Advocaten en notariaat in Leiden en Den Haag
Menu

Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het verbouwen, slopen of verplaatsen van een monument, kan het Bouwbesluit 2012 een belangrijke rol spelen. Dit vereist in het bijzonder aandacht, als het bevoegd gezag aan de vergunningverlening bepaalde specifieke voorwaarden wil verbinden. Het stellen van dergelijke voorwaarden is niet bijzonder. Het bevoegd gezag zal immers de monumentale waarde van het bouwwerk willen behouden. Dit maakt dat een vergunning voor het wijzigen van een monument doorgaans is voorzien van (strenge) voorwaarden.

Bouwbesluit 2012

In het Bouwbesluit 2012 (hierna: bouwbesluit) wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw en verbouw. Er is sprake van verbouw bij gehele of gedeeltelijke vernieuwing, verandering of vergroting van een bouwwerk. Aan verbouw stelt het bouwbesluit dezelfde eisen als aan een nieuw te bouwen bouwwerk, tenzij daarvan uitdrukkelijk wordt afgeweken.

De bepalingen van het bouwbesluit zijn ook van toepassing bij de wijziging van een monumentaal bouwwerk. Het bevoegd gezag wordt geconfronteerd met de vraag hoe de voorschriften van het bouwbesluit zich verhouden tot de eisen die het bevoegd gezag zal willen stellen aan de wijziging van het monument.

Bij verbouw van een monument

In bepaalde gevallen heeft de toepassing van de voorschriften van het bouwbesluit op de verbouw van een monument onwenselijke gevolgen. Zo kunnen monumentale waarden verloren gaan vanwege specifieke eisen – bijvoorbeeld in het kader van de veiligheid – die het bouwbesluit aan de verbouw verbindt.

Om te voorkomen dat monumentale waarden in het gedrang komen, is artikel 1.13 in het bouwbesluit opgenomen. Dit artikel bepaalt dat met voorwaarden – verbonden aan de vergunning voor de verbouw van een monument – kan worden afgeweken van de voorschriften in het bouwbesluit. De voorwaarden die het bevoegd gezag aan de vergunning voor de verbouw van het monument verbindt, komen als het ware in de plaats van bepalingen van het bouwbesluit.

In het Praktijkboek Bouwbesluit 2012 wordt het concrete voorbeeld gegeven van een trap in een monumentale woning, die in strijd met een inhoudelijk voorschrift van het bouwbesluit is gesitueerd. Vanwege het belang van het behoud van de monumentale waarden van het bouwwerk, kan bij de vergunning voor de verbouw van het monument worden voorgeschreven dat de trap niet mag voldoen aan van de betreffende voorschriften van het bouwbesluit.

Het moet gaan om verbouw

Een belangrijk punt van aandacht ten aanzien van artikel 1.13 is dat het moet gaan om verbouw. Nu zal de wijziging van een monument in het overgrote deel van de gevallen ook aan te merken zijn als verbouw (en niet van nieuwbouw). Echter, er zijn ook gevallen denkbaar dat alleen de voorschriften voor nieuwbouw van toepassing zijn. Bijvoorbeeld in geval van volledige sloop (inclusief de fundering) en vervolgens herbouw. Denkbaar is dat bij deze herbouw op aanwijzing van het bevoegd gezag bepaalde specifieke monumentale waarden terug moeten komen. Het bevoegd gezag zal zich in dit uitzonderlijke geval gebonden zien aan de voorschriften van het bouwbesluit.

Besluit

De uitzonderingsbepaling waarmee de voorwaarden aan de omgevingsvergunning voor de wijziging van een monument in de plaats kunnen treden van de voorschriften van het bouwbesluit, geeft het bevoegd gezag goed gereedschap om de monumentale waarden van een bouwwerk te beschermen. Vanuit de monumentenzorg een goede bepaling, maar het is en blijft maatwerk!

Vragen over monumenten? Neem gerust contact met ons op of bezoek de website Monument & Recht. Wij helpen u graag verder!

Vincent Stavleu, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat

 

Per van der Kooi schreef een column in Beton Centraal, het nieuwe magazine van Betonhuis. Betonhuis is het kennis-, informatie- en innovatiecentrum van de Nederlandse betonsector.

In het artikel gaat hij in op de toepasselijkheid van algemene voorwaarden en op de geldigheid van aansprakelijkheidsbeperkingen.

Bottomline: de aansprakelijkheid is (toch) niet steeds beperkt…

Wilt u de column lezen, klik dan hier.

Stelt u zich eens voor: uw bedrijfspand midden in de binnenstad voldoet eigenlijk al lang niet meer en u moet uitbreiden. De plannen voor de bouw van de nieuwe bedrijfshal zijn gereed. Voor de koop- aannemingsovereenkomst met de aannemer worden de laatste puntjes op de ‘i’ gezet. Er is lang en stevig onderhandeld en er is op veel punten inmiddels overeenstemming bereikt. Maar u bent er nog steeds niet helemaal uit met de aannemer.

