pand vormt dus, voor zover dit als onroerend valt te beschouwen, eveneens onderdeel van de beschermde status.
Zodoende behoort een schuur die pas veel later aan een monumentale boerderij is aangebouwd en op zichzelf geen bijzondere uitstraling heeft maar alleen via een tussendeur vanuit de boerderij valt te bereiken, tot de zelfstandige eenheid via de aanwijzing wordt beschermd (ECLI:NL:RVS:2013:BZ7541). En ook een houten vloer die niet in de redengevende omschrijving wordt genoemd maar wel onlosmakelijk onderdeel vormt van de onroerende zaak mag niet zomaar worden opengebroken of verwijderd; daarvoor is als gevolg van de aanwijzing monument een omgevingsvergunning nodig (ECLI:NL:RVS:2022:1056).
Dit alles komt er op neer dat eigenaren van aangewezen objecten er goed aan doen de aanwijzing niet te strikt te interpreteren. Is een pand eenmaal als monument aangewezen, dan kan dit veel grotere gevolgen voor de omvang van de bescherming hebben dan op grond van de redengevende omschrijving kan worden vermoed.
Vragen?
Heeft u verder nog vragen? Neem dan contact op met Arjen van Rijn, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat.
Bij de huur van bedrijfsruimte (zogenoemde ‘middenstandsbedrijfsruimte’ in de zin van artikel 7:290 BW) gelden bijzondere huurbeschermingsregels. De huurovereenkomst kan alleen op in de wet (artikel 7:296 BW) genoemde beëindigingsgronden worden opgezegd. Een van die gronden is dat de verhuurder (of iemand die in een nauwe relatie tot hem staat) het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen. Hoe moet een opzegging wegens ‘dringend eigen gebruik’ worden beoordeeld? In zijn arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:494) heeft de Hoge Raad zich hierover uitgesproken.
Casus: hotel in Amsterdam
De verhuurder van een hotelpand in Amsterdam heeft de verhuur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, omdat hij een aanmerkelijk beter rendement kan behalen door het hotel zelf te exploiteren. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. In hoger beroep heeft het gerechtshof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof overweegt dat, ofschoon het hotel bij zelfexploitatie tot een rendementsverbetering voor de verhuurder kan leiden, de verhuurder het gehuurde daarvoor in dit geval niet dringend nodig heeft. De verhuurder heeft, door het pand destijds te verhuren (in plaats van zelf te exploiteren) welbewust van een hoger rendement afgezien. Die eigen keuze doet daarom af aan de dringendheid van de wens van de verhuurder om het hotel zelf te exploiteren. Bovendien heeft de verhuurder meerdere panden in eigendom en is niet duidelijk waarom juist het gehuurde gebruikt moet worden voor het starten van een nieuw hotel.
Uitspraak Hoge Raad
De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
Volgens vaste rechtspraak moeten bij opzegging tegen het einde van de eerste huurperiode (een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte wordt doorgaans aangegaan voor de duur van vijf jaar en nadien voor een zelfde periode verlengd) de belangen van verhuurder en huurder worden afgewogen. Bij opzegging tegen het einde van de twee huurperiode, waarvan hier sprake was, is geen plaats voor een belangenafweging.
Met ‘dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ is, aldus de Hoge Raad, bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen daarvoor voldoende zijn. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en hij het verhuurde nodig heeft om dit te voorkomen.
Indien de verhuurder andere mogelijkheden heeft om in zijn behoeften te voorzien, staan die alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg, indien het benutten daarvan in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd. Huurder moet dan stellen en aannemelijk maken dat aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. Het is niet aan verhuurder om te stellen en aannemelijk te maken dat hij geen andere mogelijkheid heeft dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde.
Per van der Kooi, advocaat vastgoed- en huurrecht
Nog altijd wordt flink geprocedeerd over huurkortingen vanwege corona. Bij het berekenen van de huurkorting vormt de afgenomen omzet het uitgangspunt. Ook wordt (sinds begin dit jaar) rekening gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Als deel van de omzet of op een andere wijze.
