MINISTER KONDIGT EXTRA PAKKET MAATREGELEN TER STIMULERING WONINGMARKT AAN

Leiden, 2-09-2010

Minister De Jager heeft -vooruitlopend op Prinsjesdag- een pakket extra maatregelen gepresenteerd om de bouw en de woningmarkt te stimuleren.

Onderdeel van de regeling is een tijdelijke verlaging van het btw-tarief van 19 naar 6% voor herstel en renovatie van woningen die tenminste 2 jaar oud zijn. De regeling heeft alleen betrekking op arbeidsloon, niet op materiaal en geldt van 1 oktober a.s.  tot 1 juli 2011.

Het lage btw-tarief geldt ook voor werkzaamheden die nu al worden uitgevoerd. Voorwaarde is wel dat het werk op of na 1 oktober gereed is. Mocht de aannemer tussentijds al nota's hebben verzonden met 19 procent btw over de arbeidskosten, dan moet hij dat bij de eindafrekening corrigeren.

Verder blijft de (tijdelijk verruimde) Nationale Hypotheekgarantie ook in 2011 gehandhaafd op € 350.000,00. De periode waarin huiseigenaren die een nieuw huis hebben gekocht maar het oude huis nog niet hebben verkocht de hypotheekrente op beide huizen mogen aftrekken wordt verruimd van twee naar drie jaar. De minister werkt nog aan een regeling waarin de periode dat bij doorverkoop van een woning geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald wordt verlengd van zes maanden naar een jaar.

Per van der Kooi en Menno de Wijs, advocaten bouwrecht en aanbestedingsrecht

Totstandkoming huurovereenkomst of intentieovereenkomst?

Leiden, 27-08-2010

In de praktijk komt het regelmatig voor dat partijen overeenkomen om een ruimte te (ver)huren, maar nog niet direct overgaan tot ondertekening van de huurovereenkomst. In zo een geval stuurt de verhuurder vaak een ‘huurbevestiging’ waarin de gemaakte afspraken staan vermeld. Denk aan: de locatie en omvang van het gehuurde object, de huurprijs, hoogte van de servicekosten, de aanvang en duur van de huurovereenkomst en de bestemming van het huurobject.

Wanneer de (ver)huurder na het versturen van deze huurbevestiging het object toch liever niet wil (ver)huren, zal de rechter zich buigen over de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst of slechts een intentieovereenkomst tot stand is gekomen.

Het bovenstaande deed zich een aantal maanden geleden voor bij de rechtbank Zwolle. In de zaak die toen speelde had de huurder de huurbevestiging ondertekend en geretourneerd. Bovendien was er tussen partijen contact geweest over het moment van oplevering. Naar aanleiding van deze omstandigheden overwoog de rechter dat wanneer de door de verhuurder verstuurde ‘huurbevestiging’ alle essentialia van een huurovereenkomst bevat, daaruit afgeleid kan worden dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat de verhuurder had nagelaten om het ROZ model over te leggen, hetgeen hij wel beoogde, deed niets af aan de bindendheid van de ‘huurbevestiging’. De huurbevestiging gold in deze zaak dus als de huurovereenkomst.

Per van der Kooi en Menno de Wijs, advocaten bouwrecht en aanbestedingsrecht.

Explotatieverplichting gehuurde bedrijfsruimte

Leiden, 11-08-2010

Leegstand van kantoorruimte is niet gunstig voor de waarde van een pand. Bovendien heeft een pand dat in gebruik is, een aantrekkende werking op potentiële huurders. Verhuurders hebben er dus een belang bij dat door hun verhuurde kantoorpanden in gebruik zijn. Om deze reden wordt regelmatig een gebruiksverplichting in de huurovereenkomst opgenomen. De huurder is dan, afhankelijk van de formulering van het beding, verplicht het gehuurde te gebruiken of te laten gebruiken. Wanneer de huurder zich niet aan deze gebruiksverplichting houdt, zal de verhuurder de rechter om nakoming moeten vragen.