De laatste tijd ziet u echter uw orderportefeuille drastisch teruglopen en de bank stelt inmiddels kritische vragen. De financiering van uw plannen staat zelfs ter discussie.

De aannemer heeft intussen enorm zijn best gedaan om het bestek en de tekeningen op tijd klaar te hebben. Hij vraagt u wanneer de bouw kan beginnen. We komen er toch wel uit?

De aannemer wil dus graag door, maar u kunt eigenlijk niet meer verder en u ziet zich zelfs genoodzaakt de onderhandelingen af te breken. Een dikke streep door al uw mooie plannen.

De aannemer is boos en laat het er niet bij zitten en wil door met onderhandelen. Maar u kunt geen kant meer op…

WAT NU?

Bent u verplicht om door te onderhandelen? Kunt u aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de aannemer lijdt door het afbreken van de onderhandelingen? Uit vele uitspraken van rechters blijkt dat doorslaggevend is in welke fase de onderhandelingen zich bevinden, maar dat is lang niet altijd gemakkelijk vast te stellen. De praktijk is weerbarstig en biedt vaak weinig houvast voor een eenduidig antwoord op uw vragen. De onderhandelingen met uw aannemer zijn nauwelijks schriftelijk vastgelegd en het ging vaak alle kanten op. Het is onduidelijk in welke fase de onderhandelingen zich precies bevinden.

DRIEFASENLEER

Bij onderhandelingen worden in de literatuur en rechtspraak doorgaans drie fasen onderscheiden, de zogenaamde ‘driefasenleer’. Tijdens de eerste, verkennende fase van de onderhandelingen mag u de onderhandelingen staken zonder juridische of financiële gevolgen. Gedurende de tweede fase staat het u echter niet zonder meer vrij de onderhandelingen af te breken en loopt u het risico dat u de door de aannemer gemaakte kosten moet betalen: het zogenaamde negatieve contractsbelang moet dan worden vergoed. Afbreken van onderhandelingen tijdens de derde en laatste fase betekent dat u zowel de gemaakte kosten als de gederfde winst van de aannemer zult moeten voldoen, het zogenaamd positieve contractsbelang. Deze zogenaamde ‘driefasenleer` is doorgaans de juridische lat waarlangs uw situatie door de rechter zal worden beoordeeld.

Zoals u al weet, is het in de praktijk niet heel gemakkelijk te bepalen in welke (precontractuele) fase u zich bevindt op het moment van afbreken daarvan.

GERECHTVAARDIGD VERTROUWEN

De Hoge Raad heeft al in 2005 in afwijking van de hiervoor genoemde driefasenleer bepaald, dat ieder van de onderhandelende partijen in beginsel vrij is om de onderhandelingen af te breken, tenzij dat onaanvaardbaar zou zijn op grond van het bij de aannemer door u gewekte ‘gerechtvaardigde vertrouwen’dat de aannemingsovereenkomst zou worden gesloten of dat in verband met de andere omstandigheden van het geval afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar zou zijn. Partijen moeten daarbij rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.

BEOORDELING

Voor de beoordeling van uw situatie zal onder meer rekening worden gehouden met de wijze waarop u de onderhandelingen afbreekt en u tot het ontstaan van het vertrouwen bij de aannemer heeft bijgedragen. Daarnaast zal dus moeten worden beoordeeld of u voldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van uw aannemer. Voorts is van belang of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene, gewijzigde omstandigheden hebben voorgedaan, zoals uw almaar teruglopende orderportefeuille.

Het komt er kort gezegd op neer of u,tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen en ondanks de voor u gewijzigde omstandigheden, het ‘gerechtvaardigde vertrouwen` bij de aannemer heeft opgewekt dat de overeenkomst tot stand zou komen.

Of daarvan sprake is, laat zich echter niet eenvoudig vaststellen en zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Maar aan zo’n vage maatstaf heeft u nu niets. Wel is u inmiddels duidelijk dat u het risico loopt de aannemer schadeloos te moeten stellen. U bent al aansprakelijk gesteld…

INTENTIEOVEREENKOMST (LETTER OF INTENT)

Hoe had u dat kunnen voorkomen? Door het vooraf maken van goede afspraken over de wijze waarop u met een partij in onderhandeling wilt gaan en de gevolgen daarvan goed vast te leggen.

Een heldere intentieovereenkomst is daarvoor hét geëigende middel. In zo’n overeenkomst legt u de intentie vast om een bepaald doel te bereiken, in uw geval het realiseren van een nieuw bedrijfspand. U kunt in de overeenkomst ook vastleggen onder welke voorwaarden of voorbehouden u de onderhandelingen of de definitieve overeenkomst wilt aangaan.

Denk daarbij aan een voorbehoud van financiering of bijvoorbeeld de goedkeuring van uw aandeelhouders en stel als voorwaarde dat afspraken altijd schriftelijk moeten worden vastgelegd. Het is natuurlijk wel belangrijk dat u zich ook steeds aan de intentieovereenkomst houdt.