Grosso modo zijn er twee berekeningsmethodes: de ‘Amsterdamse’ en de ‘Gelderse’.
In die van de Rechtbank Amsterdam wordt de TVL opgeteld bij omzet. Omdat geen der partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis wordt de dan nog resterende omzetdaling gelijkelijk over verhuurder en huurder verdeeld (dus door twee gedeeld).
Of in een formule: oh – (d% : 2) = gh, waarbij ‘oh’ de oorspronkelijke huur, ‘d%’ het percentage van de omzetdaling en ‘gh’ de gewijzigde huur is. Als bij elkaar opgeteld de behaalde omzet en de ontvangen TVL 25% van de normale omzet bedraagt en het omzetverlies dus 75%, bedraagt de huurkorting 37,5%.
Zie mijn eerdere blog hieromtrent
De Rechtbank Gelderland hanteert een andere berekening. Die kijkt in hoeverre de huur wordt gedekt door de TVL en naar de omzetdaling? De omzetdaling wordt gedeeld door twee, uitgedrukt in een percentage A. Stel: de omzetdaling bedroeg 80%, dan is A 40%. Vervolgens kijkt deze rechtbank naar het deel van de huur dat niet door de TVL is gedekt, uitgedrukt in een percentage B. Stel: de TVL dekte 60% van de huur, dan is B (ook) 40%. De huurkorting bedraagt dan 40% van 40% = 16%.
De Gelderse berekening leidt (dus) tot een heel andere uitkomst dan de Amsterdamse.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een op 14 september 2021 gewezen arrest een streep gezet door de Amsterdamse rekenmethode – en feitelijk ook door de Gelderse (al lijkt de berekening van het hof in de verte wel op die laatste).
Huurder betoogde in die procedure dat de TVL bij de omzet moest worden opgeteld en dat alleen rekening moest worden gehouden met de TVL die al ontvangen was. De verhuurder meende dat de TVL van de totale vaste lasten moet worden afgetrokken, waarna het percentage huurkorting wordt berekend door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant van de vaste lasten te vermenigvuldigen met de helft van het omzetdalingspercentage en dat bovendien moet worden uitgegaan van de TVL waarop de huurder recht heeft, ongeacht of die al is ontvangen of later wordt bijgeschreven.
Het hof oordeelt (in navolging van de verhuurder) dat de TVL moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten. Uitgangspunt van de huurkorting door de gevolgen van de coronacrisis is dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de huurder en de verhuurder ernstig is verstoord: er wordt betaald voor een ruimte die gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt. Compensatie door de overheid (in de vorm van de TVL) heeft effect op die verstoorde waardeverhouding. Bovendien gaat de overheid ervan uit dat de TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen, aldus het hof.
Vervolgens wordt bepaald welk deel van de resterende vaste lasten betrekking heeft op de huur (huurdeel vaste lasten). Over die resterende huur wordt dan een korting berekend op basis van 50% van de omzetdaling.
Bij het bepalen van de omzet wordt dan ook nog rekening gehouden met door een onderhuurder niet betaalde huur. In dit geval had de huurder, een hotelketen, een deel van het pand onderverhuurd aan een zustervennootschap die een restaurant exploiteerde. Hoewel de onderhuurder aan haar zuster vanwege corona geen huur meer betaalde, viel volgens het hof niet in te zien waarom die tijdens de coronacrisis niet minstens 50% van de onderhuur zou moeten betalen. Deze (fictieve) onderhuur werd bij de omzet opgeteld.
In een formule: huurkorting = (totale vaste lasten – TVL) x huurdeel vaste lasten x (percentage omzetdaling :2).
De rekenmeesters kunnen weer aan de gang.
Per van der Kooi
advocaat huurrecht