Zo vreesde de verhuurder van een pand waar Ernst & Young was gevestigd voor een aanzienlijk extra leegstand probleem als Enst & Young het gehuurde niet meer zou gebruiken. Het gehuurde stond namelijk bekend als de ‘Ernst & Young Tower’. De rechter oordeelde dat Ernst & Young gebonden was aan de gebruiksverplichting in de huurovereenkomst en het gehuurde in gebruik moest (laten) houden. 

Het komt wel voor dat de rechter het onredelijk vindt om een huurder aan een dergelijke gebruikverplichting te houden. De verhuurder dient dan aannemelijk te maken dat er omstandigheden zijn die zulks toch rechtvaardigen. Dat Ernst & Young het gehuurde wilde verlaten om haar rentabiliteit te beschermen, wordt door de rechter in dit geval niet aangemerkt als een omstandigheid om de afweging in het voordeel van Ernst & Young te laten uitvallen. Ernst & Young moest het pand dus in gebruik (laten) houden. 

Per van der Kooi en Menno de Wijs, advocaten bouwrecht en aanbestedingsrecht.

Misleidende verkoopbrochure en schending mededelingsplicht makelaar

Leiden, 4-08-2010

De rechtbank Arnhem heeft zich onlangs uitgesproken over de vraag of een (verkopende) makelaar zijn mededelingsplicht had geschonden. Het betrof de verkoop van een woning met een bijgebouw op het achtererf. In de verkoopbrochure werd de indruk gewekt dat het bijgebouw geschikt was voor bewoning. Voorafgaand aan de verkoop hadden verkopers een brief van de gemeente ontvangen waarin werd aangegeven dat bewoning van het bijgebouw in strijd is met het bestemmingsplan. De makelaar was daarvan op de hoogte. Tijdens de bezichtigingen heeft de makelaar tegenover de kopers desgevraagd aangegeven dat de gemeente geen bezwaar had tegen bewoning van het bijgebouw. Na de verkoop hebben kopers het bijgebouw laten renoveren met het oog op de bewoning daarvan. Vervolgens zijn kopers aangeschreven door de gemeente om de bewoning van het bijgebouw te staken. Kopers hebben de makelaar aansprakelijk gesteld op grond van onrechtmatige daad en vergoeding gevorderd van de renovatiekosten.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de makelaar door de omschrijving in de verkoopbrochure en de mededelingen tijdens de bezichtigingen de indruk heeft gewekt dat bewoning van het bijgebouw was toegestaan. Daardoor heeft de makelaar geriskeerd dat de kopers op onjuiste gronden tot aankoop zouden overgaan. Het lag op de weg van de makelaar om mede te delen aan de kopers dat bewoning van het bijgebouw volgens het bestemmingsplan niet was toegestaan. Dit is in strijd met de zorgplicht van een makelaar en daarmee aan te merken als een onrechtmatige daad.

In dit geval ging de mededelingsplicht van de makelaar dus voor de onderzoeksplicht van kopers. Desondanks is het verstandig om als kopers bij twijfel zelf nader onderzoek te verrichten. Bij vragen omtrent de aan- of verkoop van een woning kunt u altijd contact met ons opnemen.

Maartje Steen, advocaat Vastgoed

Woonboot onroerende zaak?

Leiden, 28-07-2010

De Hoge Raad heeft zich eerder dit jaar uitgesproken over de vraag of de eigenaar van een woonboot onroerendezaakbelasting moet betalen.

Om deze vraag te beantwoorden moest volgens de Hoge Raad eerst worden vastgesteld of de woonboot is aan te merken als een onroerende zaak. Daarvoor geldt het criterium dat de woonboot duurzaam met de grond moet zijn verenigd. Volgens de Hoge Raad is een woonboot in principe bestemd om te drijven en dus roerend. Een verbinding tussen de woonboot en de daaronder gelegen bodem, die toestaat dat de woonboot meebeweegt met het water, maakt dat niet anders. In dit geval was de woonboot door middel van twee metalen beugels bevestigd aan meerpalen, die vast waren verankerd in de bodem van de waterkavel. Ook een aansluiting op nutsleidingen en riolering is niet doorslaggevend. De Hoge Raad heeft de zaak verwezen naar een gerechtshof om te bepalen of de woonboot duurzaam is verenigd met de oever. Momenteel is de zaak nog in behandeling bij het hof.