Een intentieovereenkomst leent zich vooral heel goed om de (financiële) gevolgen van het eventueel afbreken van onderhandelingen, als aan bepaalde voorbehouden of voorwaarden niet wordt voldaan, helder af te spreken.

Dat had u en de aannemer veel ellende kunnen besparen. Eigenlijk heel simpel.

 

Frank Eradus, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat

Voorkom belangenverstrengeling

Om de integriteit bij aanbestedingen te waarborgen is het essentieel dat de scheiding van belangen voldoende wordt gewaarborgd. Aanbestedende diensten zijn nogal eens terughoudend bij het inschakelen van de markt of het houden van marktconsultaties. Met name aan de voorkant van aanbestedingsprocedures ligt het risico van ontoelaatbare belangenverstrengeling op de loer. De vraag is hoe ontoelaatbare belangenverstrengeling kan worden vermeden en de bij de markt aanwezige, voor het project relevante benodigde kennis, toch kan worden benut zonder dat dit tot uitsluiting van deelname van potentiële gegadigden hoeft te leiden.

Kennis markt

Bij complexe opgaven is er bij aanbestedende diensten nogal eens behoefte om de specifieke kennis of vaardigheden van marktpartijen in te zetten om te komen tot de juiste vraag met bijbehorende vraagspecificaties. Betrokkenheid van marktpartijen bij de voorbereiding kan echter leiden tot ontoelaatbare belangenverstrengeling door voorkennis ten opzichte van de concurrentie. Ook het inzetten van marktpartijen om de inschrijvingen te beoordelen kan leiden tot concurrentievervalsing, waardoor een aanbesteding kan mislukken.

Uitsluiten niet zomaar

Een voorbeeld. Een partij wordt gevraagd om bij het opstellen van een vraagspecificatie de aanbestedende dienst te adviseren. Deze partij heeft als potentiële gegadigde aangegeven ook te willen meedingen naar de opdracht. Mag dat bedrijf nu worden uitgesloten van deelname aan de betreffende aanbestedingsprocedure? Met het Fabricom-arrest heeft het Hof van Justitie EU (C-21/03, 3 maart 2005) bepaald dat het categorisch uitsluiten van dergelijke partijen niet is toegestaan wanneer de deelname geen gevaar voor de mededinging tussen de inschrijvers meebrengt. Men moet steeds in de gelegenheid worden gesteld om aan te tonen dat de opgedane (voor)kennis en ervaring in de concrete situatie niet leidt tot concurrentievervalsing. Slaagt men daar in, dan is uitsluiting niet toegestaan.

Een andere situatie. Een persoon/bedrijf dat belast is geweest met onderzoek, proeven, de studie of de ontwikkeling van werken, leveringen of diensten, mag niet worden uitgesloten van mededinging naar een dergelijke overheidsopdracht, zonder dat hem de mogelijkheid is geboden om aan te tonen dat in de omstandigheden van het concrete geval de door hem opgedane kennis/ervaring de mededinging niet kan vervalsen. Zo heeft het Gerechtshof ‘s-Gravenhage (ECLI:NL:GHSGR:2007:BC0036, 13 december 2007) bepaald dat een aanbestedende dienst de door een bedrijf opgedane voorkennis, die ook voor de andere gegadigden relevant was, aan alle geïnteresseerden kenbaar diende te maken om concurrentievervalsing zoveel mogelijk tegen te gaan.

Neem maatregelen

Het bedrijf kan als gegadigde inschrijven, maar dient wel tijdig de nodige maatregelen te hebben genomen. Zo dienen medewerkers die betrokken zijn geweest bij de voorbereiding van de aanbesteding te worden afgeschermd door een op de specifieke situatie gericht belangenbeschermingsplan. De kennis van de betreffende medewerkers mag dus niet beschikbaar zijn voor de gegadigde zelf.

Ook het houden van marktconsultaties, waarbij marktpartijen vrijblijvend de mogelijkheid wordt geboden om mee te denken over de mogelijke scope of over ideeën voor oplossingsrichtingen van projecten, hoeft niet te leiden tot ontoelaatbare belangenverstrengeling mits de integriteit door een heldere scheiding van belangen wordt gewaarborgd.

Conclusie: uitsluiting is te voorkomen

Uit het voorgaande blijkt dat het inzetten van marktpartijen bij de voorbereiding van de aanbesteding mogelijk is zonder dat dit tot uitsluiting hoeft te leiden. Voorwaarde is steeds dat ontoelaatbare belangenverstrengeling en voorkennis dienen te worden voorkomen door het vooraf nemen en kenbaar maken van de juiste maatregelen bij de inrichting van de aanbestedingsprocedure.

Frank Eradus, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat

Faalkosten en vertragingen voorkomen, wie wil dat niet!

Jaarlijks gaan er vele tientallen miljoenen verloren bij de realisatie van infrastructuur- en bouwprojecten. Gemiddeld rond 10% van de omzet! Belangrijke oorzaken zijn de vaak gebrekkige communicatie en onvoldoende informatie. Dit leidt tot onduidelijkheden in functionele specificaties, kostbare ontwerpfouten of bouwfouten met vertraging en (onderlinge) faalkosten als gevolg. Opdrachtgevers en aannemers worden zich steeds meer bewust van het belang van goede samenwerking. Ketensamenwerking lijkt het nieuwe motto.

In het Preadvies van de Vereniging voor Bouwrecht 2013 wordt een definitie gegeven:

“Ketensamenwerking is de (idealiter: projectoverstijgende) samenwerking tussen partners, betrokken bij het bouwproces, met als doel de prestatie van de gehele keten te optimaliseren.”

Kern van de ketensamenwerking is dat (potentiële) partners bij projecten voor langere duur afspraken met elkaar maken ter bevordering van het optimaal realiseren van hun projecten vanuit een projectoverstijgend perspectief. Vertrouwen in elkaars samenwerking is de basis.

Samenwerken het nieuwe motto

Ketensamenwerking is een vorm van samenwerken. Daarvoor is een contract weliswaar niet strikt noodzakelijk, maar het is goed om een juridisch kader te hebben waarin de doelstellingen en uitwerking van de samenwerking duidelijk en leesbaar zijn vastgelegd. Zeker waar het betreft complexere, multidisciplinaire projecten waarbij meerdere partners betrokken zijn is dat belangrijk. Denk daarbij aan de realisatie van opeenvolgende grootschalige infrastructuur-projecten.

Bird’s eye view

Vanuit een planoverstijgende positie dragen de partners op deze wijze bij aan het vormen van de juiste condities en afspraken voor de optimale realisatie van projecten op basis van gelijkwaardigheid, met inachtneming van de individuele en gezamenlijke belangen.

Men beoogt de doelstellingen van de ketensamenwerking vooral te bereiken door maximale transparantie en het verbeteren van het bouwproces. Goede communicatie, het uitwisselen van informatie, voldoende vertrouwen en een openhartige, flexibele houding zijn de sleutelwoorden.

Meerwaarde  

Dit alles moet leiden tot het creëren van meerwaarde in vergelijking tot de meer klassieke wijze van werken. De klassieke ‘verticale kolom’ van bouwcontracten is nu eenmaal niet op samenwerking gericht. Iedere partij in zo’n contractomgeving tracht immers zijn verantwoordelijkheid juist zoveel mogelijk te beperken. Bemoeienis met een andere partner leidt immers al snel tot het “aantrekken” van aansprakelijkheid. Dat belemmert een gezonde incentive tot samenwerken. Ketensamenwerking is daar juist op gericht.

Klassiek of modern?

Bij de voorbereiding en realisatie van bouwprojecten zien we in de huidige praktijk zowel toepassing van traditionele- als toepassing van geïntegreerde (design&build)contractmodellen, zoals DB, DC, DBFM(O), EPC(m) en vergelijkbare varianten. Vaak komen beide typen in de hiërarchie voor, maar het ontbreken van een projectoverkoepelende samenwerking en goede communicatie leidt bij veel projecten tot onnodige problemen en extra kosten.

De keuze voor een traditioneel bouwcontractmodel (ontwerp en uitvoering gescheiden, zoals UAV, AVA of Design-bid-Build, etc.) of een geïntegreerd bouwcontractmodel (ontwerp en uitvoering in één hand, zoals UAV-GC 2005, DB(M), DC, EPC, etc.), wordt doorgaans bepaald door de mate waarin de opdrachtgever invloed wil behouden op ontwerp en realisatie van het project. Daarmee is voor een belangrijk deel ook bepaald welke risico’s bij de opdrachtgever thuis horen en welke niet.

De rode draad van de klassieke hiërarchische projectmodellen is het zoveel mogelijk beperken van de eigen verantwoordelijkheid en daaraan inherente risico’s. Hoewel men bij het werken met geïntegreerde contracten al meer geneigd is tot samenwerken, een doel is dat nog allerminst.

A&P

Inmiddels worden, ook in Nederland, de op Anglo-Amerikaanse leest geschoeide contractenmodellen gebruikt die primair gericht zijn op samenwerking: alliance- of partneringcontracten. Een belangrijk kenmerk van alliantiecontracten is het (ver)delen van risico’s en inherente pain&gain op basis van tevoren afgesproken benchmarksuitgedrukt in geld en tijd. Bij partnering ligt de nadruk meer op het gezamenlijk optimaliseren van een project, bijvoorbeeld op basis van overeengekomen key performance indicators (KPI’s).

In de kern komt dit soort contracten er op neer dat de partners, inclusief de opdrachtgever, er (financieel) belang bij hebben om het project binnen budget en gestelde planning op het gewenste kwaliteitsniveau te realiseren. Daardoor hebben partners geen belang bij ‘meerwerk’ of kostenverhogende factoren, zoals vertraging. Iedereen is er immers bij gebaat dat er aan het eind van de rit zoveel mogelijk in de pot zit om te verdelen. Eigenlijk heel simpel.