Als de woonboot door het hof als onroerende zaak wordt aangemerkt, brengt dat mee dat aan de eigenaar terecht onroerendezaakbelasting is opgelegd. Daarnaast is van belang dat een koper van een woonboot die duurzaam met de grond is verenigd, 6% overdrachtsbelasting moet betalen. Wij houden u van deze ontwikkeling op de hoogte.

Maartje Steen, advocaat Vastgoedrecht

Geen huurbescherming bij zorg/huurovereenkomst?

Leiden, 15-4-2010

In de rechtspraak is beslist dat in geval van een gemengde zorgovereenkomst en huurovereenkomst geen sprake is van huurbescherming als het zorgelement overheerst. De beëindiging van de zorg leidt in dat geval ook tot het einde van de huur. Onlangs heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de vraag of dit ook geldt als er een aparte zorgovereenkomst en huurovereenkomst zijn gesloten. Dan is volgens de Hoge Raad doorslaggevend of sprake is van samenhangende overeenkomsten waarbij het zorgelement overheerst. Als dat zo is, leidt de beëindiging van de zorgovereenkomst eveneens tot het einde van de huurovereenkomst zonder aanspraak op huurbescherming.

Maartje Steen, advocaat Vastgoed en Arbeidsrecht

Kraakverbod vanaf 1 oktober 2010!

Leiden, 2-08-2010

Op 1 oktober a.s. treedt de Wet Kraken en Leegstand, ook wel ‘anti-kraakwet’, in werking. In deze nieuwe wet wordt het kraken van een woning of een gebouw strafbaar gesteld.

Tot op heden was kraken onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Met de invoering van de nieuwe anti-kraakwet wordt kraken illegaal. Voor het kraken van een pand na 1 oktober a.s. riskeren krakers een gevangenisstraf van maximaal één jaar. Wanneer krakers als groep geweld gebruiken, kan er zelfs een celstraf van twee jaar en acht maanden worden opgelegd.

Deze nieuwe wet brengt mee dat gemeentes zich actiever in moeten gaan zetten voor het voorkomen van leegstand. Hiervoor zullen gemeentes zich wenden tot een leegstandbeheerder, meestal een anti-kraakbedrijf. Om er voor te zorgen dat de door de gemeente ingehuurde leegstandbeheerder aan de juiste kwaliteitseisen voldoet, heeft de Vereniging Nederlandse Gemeentes (VNG) een kwaliteitskeurmerk voor leegstandbeheerders ingevoerd. Daarnaast heeft het ministerie van VROM de Stichting Keurmerk Leegstandsbeheer opgericht om er voor te zorgen dat de gemeentes aan de eisen voldoen die voortvloeien uit het ingevoerde kwaliteitskeurmerk.

Heeft u te maken met leegstand van panden en bent u benieuwd naar de mogelijkheden voor tijdelijk gebruik of wilt u meer weten over de kwaliteitseisen voor leegstandsbeheerders? Wij zijn u graag van dienst!

Renate Dijkstra, advocaat Vastgoed en Arbeidsrecht

Renovatie: dringend eigen gebruik voor beëindiging huurovereenkomst?

Leiden, 15-4-2010

Een verhuurder kan, indien hij aannemelijk maakt dat sprake is van dringend eigen gebruik van het verhuurde, een huurovereenkomst van een woonruimte opzeggen.

De Hoge Raad heeft onlangs bepaald dat het enkele feit dat een verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan geen grond oplevert voor het aannemen van “dringend eigen gebruik”. Dit geldt ook als het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Echter, als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst, kan er volgens de Hoge Raad toch sprake zijn van dringend eigen gebruik. Hierbij dient een belangenafweging plaats te vinden. 