Inmiddels zijn diverse grootschalige infrastructurele projecten met succes op basis van allianties gerealiseerd (bijv. de Waardse alliantie, toegepast voor een deel van de Betuweroute of Alliantie SAAL van ProRail voor het traject Schiphol-Amsterdam- Almere-Lelystad, etc.). De kern van dergelijke succesvol gerealiseerde projecten spruit voort uit een goed geregelde samenwerking, inclusief een heldere keten van op elkaar afgestemde contracten verstevigd met een gezonde prikkel om optimaal te (blijven) presteren door slimme KPI’s en bonusmalus regelingen.

Modellen 

De Netwerkgroep Contracteren KetenSamenWerking heeft in 2016 twee sets modellen voor Intentieovereenkomsten en Samenwerkingsovereenkomsten gelanceerd

Met deze modellen wordt beoogd om project overstijgende ketensamenwerking juridisch en dynamisch vorm te geven. Naar behoefte kunnen de overeenkomsten gaandeweg de samenwerking worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden en laten de modellen tevens ruimte voor toetreding van nieuwe partners.

Voornaamste doel van deze set van modellen voor Intentie- en Samenwerkingsovereenkomsten is het voorkomen van faalkosten en vertragingen alsmede de bevordering van duurzaamheid.

Er is naast de specifiek op samenwerking gerichte bepalingen, onder meer betreffende transparantie, communicatie, informatie e.d., ook al gedacht aan Key Perfomance Indicators (KPI’s) en er is een geschillenregeling.

Verticale horizon? 

Hoe een en ander precies voor de onderlinge contractspartijen uitwerkt en op welk niveau zal moeten blijken en behoeft wellicht verdere ontwikkeling en aanpassing. Ik geef een voorbeeld. Op basis van welk contract wordt een eventueel geschil in de uitvoering tussen ketenpartners beslecht?

Hoe verhoudt de Samenwerkingsovereenkomst, waarin partners enerzijds in een ‘horizontale’ verhouding tot elkaar staan, zich ten opzichte van de ondergeschikte( ?) ‘verticale kolom’ van (bouw)contracten?

Wie, wat en hoe?  

Wie bepaalt? Welke geschillenregeling prevaleert? Die van de Samenwerkingsovereenkomst of juist die van het onderliggende contract? Hoe zit het met de KPI’s, bijvoorbeeld in het geval een partner daaraan niet kan voldoen door fouten in een ontwerp waartegen misschien wel had moeten gewaarschuwd? Ik zie de juristen onder u al wat fronsen. Maar in dergelijke vragen ligt juist het belang van de Samenwerkingsovereenkomst besloten: het verbinden van alle projectcontracten tot één keten in gezamenlijke verantwoordelijkheid.

Daarbij rijst de vraag hoe deze, wat ik maar even noem de ‘verticale horizon’, door de Ketensamenwerking moet worden beheerst. Immers, wat voor de ene partner een succes is, kan voor de ander slecht uitpakken. Wat gebeurt er in zo’n situatie binnen de Ketensamenwerking? Wie springt er voor de onderliggende partner in de bres? Welk risico brengt dat met zich mee en voor wie? Dat wordt al snel in gewikkeld. En voor je het goed en wel beseft, is de samenwerking in gevaar. Op zoek dus naar de zwakke schakels!

Mitsen en maren?  

Ja, die zijn er zeker. Het is inderdaad nog maar de vraag of de Ketensamenwerking kans van slagen heeft. Maar met de nodige ontwikkelingen en slimme aanpassingen, zeg ik ja!

In elk geval is daarbij een naadloos op elkaar aansluitende dynamische en flexibele keten van (ondergeschikte?) contracten nodig. Inclusief een glasheldere, projectoverkoepelende geschillenregeling, die alle partners bindt. Het liefst met van te voren bepaalde ratio’s, mochten meerwerk of extra kosten toch onvermijdelijk zijn, bijvoorbeeld als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving.

Op een dergelijke basis zal ook een goed doordachte ‘pain & gain’-regeling met heldere KPI’s, kunnen bijdragen aan optimale samenwerking. Bij de verdere ontwikkeling kunnen ervaringen met allianties en partnering wellicht behulpzaam zijn.

Kortom

Ketensamenwerking is een verstandig streven. Het verdient alle kans en ondersteuning om de torenhoge faalkosten bij en onnodige vertragingen van projecten tot het minimum te beperken. Dat wil iedereen!

Het zal u niet zijn ontgaan: ik ben kritisch, maar optimistisch. Met wat durf en gezond verstand lossen goede partners met hulp van constructieve juristen de ‘mitsen en maren’ onderling vast en zeker op. Met respect voor elkaar. Dat spreekt.

Bent u betrokken bij grootschalige infrastructuur of de ontwikkeling van vastgoedprojecten en wilt u over de samenwerking met uw partners goede afspraken maken, neem dan gerust contact op met Frank Eradus, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat.

Een projectontwikkelaar is voor de ontwikkeling van een nieuw energieneutraal woon-zorgcomplex voor senioren in gesprek met de gemeente. Een deel van de voor realisatie benodigde grond is reeds verworven; het andere deel is in handen van de gemeente. Het plan lijkt goed te passen in het gemeentelijk seniorenbeleid op het gebied van wonen en zorg. Een complex project, maar de gemeente is bereid om de haalbaarheid van de verdere ontwikkeling van het plan met de projectontwikkelaar te onderzoeken.

Tip 1: Leg intenties en doelstellingen vast

Het verdient dan aanbeveling om de intenties en doelstellingen rondom een project in te kaderen en vast te leggen in een vrijblijvende intentieovereenkomst. Op die wijze kunt u – al of niet exclusief – met de gemeente in overleg treden om de diverse aspecten zoals de grondpositie, de financiering, het ruimtelijk kader en de ontwerpstudies- en bouwplannen te onderzoeken. Vervolgens kunt u besluiten tot het al of niet verder ontwikkelen van het project en komen tot een ontwikkelings- en daaropvolgende realisatieovereenkomst.

Tip 2: Neem een exit-regeling op

Er zijn in de intentiefase echter nog veel zaken onzeker die realisatie van het project in de weg kunnen staan, zoals de financiering en het verwerven van grondposities en de vergunningen. Dat vraagt om de mogelijkheid er zonder meer uit te kunnen stappen. Kan dat zomaar? Voor het antwoord op die vraag geldt al sinds de uitspraak van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 dat iedere partij vrij is om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de (ontwikkelings- en realisatie) overeenkomst onaanvaardbaar zou zijn.

Verlies daarbij niet uit het oog dat naast de intentieovereenkomst ook uit notulen of correspondentie kan worden afgeleid wat partijen hebben bedoeld. Voorkom dus harde, afdwingbare verplichtingen die u kunnen beletten om er vrijblijvend uit te stappen.

Tip 3: Toch harde verplichting? Dan onder opschortende voorwaarde

Indien juist wel (harde) verplichtingen in de intentieovereenkomst moeten worden opgenomen, dan kunnen deze het beste worden geformuleerd als zogenaamde opschortende voorwaarden.

Het kan bijvoorbeeld gaan om een financieringsvoorbehoud, het verkrijgen van grondposities of noodzakelijke vergunningen of toestemmingen.

Het voordeel van contracteren onder opschortende voorwaarde is dat afspraken pas bindend worden op het moment dat de voorwaarde is ingetreden.

Tip 4: Sluit schadevergoedingsplicht uit

Het is daarbij verstandig om af te spreken dat het afbreken van onderhandelingen niet leidt tot enige schadevergoedingsplicht.

Tegen het einde van de duur van de intentieovereenkomst zult u met de gemeente moeten beslissen of het project al of niet verder zal worden ontwikkeld. Maar wilt u ervan af, dan moet dat kunnen en graag zonder vervelende financiële gevolgen!

Meer weten?

Een goede intentieovereenkomst blijft maatwerk.

Heeft u hulp nodig, neem dan contact op, ik help u graag!

Frank Eradus, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat

De laatste tijd is het rustig in normaliseringsland. Wél is een brief aan de Tweede Kamer verschenen van de Minister van Justitie en Veiligheid, Ferdinand Grapperhaus. En wel over de rechtspositie van de uiteenlopende soorten ambtenaren van de veiligheidsregio’s.

Nog steeds staat de beoogde datum van de normalisering op 1 januari 2020. In zijn brief schrijft Grapperhaus dat de situatie binnen de veiligheidsregio’s uitermate complex is, vanwege de verscheidenheid aan groepen medewerkers en de verschillende geldende arbeidsvoorwaardenregelingen. Als gevolg hiervan overweegt hij de normalisering in deze sector uit te stellen. Bij de overgang naar de private sector staat zorgvuldigheid voorop. Van dit voornemen de normalisering uit te stellen zondert hij het ambulancepersoneel uit. Voor hen kan de normalisering volgens planning verlopen, aldus Grapperhaus.

In onze bijdrage “De Wet normalisering rechtspositie ambtenaren – een korte introductie” besteden wij in het bijzonder aandacht aan de meer complexe positie van de veiligheidsregio’s en de juridische vorm van de gemeenschappelijke regeling. De tijd zal uitwijzen hoe met de positie van deze groepen wordt omgegaan, onder andere met de vorming van de cao’s.

Benieuwd naar wat de normalisering uw organisatie brengt? Om deze vraag te beantwoorden bieden wij de ‘Wnra-scan’ aan. Wij komen bij uw organisatie langs om te komen tot een inventarisatie van alle praktische zaken die de normalisering uw organisatie de komende tijd brengt. Dit werken wij uit in een handig overzicht met tijdpad. Interesse? Ons ambtenarenrechtteam staat u graag te woord!