Het lijkt erop dat de Hoge Raad een algemene richtlijn heeft willen geven voor de vraag wanneer dringend eigen gebruik een einde van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Of door deze richtlijn de huurbescherming wordt versoepeld, zal in de praktijk moeten blijken.

Renate Dijkstra, advocaat Vastgoed en Arbeidsrecht

Voorgenomen wijziging woningwaarderingsstelsel

Leiden, 14-4-2010

Het woningwaarderingsstelsel wordt binnenkort mogelijk gewijzigd. Daarvoor is een voorstel ingediend bij de Tweede Kamer. Aan de hand van het woningwaarderingsstelsel wordt de kwaliteit van een zelfstandige huurwoning in punten uitgedrukt, waaraan de maximale huurprijs van een woning wordt gekoppeld. Het voorstel houdt onder meer in dat de energieprestatie van een woning mee zou moeten tellen bij het vaststellen van de huurprijs. Er zal dan een waardering op basis van het energielabel plaatsvinden. Hierdoor wordt het voor verhuurders aantrekkelijker gemaakt om te investeren in energiebesparende maatregelen.

Uiteraard zullen wij u via deze site op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen.

Renate Dijkstra, advocaat Vastgoed en Arbeidsrecht

Meer vergunningvrije bouwwerken

Leiden, 12-4-2010

Het nieuwe Besluit omgevingsrecht bevat regels die leiden tot een forse uitbreiding van het aantal bouwwerken, waarvoor geen bouwvergunning is vereist. Mits het bestemmingsplan uitbreiding toestaat, is voor de uitbreiding van “een gebouw” geen bouwvergunning meer nodig. Dit betekent dat bijgebouwen en uitbreidingen, zoals al eerder bij woningen, nu ook bij supermarkten, kantoren, horeca, bedrijfsgebouwen, scholen en boerderijen (binnen bepaalde grenzen) vergunningvrij toegestaan. Het Ministerie van VROM verwacht dan ook dat het aantal bouwvergunningaanvragen met ruim de helft zal verminderen.

Van belang blijft om vooraf goed na te gaan of al dan niet een bouwvergunning is vereist. Via de link Bouwvergunningen op de website van het Ministerie van VROM kan daarvoor een sneltoets worden gedaan. Er is wel een waarschuwing op zijn plaats. Van belang is dat u bij het invullen van de vragenlijst de juiste keuzes maakt en de juiste gegevens invoert. Om zeker te zijn van uw zaak, raden wij u aan om altijd hierover navraag te doen bij de gemeente.

Ook is het zo dat indien bij de realisatie van een bouwvergunningvrij bouwwerk regels worden overtreden - zoals regels voor constructie- en veiligheid, brandveiligheid en welstand - de overheid kan ingrijpen en handhavend kan optreden. Dat kan zelfs betekenen dat tot sloop van het al gerealiseerde bouwwerk moet worden overgegaan.

De nieuwe regels van het Besluit omgevingsrecht treden tegelijkertijd met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht  “Wabo”  - naar verwachting per 1 juli 2010 - in werking.

Voor meer informatie: Fadjar Schouten-Korwa, advocaat bouwrecht en bestuursrecht
 

WONING OF ‘NIET-WONING’? THAT’S THE QUESTION

Leiden, 06-04-2010

Voor de hoogte van een WOZ-aanslag is van belang of een gebouw wordt aangemerkt als woning of niet-woning. Voor niet-woningen geldt namelijk een hoger WOZ tarief dan voor woningen. Het Hof Amsterdam heeft onlangs een nadere invulling gegeven aan het begrip woning.