 

Vincent Stavleu en Caroline Mehlem

Is uw organisatie actief in de Bouw & Onroerend Goed sector? Dan helpt dit artikel u mogelijk tijdens een volgende contractbespreking: voorkom dat de geschillenbeslechtingsclausule als een duveltje uit een doosje springt!

HERKENT U ONDERSTAAND PROBLEEM TIJDENS EEN ZAKELIJK CONFLICT?
Het komt nog weleens voor dat er zich tussen partijen een conflict voordoet, een partij vervolgens een procedure start en de rechter of de arbiter(s) zich vervolgens niet bevoegd moet verklaren op grond van de geschillenbeslechtingsclausule in de overeenkomst.

Dit kan komen omdat een partij zich niet bewust was van de tussen partijen overeengekomen wijze van beslechting en automatisch kiest voor de civiele rechter. Ook kan het gebeuren dat er sprake is van een tegenstrijdigheid tussen verschillende bepalingen over de geschillenbeslechting uit de overeenkomst en de algemene voorwaarden, waardoor het niet duidelijk is waar het conflict moet worden beslecht en de verkeerde weg wordt bewandeld. In beide situaties brengt dit voor partijen onnodige vertraging, moeite en kosten met zich mee.

KUNT U BOVENSTAANDE SITUATIE VOORKOMEN EN ZO JA, HOE?

Bovenstaand verhaal kan absoluut voorkomen worden als partijen reeds in het begin van de samenwerking (contractfase) een bewuste keuze maken voor een bepaalde geschillenbeslechting en deze keuze expliciet vastleggen in de (hoofd)overeenkomst.

Er zijn verschillende wijzen van geschillenbeslechting waaruit partijen kunnen kiezen, u kunt hierbij denken aan arbitrage, een civiele procedure bij de rechtbank of een bindend adviesprocedure.

Door de forumkeuze expliciet vast te leggen in de overeenkomst is van meet af aan duidelijk waar een eventueel conflict aanhangig moet worden gemaakt. Partijen lopen dan niet het risico dat men, zoals later blijkt, een procedure is gestart bij een onbevoegde instantie.

PRAKTIJKVOORBEELD: DE ALGEMENE VOORWAARDEN
Vooral in de situatie waarbij algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard op de overeenkomst dient men alert te zijn. Algemene voorwaarden zijn standaard bepalingen die zijn opgesteld om in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen. Vaak worden de algemene voorwaarden als bijlage bij de overeenkomst gevoegd. Voorbeelden van algemene voorwaarden zijn bijvoorbeeld de UAV-GC 2005, de UAV 1989 en de DNR 2011. In de UAV-GC 2005 is bijvoorbeeld in § 47 een standaard geschillenbeslechtingsclausule opgenomen die bepaalt dat partijen afstand doen van de mogelijkheid om de tussenkomst van de gewone rechter in te roepen en dat partijen in principe kiezen voor arbitrage bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Indien men in deze situatie dus een geschil aanhangig maakt bij de civiele rechter dan zal de rechter zich onbevoegd moeten verklaren.

VOORKOMEN IS BETER DAN GENEZEN; DE OPLOSSING IN 3 SIMPELE STAPPEN:

Om de hiervoor beschreven situaties te voorkomen, wordt men geadviseerd in de contractfase onderstaande stappen te zetten:

  1. Gezamenlijk bepalen welke wijze van geschillenbeslechting het best op de situatie van toepassing is;
  2. Indien er algemene voorwaarden van toepassing worden verklaard op de overeenkomst( let op: er kan ook sprake zijn van meerdere sets algemene voorwaarden die naast elkaar van toepassing zijn) onderzoek welke geschillenbeslechtingsclausule(s) is (zijn) opgenomen. Het kan zijn dat de geschillenbeslechtingsclausule niet overeenkomt met de wijze van geschillenbeslechting die u in gezamenlijkheid heeft bepaald (zie stap 3);
  3. Leg in de (hoofd)overeenkomst de forumkeuze expliciet vast middels de geschillen-beslechtingsclausule. Indien de standaardbepalingen uit de algemene voorwaarden niet overeenkomen met de gemaakte keuze dan dienen deze bepalingen expliciet uitgesloten te worden in de (hoofd)overeenkomst.

Na het doorlopen van deze stappen ……….. blijft het duveltje in zijn doosje.

MEER WETEN?
Neem gerust contact op om vrijblijvend te bespreken hoe in uw situatie het best met geschillenbeslechting kan worden gegaan.

Frank Eradus, advocaat Vastgoed, Overheid & Notariaat

In het World Trade Center in Den Haag heeft gistermiddag de presentatie van het boek “De Wet normalisering rechtspositie ambtenaren – een korte introductie” plaatsgevonden. De auteurs van het boek Caroline Mehlem en Vincent Stavleu, overhandigden het eerste exemplaar aan Tweede Kamerlid Steven van Weyenberg. Hij is een van de grondleggers van het wetsvoorstel, dat per 1 januari 2020 in werking zal treden. De auteurs van het boekje zijn beiden werkzaam als advocaat binnen het team Arbeid, Medezeggenschap & Pensioen, en gespecialiseerd in het ambtenarenrecht.

Met de invoering van de Wnra verandert voor bijna alle ambtenaren de publiekrechtelijke aanstelling in een civiele arbeidsovereenkomst. Dit brengt ingrijpende veranderingen met zich mee. Zo zullen de beslissingen van de overheidswerkgever over arbeidsaangelegenheden niet langer een formeel besluit zijn. Dit worden beslissingen waarop het Burgerlijk Wetboek en dus het gewone arbeidsrecht van toepassing is. De ambtenaar maakt voortaan geen bezwaar meer tegen een beslissing, maar vraagt de kantonrechter om een oordeel. De ambtenaar kan na invoering van deze wet als gewoon werknemer onderhandelen over de inhoud van zijn arbeidsovereenkomst.

Eén van de meest verstrekkende gevolgen van de Wnra is dat het civiele ontslagrecht – inclusief de preventieve ontslagtoets – gaat gelden. De overheidswerkgever zal het UWV om toestemming voor de opzegging moeten vragen of de kantonrechter moeten verzoeken de arbeidsovereenkomst te ontbinden. Een zorgvuldig en goed opgebouwd dossier is dan onontbeerlijk. Anders ligt afwijzing van het verzoek op de loer en is ontslag niet mogelijk of bijzonder kostbaar. En als klap op de vuurpijl duiken overheidswerkgever en werknemer gelijk in de wondere wereld van de nieuwe Wet werk en zekerheid. Een wet die ook weer aan veel veranderingen onderhevig is.

Bestuur en HRM moeten zich nu al grondig voorbereiden op wat komen gaat. De komst van het boekje helpt hen daarbij. Na lezing ervan weet de HR-adviseur, bestuurder en ambtenaar zelf precies wat hij echt moet weten over deze vraagstukken. Het boek geeft een goed overzicht van de tot dusver verschenen artikelen en literatuur en sluit af met een hoofdstuk, waarin op praktische wijze aandachtspunten voor de HR-adviseurs zijn opgenomen.

Wilt ook u zich goed voorbereiden op deze ingrijpende wetswijziging? Bestel dan nu het boekje! Of neem contact op met een van onze specialisten, zij praten u graag bij.

Het ambtenarenrecht is volop in beweging en er gaat nog veel meer veranderen. Door het aannemen van de Wet normalisering rechtspositie ambtenaren (Wnra) ontstaat er een andere wereld voor ambtenaren en voor de organisatie van de overheidswerkgevers. Die van het civiele arbeidsrecht. Ons ambtenarenrechtteam volgt de ontwikkelingen op de voet. Graag kondigen wij ons boek over dit onderwerp aan en stellen wij ons aan u voor.

De normalisering van de rechtspositie van ambtenaren staat voor  de  deur. Werk aan de winkel!

Met de Wnra is de nieuwe Ambtenarenwet gelanceerd, die per 1 januari 2020 moet gaan gelden. Dit lijkt nog ver weg, maar ingrijpende voorbereiding is vereist. Voor bijna alle ambtenaren verandert de publiekrechtelijke aanstelling in een civiele arbeidsovereenkomst. Dit brengt ingrijpende veranderingen met zich. Zo zullen de beslissingen van de overheidswerkgever over arbeidsaangelegenheden niet langer een formeel besluit zijn. Dit worden beslissingen waarop het Burgerlijk Wetboek van toepassing is. De ambtenaar maakt voortaan geen bezwaar meer tegen een beslissing, maar vraagt de kantonrechter om een oordeel.

Eén van de meest verstrekkende gevolgen van de Wnra is dat het civiele ontslagrecht – inclusief de preventieve ontslagtoets – gaat gelden. De overheidswerkgever zal het UWV om toestemming voor de opzegging moeten vragen of de kantonrechter moeten verzoeken de arbeidsovereenkomst te ontbinden. Een zorgvuldig en goed opgebouwd dossier is dan onontbeerlijk. Anders ligt afwijzing van het verzoek op de loer en is ontslag niet mogelijk of bijzonder kostbaar. Met elkaar in gesprek gaan wordt belangrijker dan ooit. Er zal dan ook een cultuurverandering moeten plaatsvinden. Het bestuur en HRM moeten zich nu al grondig voorbereiden op wat komen gaat.

Ons boek over de Normalisering

In april 2018 geeft Boom Juridische Uitgevers ons boek uit in de reeks korte introducties: “De Wet normalisering rechtspositie ambtenaren”. Graag nodigen wij u binnenkort uit voor de feestelijke presentatie van het boek. Daarop volgend organiseert ons team ook diverse inhoudelijke kennissessies. Wij houden u op de hoogte.

Specialisten in het ambtenarenrecht

 

Caroline Mehlem

Vincent Stavleu

Henriëtte van Baalen

Ernst van Win