Uit eerdere jurisprudentie was al duidelijk geworden dat er sprake is van een woning indien tenminste 70% van de onroerende zaak wordt gebruikt voor bewoning. Voorts heeft de Hoge Raad aangegeven dat appartementen in een verzorgingstehuis worden aangemerkt als een woning. Het was nog onduidelijk of de overige ruimten zoals de eetzaal, leeshoek, grote zaal, pantry, recreatieruimte, bibliotheek of de toiletten welke zich in de gangen bevonden, worden gerekend tot het deel van bewoning. Een belangrijke vraag, aangezien deze ruimte kunnen bijdragen om aan de 70% eis te voldoen.

In dit arrest oordeelt het Hof dat de overige ruimten niet volledig dienstbaar zijn aan de woonfunctie. Deze ruimten zijn immers bestemd voor sociale, educatieve, recreatieve en verzorgende doeleinden. Bovendien maakt het personeel mede gebruik van deze ruimten. De toiletten in de gangen zijn mede dienstbaar aan de overige ruimten en zijn dus niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden.

Gevolg is dat in het onderhavige geval niet wordt voldaan aan de 70% eis en het hogere niet-woningen WOZ-tarief van toepassing is.

Voor vragen: Per van der Kooi en Menno de Wijs, advocaten bouwrecht en aanbestedingsrecht.

Bouw- en burenrecht

Leiden, 11-3-2010

De lente is begonnen. Lekker weer de tuin in. Maar helaas de tuin is geruïneerd door de nieuwe uitbouw van de buren. Zonder overleg hebben de buren de schutting verwijderd en is de beplanting vernield.

Voor het verrichten van noodzakelijke werkzaamheden, zoals het plaatsen van een steiger of de aanvoer van bouwmaterialen, mogen buren gebruik maken van elkaars erf. Uiteraard moeten de buren hiervan voorafgaand op de hoogte worden gebracht en dient dit in goed overleg plaats te vinden. Ontstane schade door werkzaamheden moet worden vergoed.

Bij veel woningen staat de buitenmuur op de erfgrens. Voor bouwen op de erfgrens is toestemming nodig van de buren. Bij het uitblijven van toestemming zal de muur met fundamenten volledig op de eigen grond moeten worden gezet. Vraag naar de bouwtekeningen, zodat u een en ander kunt controleren. Worden in strijd met de verleende bouwvergunning en in uw nadeel werkzaamheden verricht, neem dan contact op met de afdeling bouw- en woningtoezicht van uw gemeente, deze kan indien nodig besluiten tot een bouwstop. Is geen sprake van overtreding van de bouwvergunning, maar wel sprake van werkzaamheden die leiden tot ernstige schade dan kunt u een bouwstop vorderen in een rechterlijke procedure.

Bij schade moet de veroorzaker deze vergoeden. Dat is veelal de opdrachtgever zelf c.q. de buurman ook al verricht een aannemer het werk en veroorzaakt de schade. Van belang is om de veroorzaker direct nadat de schade is opgetreden door een brief, voorzien van uw handtekening en bij voorkeur aangetekend, officieel aansprakelijk te stellen voor de schade. In deze brief verzoekt u tevens om herstelmaatregelen. Mocht u over de schadevergoeding er samen niet uitkomen dan kunt u de schadevergoeding vervolgens in een rechterlijke procedure vorderen. De Clercq kan u bijstaan in een gerechtelijke procedure. Om te voorkomen dat er een geschil met uw buren of andere problemen ontstaan, kan De Clercq u ook op voorhand adviseren over juridische haken en ogen van uw bouwplannen.

Fadjar Schouten-Korwa, advocaat bouwrecht

Huurverhoging maximaal 1,2%

Leiden, 9-3-2010

Met ingang van 1 juli 2010 kunnen de huren weer worden verhoogd. Net als in 2009 is de maximale huurverhoging gelijk aan de inflatie. Dat betekent dat de huren in 2010 ten hoogste 1,2 % mogen stijgen.

Deze maximale huurverhoging geldt niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Daarvan is sprake bij zelfstandige woonruimte waarvoor waarvan de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 is aangegaan en waarvoor bij het aangaan een huurprijs gold die boven de toen geldende liberalisatiesgrens lag. Deze grens bedroeg in 1994 € 437,33 (fl. 963,75) en bedraagt thans € 647,53 per maand.

Per van der Kooi, advocaat huurrecht en Menno de Wijs, juridisch medewerker

Verplichte verhuiskostenvergoeding voor alle verhuurders

Leiden, 09-3-2010

Verhuurders moeten voortaan bij een noodzakelijke verhuizing in verband met renovatie of sloop aan de huurder een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten betalen. De verhuiskostenvergoeding geldt zowel voor tijdelijke als definitieve verhuizingen die na 27 februari 2010 plaatsvinden en bedraagt voor woningen, woonwagens en standplaatsen ten minste € 5.327,00. Deze regeling gold al voor woningcorporaties maar geldt nu dus ook voor particuliere en commerciële verhuurders.

Per van der Kooi, advocaat huurrecht en Menno de Wijs, juridisch medewerker

Budget koopsubsidie bijna op

Leiden, 8-3-2010

Mensen die een huis kopen onder de € 167.300 komen in aanmerking voor koopsubsidie. De koopsubsidie is een tegemoetkoming in de maandelijkse hypotheeklasten. Deze tegemoetkoming is ingevoerd om het eigen woning bezit bij mensen met lage en gemiddelde inkomens te stimuleren.  De vereisten om in aanmerking te komen voor deze subsidie zijn vastgelegd in de Wet bevordering eigenwoning bezit. Zo dient de koper minimaal 18 jaar te zijn, mag de hypotheek niet meer bedragen dan €180.684 en mag het vermogen niet meer bedragen dan € 20.661 (of € 41.322 voor samenwonenden).

De koopsubsidie zou eind 2012 worden stopgezet. Vanwege het grote aantal aanmeldingen zal het waarschijnlijk na eind mei al niet meer mogelijk zijn om voor koopsubsidie in aanmerking te komen. Wie nog in aanmerking wil komen voor de koopsubsidie zal zich dus snel moeten aanmelden.

Voor vragen: Per van der Kooi, advocaat bouwrecht en aanbestedingsrecht en Menno de Wijs, juridisch medewerker.

Wel of geen oplevering van werk?

Leiden, 2-3-2010

Tijdens de realisering van een bouwwerk kunnen eenvoudig conflicten ontstaan. Het komt dan ook regelmatig voor dat een opdrachtgever en een aannemer tegen elkaar procederen. Bijvoorbeeld over de vraag of een werk is opgeleverd. De oplevering van het werk is een belangrijk moment. Zo gaat bij de oplevering het risico van het werk over van de aannemer naar de opdrachtgever.

Onlangs heeft het Hof Amsterdam aangegeven dat een werk is opgeleverd zodra het ter beschikking is gesteld aan de opdrachtgever en het vervolgens door de opdrachtgever is aanvaard. Wanneer een opdrachtgever nalaat zich uit te spreken over de vraag of hij het werk aanvaardt, wordt hij geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard.  Het moment van de aanvaarding wordt sterk bepaald door de omstandigheden van het geval.

In het onderhavige geval had de opdrachtgever aan de aannemer laten weten dat deze, hoewel er klachten waren over het werk, geen werkzaamheden meer behoefde uit te voeren. Hoewel dat niet met zoveel woorden is gezegd heeft het Hof in die mededeling, een stilzwijgende aanvaarding van de kwaliteit van het werk gelezen. Hierdoor was sprake van oplevering.

Voor vragen: Per van der Kooi, advocaat bouw- en aanbestedingsrecht en Menno de Wijs, juridisch medewerker

Privacy: prijsgeschiedenis woning geen persoonsgegeven

Leiden, 25-1-2010

Zodra gegevens worden aangemerkt als persoonsgegevens in de zin van de Wet bescherming persoonsgegevens heeft dit als gevolg dat op de verwerking van deze gegevens een speciaal regime van toepassing is. Het bekendste voorbeeld van persoonsgegevens is iemand zijn naam en paspoortnummer. De vraag of een gegeven kan worden aangemerkt als een persoonsgegeven kan ook voor ondernemers van belang zijn. Zo deed de Rechtbank Rotterdam begin deze maand uitspraak in de zaak tegen de directeur van de website Miljoenhuizen.nl. Deze website publiceert de prijsgeschiedenis van huizen die te koop worden aangeboden. Een huiseigenaar stelde schade te leiden vanwege het feit dat Miljoenhuizen.nl de prijsgeschiedenis van zijn woning publiceerde. Door het publiceren van deze prijsgeschiedenis zouden kopers niet bereid zijn om de woning voor de huidige vraagprijs te kopen. De eigenaar van de woning wil dan ook dat de gegevens van de website worden verwijderd.

De Rechtbank Rotterdam oordeelde dat voor de prijsgeschiedenis en overige gegevens van een woning geldt dat deze in beginsel niet worden aangemerkt als een persoongegeven in de zin van de Wet Bescherming Persoonsgegevens. De redenering van de Rechtbank was als volgt. Gegevens van een woning zijn niet dermate kenmerkend voor een persoon dat hij of zij hierdoor kan worden geïdentificeerd. Het publiceren van de prijsgeschiedenis is dus toegestaan en leidt in het onderhavige geval dan ook niet tot schadeplichtigheid.

Heeft u nog vragen naar aanleiding van het bovenstaande of wilt u geadviseerd worden over een privacyrechtelijke kwestie, dan kunt u contact opnemen met ons kantoor.

Menno de Wijs, juridisch medewerker 

Renovatiewerkzaamheden en het redelijke voorstel

Leiden, 5-1-2010

Het komt regelmatig voor dat de huurder van een winkelruimte tijdens de looptijd van diens huurcontract wegens renovatiewerkzaamheden tijdelijk de gehuurde winkelruimte moet verlaten. De verhuurder behoort dan een redelijk voorstel te doen aan de huurder als financiële compensatie voor de inbreuk op het ongestoorde huurgenot als gevolg van de renovatiewerkzaamheden. Dit voorstel moet zowel voor de huurder als voor de verhuurder redelijk zijn. Indien het gehuurde zich bevindt in een complex van meerdere huurpanden en meer dan 70% van de andere huurders met het voorstel hebben ingestemd dan kan de huurder dit voorstel binnen acht weken door de rechter laten toetsen op redelijkheid. Dit deed dan ook de eigenaar van een groentewinkel die wegens verbouwing van een woningcomplex tijdelijk moest verhuizen.

Het Hof Amsterdam heeft, in een arrest dat vorige week is gepubliceerd, geoordeeld dat een redelijk voorstel niet volledige schadeloosstelling hoeft in te houden. Wel moet rekening gehouden worden met de inventaris van het gehuurde ook al is deze boekhoudkundig reeds volledig afgeschreven. Van belang zijn ondermeer de volgende criteria: de economische waarde die de inventaris vertegenwoordigde, in hoeverre de inventaris nog gebruikt zou zijn ten behoeve van de winkel en hoe lang de huur nog zou hebben geduurd zonder de renovatie. In deze zaak moest vanwege de renovatie een koelcel 15 jaar eerder vervangen worden dan het geval zou zijn zonder de renovatie. Het Hof oordeelde dan ook dat een tegemoetkoming in de aanschafkosten van een nieuwe koelcel redelijk is.

Tot slot moet in een redelijk voorstel ook rekening gehouden worden met eventuele winstderving welke veroorzaakt is door verhuiskosten waaronder het opbouwen en afbreken van de inventaris. Hieronder valt ook eventuele winstderving indien de winkel moet worden geëxploiteerd op een, vanwege concurrentie, commercieel minder aantrekkelijke locatie.

Heeft u nog vragen naar aanleiding van het bovenstaande of wilt u geadviseerd worden over een huurrechtelijk kwestie, dan kunt u contact opnemen met onze huurrechtspecialist mr. E.A. Buyink.  

Menno de Wijs, juridisch medewerker